房地合一稅2.0新制上路修正重點與未來思考方向

房地合一稅2.0究竟有哪些修法重點？如何因應新法的上路？安永聯合會計師事務所/安永家族辦公室林志翔執業會計師及謝欣芝經理將藉由本篇介紹來為讀者逐一解析。

多年來房價居高不下可謂是民怨之首，在房地合一稅施行前，針對房地交易所得採房屋、土地分離課稅，亦即僅就房屋部分課徵財產交易所得（以下稱「舊制」），土地則按公告現值計徵土地增值稅而免所得稅，以致投資炒作者，於房地交易中獲取龐大利益卻未被合理課稅，這也一直被視為是造成房價高漲的原因之一。

自105年1月1日起施行房地合一稅（下稱「房地合一稅1.0」）以來，不動產市場交易仍相當熱絡，其中也存在不少短期投機炒作及利用不同型態的移轉方式規避所得稅負之情形，為此財政部擬具之「所得稅法部分條文」修正案（下稱「房地合一稅2.0」）已於今年7月1日正式上路，以抑制不當投機炒作房地產，並落實居住正義及維護租稅公平。

房地合一稅2.0新制六大重點

► 重點一：自今年（110年）7月1日起施行

個人及營利事業只要是從105年1月1日以後取得之房地，於今年7月1日以後交易者，即適用房地合一稅2.0規定；倘若於6月30以前交易，仍適用房地合一稅1.0規定。

如房屋、土地在104年12月31日以前取得者，無論於何時出售均適用舊制規定，僅就出售房屋所得部分課徵財產交易所得稅。

關於取得日與交易日的認定，原則上以完成所有權移轉登記日為準，其餘例外情形，可參考財政部訂定之「房地合一課徵所得稅申報作業要點」內容。

► 重點二：延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間、營利事業比照個人按持有期間課差別稅率

為對短期套利者課予重稅，本次修法延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，亦即交易持有2年以內房地，適用稅率45%；持有房地超過2年未逾5年，適用稅率35%。

對於境內營利事業出售不動產所得，原按照營利事業所得稅單一稅率20%課徵，因此，造成不少個人利用營利事業出售短期持有不動產之情事，藉以規避適用較高稅率之規定。為防堵此作法，本次修法明定營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅。

另外，針對境外個人及境外營利事業交易房屋、土地，亦拉長持有期間所適用之稅率，即持有2年以內適用45%、超過兩年適用35%稅率。

► 重點三：擴大房地交易適用範圍

（一）交易105年1月1日以後取得之預售屋及其坐落基地，視同房地交易

過去預售屋交易為權利的轉讓而屬財產交易所得，此次修法將預售屋交易視同房地交易，納入房地合一稅課徵範圍，以杜絕炒作或哄抬預售屋價格情形。

另外值得注意的是，如預售屋交屋後再以成屋出售，其預售屋持有期間不可併計，以避免造成預售屋交屋後立即出售之短期炒作情形。

（二）符合一定條件之股份或出資額交易，視同房地交易

為防杜藉由股權交易方式，間接轉移不動產以規避所得稅負，本次修法明定股權交易視同房地交易之情形，茲進一步說明如下：

1. 股權交易時，同時符合「持股比例」及「股權價值」兩大要件即視同房地交易
   個人及營利事業交易其直接或間接持股（或出資額）過半數之國內外營利事業股份（或出資額），該營利事業股權（或出資額）價值50%以上是由境內房地構成者，該交易視同房地交易。即便僅交易部分比例股權，只要交易時同時符合上述兩大要件即為房地合一稅課徵範圍。
2. 按「股份或出資額 」持有期間判斷適用稅率。
3. 如未上市櫃且非興櫃股權交易已被視為房地交易者，則免依所得基本稅額條例規定課稅。
4. 交易之股權如為上市、上櫃、興櫃公司者，則排除適用房地合一稅2.0之規定。
   

► 重點四：修正土地漲價總數額減除及推計費用率

（一）土地漲價總數額減除規定

房地合一稅課稅基礎為：房地收入─成本─費用─土地漲價總數額，為防堵土地增值稅稅率與房地合一稅稅率間差異來規避所得稅負，本次修法增訂可減除之土地漲價總數額，係以交易當年度公告土地現值扣除前次移轉現值之差額為限，超過限額的部分將不得減除。
而上述不得減除部分之土地漲價總數額所計算繳納之土地增值稅部分，得以費用列支。

（二）推計費用率調降

原則上在計算房地所得時，如因取得、改良及移轉房地而支付之費用，得提出證明文件核實認定；對於個人未提示者，為使費用推計基礎符合實情，財政部參考內政部訂頒之相關調查數據，將個人房地交易推計費用率由5%調降為3%，並增訂費用金額上限為新臺幣30萬元。如營利事業未提示相關費用憑證，則比照個人對於推計費用之相關規定。

► 重點五：修正獨資、合夥組織營利事業課稅方式

由於獨資、合夥組織營利事業不具獨立法人格，故實務上仍以個人為不動產登記之權利主體，本次修法針對其房地所得，改由獨資資本主或合夥組織合夥人，依個人房地合一稅2.0規定申報及課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額。

► 重點六：修正獨資、合夥組織營利事業課稅方式

（一）維持20%稅率情形

1. 個人及營利事業非自願因素交易持有期間在5年以下之房地
   為避免個人及營利事業因非自願性因素，短期內交易房地而適用高稅率課徵所得稅，財政部於今年6月11日公告之解釋令，明定個人七種、營利事業四種之非自願交易房地交易情形，其稅率皆按20%課徵。
2. 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地後，持有期間在5年內之交易。
3. 建商興建房屋完成後第一次移轉之房地交易。
4. 個人及營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者，其取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交易。

（二）個人及營利事業交易超過5年房地稅率維持不變

（三）自住房地持有並設籍滿6年之交易，維持稅率10%及免稅額度新臺幣400萬元

不動產傳承思考方向

針對以下常見四大族群在房地合一稅2.0上路後，可思考的不動產傳承議題如下：