EY se refiere a la organización global, y puede referirse a una o más, de las firmas miembro de Ernst & Young Global Limited, cada una de las cuales es una entidad legal separada. Ernst & Young Global Limited, una compañía británica limitada por garantía, no presta servicios a los clientes.
El diagnóstico de la vivienda de cara a 2026 es claro: España, que llegó a edificar hasta 14 casas por cada mil habitantes entre 2006 y 2008, apenas alcanza hoy las 2,5. Un país con un mercado inmobiliario equilibrado debería construir entre 3 y 5. Necesitamos más suelo disponible, una regulación más ágil y una carga impositiva asociada a la vivienda menos intensa.
George Orwell afirmó que mantener un diario te ayuda a aprender, ya que te permite mirar hacia atrás y observar cómo de errado estabas, ya que, de no obrar así, tenderíamos a olvidarnos. Ojalá los responsables de tomar decisiones sobre el mercado de la vivienda hubieran llevado un diario a lo largo de estos años.
España 2026. Un año por delante
España inicia 2026 con una emergencia nacional, en vista de la evolución del mercado inmobiliario. A diferencia de lo ocurrido en la década de los 2000, cuando el exceso de oferta generó una crisis de sobreproducción y endeudamiento, la coyuntura actual se caracteriza por el fenómeno opuesto: la oferta insuficiente. La escasez de vivienda nueva, sumada al aumento de los costes de construcción y del suelo, ha creado un entorno en el que tanto comprar como alquilar resulta cada vez más inalcanzable para amplias capas de la población. De hecho, un país con un mercado inmobiliario equilibrado debería construir entre tres y cinco viviendas por cada mil habitantes al año; España, que llegó a edificar hasta catorce entre 2006 y 2008, apenas alcanza hoy las 2,5. Esta diferencia ilustra la magnitud del problema y la urgencia de una reforma profunda de las políticas urbanísticas y del uso del suelo. Frente al argumento del elevado volumen de viviendas vacías debido a la burbuja inmobiliaria (un 14% del parque inmobiliario se encuentra sin habitar) es importante resaltar que una gran mayoría de los inmuebles no atiende a las necesidades de la demanda debido a su ubicación (un 50% se sitúa en municipios de menos de 50.000) o por carecer de cédula de habitabilidad.
Al mismo tiempo se está produciendo una expansión demográfica vía inmigración que aumenta la demanda de vivienda. Actualmente, llegan a España cada año aproximadamente 600.000 inmigrantes netos, lo que se traduce en la formación de unos 165.000 hogares anuales. Sin embargo, España construye unas 85.000 casas. Como la demanda supera la oferta, los precios han subido la friolera de un 12% en el último año.
Ante esta situación el diagnóstico es claro: España necesita más suelo disponible, una regulación más ágil y una menor carga impositiva asociada a la vivienda. Transformar suelo rústico en urbanizable puede demorarse entre diez y veinte años, y los retrasos en la concesión de licencias de obra o de primera ocupación pueden encarecer el precio final de cada vivienda en más de un 8% adicional. Este marco administrativo y fiscal actúa como un lastre estructural que eleva los precios y desincentiva la promoción.
Bajo estas premisas, la solución no pasa por medidas de control de precios, como las limitaciones al alquiler. La evidencia académica muestra que tales políticas reducen la oferta y acaban elevando los precios de las viviendas no reguladas. Al respecto, el 90% de los estudios empíricos concluye que el control de rentas desincentiva la inversión en vivienda, mientras que el 82% indica que genera aumentos en los precios fuera del ámbito regulado. Por ello, la única estrategia viable consiste en incrementar la oferta, y hacerlo de forma sostenida y eficiente.
Este es un problema que no se resolverá con soluciones simplistas, sino con reformas técnicas, ambiciosas y coordinadas. Abordar la crisis de la vivienda exige una visión holística que permita reducir los principales componentes del precio final: los costes de construcción (28% del total), suelo (28%) e impuestos (24%). Para alcanzar ese objetivo, deben combinarse medidas urgentes, como la aprobación de decretos antiokupación, con reformas estructurales de medio y largo plazo, entre las que destaca la necesidad de una profunda reformulación del proceso de desarrollo urbanístico, introduciendo la IA para agilizar los trámites.
La finalidad última no es solo económica, sino también social: facilitar el acceso a un hogar estable contribuye al aumento de la natalidad, a la cohesión social y a la estabilidad política. El acceso a una vivienda digna, además de un derecho constitucional, es un elemento esencial para el futuro del país. Persistir en la inacción equivaldría, como sociedad, a una forma de suicidio colectivo.
Resumen
La economía española crece con fuerza en 2025, apoyada en la demanda interna y el aumento poblacional, pese al contexto internacional adverso. Sin embargo, el avance del bienestar es desigual: el consumo per cápita apenas mejora, la presión fiscal sobre la clase media aumenta y las rentas del capital son las más beneficiadas. La inversión empresarial sigue siendo un punto débil, limitando los avances en productividad y salarios. De cara a 2026, se prevé un crecimiento cercano al 2%, con mejoras en empleo y cuentas públicas, pero con retos persistentes en vivienda, inversión y cohesión social.