Bugünden, geleceğin gayrimenkulüne nasıl güvenle yatırım yapabilirsiniz?

6 dakika okuma süresi 28 Mar 2019
İlgili konu başlığı Gayrimenkul, turizm ve inşaat

Mevcut sermaye ve alternatif yapılarla büyüyen gayrimenkul fonları sayesinde, pazar güçlü bir büyüme potansiyeline sahip oldu.

Kurumsal yatırımcılar, ticari gayrimenkul yatırımları yapmak için; onlarca yıldır gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO), fonlar ve şirketleri kullanıyorlar. Fakat ticari emlak piyasası için, perakende yatırımcılar kısmen kullanılmamış bir sermaye kaynağı.

Emlak piyasasında iki trend, perakende yatırımın büyümesini teşvik etmeli; emekli aylığı ve emekli sandığı. Eski nesiller, gelir getirisi arayışı içindeler ve emeklilik yıllarında sermayelerini korumak istiyorlar. Öte yandan, standart emeklilik planından belirli katkı planına geçiş; yatırım alternatifleri söz konusu olduğunda daha fazla seçenek ve kontrole olanak tanıyor. Bireysel emeklilik planlarına yatırım yapmak için büyük miktarlarda sermaye söz konusu olduğundan, GYO piyasasında muazzam bir büyüme fırsatı olabilir.

Mevcut GYO'lar bu trendi yakalamak için iyi bir konuma sahip olsalar da, altyapı yatırımına duyulan ihtiyaç dünya çapında yaygın olarak kabul görüyor. GYO'larına pek çok yönden ayna tutan yeni yapılar, gayrimenkul ve altyapı kamu piyasalarında büyüme için bir katalizör görevi görüyor.

Her ne kadar ABD gibi pazarlarda piyasa koşulları geçmiş GYO halka arzı için fazla elverişli olmasa da; 2018'de Japonya ve Suudi Arabistan'ın önde geldiği 24 kotasyon vardı. Bu gelişmelerin, uzun vadede istikrarlı bir faaliyet akışı yaratması bekleniyor. Halka açık bir araç, perakende yatırımcı tabanlarını genişletmek isteyen şirketler veya fonlar için diğer özel fon tekliflerini tamamlayabilir. Sınır ötesi yapılar veya yurt içinde hizalanmış GYO'lar aracılığıyla, harici olarak yönetilen GYO yapıları; güçlü yönetim ekipleri, iyi geçmiş performans ve uygun idare departmanları olan fon yöneticileri için; ürün tekliflerini çeşitlendirmek, perakende sermaye akışlarını yakalamak ve işlerini büyütmek adına yeni ortaklıklar geliştirmek için bir fırsat sunuyor.

GYO'lar, değer yakalamak için sağlam pozisyonlar aldılar

Sinyaller, GYO sektörünün küresel yatırım aracı konumunu daha da güçlendirmek için büyük bir fırsatı işaret ediyor. Çoğu perakende yatırımcısı için alternatif yatırım araçları elverişli olsa da; işlem gören GYO'lar, muhtemelen en etkili seçenek olmaya devam edecek.

ABD pazar lideri olmaya devam etse de, 38 ülke bir şekilde şu an GYO veya GYO mevzuatı sunuyor. Birçoğu farklı olgunluk aşamalarında olsa da, her pazarda büyüme potansiyeli kayda değer düzeyde. 33 milyon metrekarelik ticari ofis gayrimenkulüyle Hindistan'ın en yeni GYO teklifinin, pazarda önemli bir büyümeyi tetiklemesi ve küresel endekslerde belirgin bir yeni katılımcı haline gelmesi muhtemel.

GYO mevzuatına sahip ülkeler

Yeni oluşan Yükselen Yerleşik Olgun
Bahreyn Brezilya Avustralya ABD
Bulgaristan Finlandiya Belçika  
Kosta Rika İrlanda Kanada  
Yunanistan İsrail Fransa  
Macaristan İtalya Almanya  
Hindistan Malezya Hong Kong  
Kenya Meksika Japonya  
Umman Suudi Arabistan Hollanda  
Pakistan Güney Afrika Yeni Zelanda  
Filipinler Güney Kore Singapur  
Tayvan İspanya İngiltere  
Vietnam Tayland    
  Türkiye    
  Birleşik Arap Emirlikleri    

Sektör içinde para akışı arttıkça, hem GYO'ların hem de fonların geliri iyileşecek. Ancak, ikisi arasındaki çizginin bulanıklaşmasında ve alternatif yapıların ortaya çıkışında da beklenen bir artış söz konusu. Geleneksel borsaya kote GYO'ların yanı sıra, yeniden canlandırılmış işlem görmeyen GYO pazarının; ticari mülkiyet perakende sahipliğinde değerli bir büyüme sağlaması beklendiğinden, ABD içinde ve dışında harici olarak yönetilen araçları görmeyi bekliyoruz.

Dışarıdan yönetilen GYO'lar, ücret yapıları ve çıkar çatışmaları nedeniyle geçmişte sorulara maruz kalmıştı. Ancak, bu sorular ele alındığı veya yatıştırıldığı için kullanım; ABD dışı pazarda arttı. Daha önce sadece kurumsal yatırımcılar için mümkün olan, fon endüstrisinde sınıfının en iyisi yönetim ekiplerine, yatırımcılar artık erişebiliyor.

Dışarıdan yönetilen sınır ötesi GYO yapıları da, giderek yaygın hale geliyor. Singapur menkul kıymetler borsasında, GYO paketlerine katılan Avrupa ve ABD varlık portföyleriyle birlikte, Singapur'un rolü; Asya'da sınır ötesi yatırımlar yapan bölgesel GYO'lardan, küresel bir GYO merkezine genişledi. Tarihsel açıdan, ağırlıklı olarak yurt içi işlemler gören GYO piyasaları için bu önemli bir yeni gelişme. Ve tam yerinde gerçekleşen bu gelişmeyle, hem Doğu'dan Batı'ya hem de Batı'dan Doğu'ya sermaye akışının büyümeye devam etmesi bekleniyor.

ABD'de işlem görmeyen GYO'ların daha fazla kullanımı, bir diğer potansiyel büyüme alanı. Eski yapılar etrafında örgütlenmiş olan işlem görmeyen GYO'ların giderek artan bir şekilde gözden düşmesi nedeniyle; fon yaratma miktarı 2013 yılında neredeyse 20 milyar dolarlık bir tepe noktasından, 2016'da 4,5 milyar dolara geriledi. 2016 yılının sonlarında, önde gelen bir küresel özel sermaye gayrimenkul yöneticisinin sektöre girişi, sektördeki sismik değişimin katalizörü oldu. Yeni finansörler, çarpıcı sonuçlarla değindi: 2018'de arttırılmış sermayenin %63'ü sadece bir yöneticinin payına düştü. Diğer küresel yöneticiler de, bu nedenle piyasaya benzer ürünler sürdü. Haziran 2018'e kadar, 12 aylık dönemde gerçekleşen tahmini 10 milyar dolar işlemle; halihazırda işlem görmeyen GYO'larda yakın dönemde geri kazanılması beklenen tahmini 50 milyar dolar sermaye var. Toplanan sermaye hacmi; perakende yatırımcılarının sınıfının en iyisi yönetime erişimi karşılığında belli bir likidite derecesini kabul etme taraftarı olduklarını gösteriyor. Bugün, bu pazarın; mevcut olan önemli miktarda perakende sermayeyi hedefleyecek şekilde geliştiğini görmeyi umuyoruz.

Yeni GYO yapıları, yarının halka arzını nasıl yönlendirecek?

GYO piyasaları halka arz faaliyeti konusunda, önümüzdeki 12-18 ay boyunca devam edeceğini umduğumuz, küresel olarak istikrarlı bir seyir gördü. Ortaya çıkan pek çok trendin, aktivite katalizörü olduğunu gözlemliyoruz.

Geleneksel olmayan GYO sektörünün yıldızı parlıyor

445 milyar dolar

ABD'de telefon kulelerine, sağlık tesislerine, veri merkezlerine, kişisel depolamaya, keresteye ve tek aileli GYO'lara yapılan yatırım miktarı.

Tarihsel açıdan, gayrimenkul yatırımı dört sektöre odaklanmış durumda: ofis binaları, perakende merkezleri, apartman kompleksleri ve endüstriyel depolar. Ancak olgun ABD pazarında, geleneksel olmayan gayrimenkule yatırım son on yılda ilgi odağı oldu. Günümüzde; cep telefonu kuleleri, sağlık tesisleri, veri merkezleri, kendi kendine depolama, kereste ve tek aileli GYO'lar, 445 milyar doların üzerinde bir piyasa sermayesi oluşturuyor. GYO paketine uyarlanmış, daha geniş bir gayrimenkul yelpazesine yönelik bu eğilimin; özellikle ABD dışı yerleşik pazarlarda tutulmasını bekliyoruz. Geleneksel olmayan pek çok sektörün teknolojiyle güçlü uyumu, GYO piyasa yapısının büyüme ve değişim hızını küresel olarak artıracak.

Halka arz faaliyetinin ikinci bir kaynağı, muhtemelen altyapı araçları olacak. Dünya çapında altyapı yatırımına duyulan ihtiyaç; yaygın ekonomik ve sosyal sorunların çözümü için kritik önem taşıyor. GYO benzeri mevzuatın daha fazla altyapı türünü içerecek şekilde genişletilmesi; sorunsuz olmasa da, sektör için kritik bir büyüme kaynağı olabilir. Hükümetler altyapı varlıklarını ellerinde tutmak için GYO benzeri bir konsept geliştirmeyi seçerlerse, bu ürünün yapabilecekleri şöyle:

  • Gelişmiş altyapı varlıklarını satın almak için daha derin bir sermaye havuzu oluşturmaya destek olmak
  • Listelenmiş altyapı pazarındaki büyümeyi hızlandırmak
  • Altyapı sektörüne yeni sermaye kaynakları kazandırmak
  • Hükümetlerin, altyapı varlıklarının özel mülkiyeti için uygun bir düzenleyici çerçeve tasarlamalarını sağlamak
  • Altyapı pazarında şeffaflığın artırılmasına destek olmak
  • Uzun vadede yatırımcılara katma değer sağlamak
  • Vergi ve listelenen altyapı fonlarını düzenlemek

Sınır ötesi yapılar veya yerel bağlantılı GYO'lar kanalıyla, harici olarak yönetilen araçlardan daha fazla halka arz geldiğini de göreceğiz.

Tüm sektörlerden, büyük gayrimenkul veya altyapı portföyüne sahip şirketler için; bu portföylerden değer elde etme fırsatı daha önce hiç bu kadar büyük olmamıştı. Küresel piyasa koşulları şu anda zorlayıcı olmasa da; halka arz yoluyla değer yaratma potansiyeli devam ediyor ve bu, yönetim ekibinin radarında olmalı.

Halka arzlar; karmaşık, zorlu ve piyasa dalgalarının riski altında. Ancak iyi temsil edilmeyen sektörlerde ilk hamle avantajı hala geçerli. Örneğin; ABD'de ilk soğuk hava depolama GYO'sunun kotasyonu, 12 ayda %77 oranında geri dönüş sağladı. Küresel GYO piyasaları olgunlaşıp, yatırımcılar geleneksel olmayan gayrimenkul konseptiyle giderek büyüdükçe; küresel pazarların, yeni ve iyi hizalanmış gayrimenkul teklifleri ile öncülük etmesi için zorlayıcı fırsatlar devam ediyor.

Özet

Perakende yatırımcılar, kısmen kullanılmayan bir pazar sundukları için gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar) büyümeye hazır.

Bu makale hakkında