EY se refiere a la organización global, y puede referirse a una o más, de las firmas miembro de Ernst & Young Global Limited, cada una de las cuales es una entidad legal separada. Ernst & Young Global Limited, una compañía británica limitada por garantía, no presta servicios a los clientes.
En los data centers, el verdadero riesgo ya no es obtener licencias, sino garantizar la potencia eléctrica necesaria
Durante años, el análisis jurídico de una inversión inmobiliaria intensiva en suelo —industrial, logística o tecnológica— se ha apoyado en una premisa estable: si el suelo era apto, el uso estaba permitido, la licencia era obtenible y la operación estaba bien estructurada, el proyecto podía desarrollarse. Esa ecuación empieza a ser insuficiente en el caso de los data centers.
Un centro de datos no es solo un activo inmobiliario. Es una infraestructura digital cuyo valor depende de la disponibilidad de potencia eléctrica suficiente, estable y en plazo. Ahí aparece una tensión clave del mercado español: aunque los data centers son estratégicos para la economía digital y para atraer inversión, no cuentan con prioridad legal automática en el acceso a la red. En un contexto de capacidad limitada, compiten con otros grandes consumos vinculados a la electrificación industrial, el hidrógeno verde o la transición energética, ámbitos que las políticas públicas tienden a priorizar.
La paradoja es evidente: España quiere consolidarse como hub digital, pero la infraestructura eléctrica disponible no siempre acompaña al ritmo ni a la concentración territorial de la demanda. El resultado no es solo técnico. Es, cada vez más, un riesgo jurídico, urbanístico, contractual y financiero.
Desde la óptica inmobiliaria y urbanística, el primer riesgo es claro: un suelo puede estar correctamente clasificado, ordenado y licenciado para uso industrial o tecnológico y, aun así, resultar inejecutable —o económicamente inviable— si la red eléctrica local no dispone de potencia suficiente.
Esta desconexión revela una zona gris. El planeamiento municipal ordena usos, edificabilidades, accesos y dotaciones, pero no controla por sí solo la capacidad real de la red. Nuevas subestaciones, líneas o refuerzos dependen de otros niveles de planificación, de operadores de red y, en muchos casos, de procedimientos ambientales y sectoriales que discurren en paralelo al expediente urbanístico.
Para el inversor, la consecuencia es práctica: puede adquirir un activo jurídicamente “apto” pero funcionalmente insuficiente. Un data center terminado sin acometida adecuada, o con potencia inferior a la necesaria, no es simplemente un edificio infrautilizado; es un proyecto cuyo modelo económico puede quedar comprometido desde el inicio. La electricidad debe analizarse ya como dotación esencial del activo.
La certeza sobre el suministro eléctrico incide directamente en el valor del suelo y en la estructura financiera. Un emplazamiento con buena ubicación y potencial tecnológico puede perder atractivo si la conexión eléctrica es incierta, insuficiente o depende de refuerzos futuros de plazo indeterminado.
De ahí que la due diligence energética deba ocupar un lugar central. Ya no basta con revisar título, cargas, planeamiento, licencias o servidumbres. Es necesario verificar capacidad disponible, estado del nudo o subestación, plazos de conexión, solicitudes previas, necesidad de refuerzos y grado de firmeza de cualquier comunicación emitida por operadores de red.
La inseguridad energética también afecta a la bancabilidad: el calendario de ingresos se vuelve incierto, el CAPEX puede aumentar por soluciones provisionales o de respaldo y los comités de inversión tienden a exigir cautelas, descuentos o condiciones previas al desembolso. Además, la potencia disponible se está convirtiendo en un factor de localización casi tan relevante como el suelo, la conectividad, la fiscalidad o el talento.
En adquisiciones de suelo, forward purchase, build-to-suit, arrendamientos técnicos o contratos de colocation, la disponibilidad eléctrica no puede tratarse como una cuestión operativa: debe ser un riesgo expresamente identificado y asignado.
La primera herramienta es la condición suspensiva o resolutoria vinculada a la obtención de acceso y conexión suficiente. Si la operación depende de una potencia mínima, el contrato debe prever qué ocurre si no se obtiene en plazo: suspensión de efectos, resolución sin penalización, devolución de cantidades, ajustes de precio o renegociación.
También debe precisarse la obligación asumida por vendedor, promotor o arrendador. No es lo mismo prometer “mejores esfuerzos” que garantizar la entrega del activo con capacidad eléctrica operativa. Entre ambos extremos caben soluciones intermedias: potencia inicial mínima, escalado por fases, retenciones de precio, fechas long-stop, penalizaciones por retraso o derechos de salida si no se alcanzan determinados hitos.
La falta o retraso en el acceso a la red puede generar conflictos con distribuidoras o transportistas y, en determinados casos, procedimientos ante la CNMC. Sin embargo, si la denegación se basa en saturación, seguridad o calidad del suministro, el margen para imponer una conexión inexistente o inviable es reducido.
También pueden plantearse reclamaciones frente a la Administración por deficiente planificación o retrasos, sobre la base de responsabilidad patrimonial o expectativas legítimas. Pero el umbral probatorio es elevado y no existe aún un marco jurisprudencial consolidado. Por ello, la protección eficaz del inversor no debería descansar en el litigio ex post, sino en la prevención ex ante.
La mitigación exige actuar en tres planos: planificación, mediante una due diligence energética específica; contratación, mediante condiciones suspensivas, garantías de potencia, hitos verificables, retenciones y mecanismos de salida; y coordinación urbanístico-energética, integrando desde el inicio las infraestructuras necesarias en la estrategia de planeamiento, licencias, convenios y eventuales figuras autonómicas de proyecto estratégico.
La inversión en data centers en España ya no puede analizarse solo desde la óptica clásica del real estate. El activo no se agota en el suelo, la edificabilidad o la licencia. Su viabilidad depende de un presupuesto que muchas operaciones trataban como implícito: potencia eléctrica suficiente, firme y disponible en plazo.
La idea central es clara: en los proyectos inmobiliarios intensivos en energía, el riesgo jurídico ya no consiste solo en obtener licencia, sino en garantizar potencia. Para el inversor, la clave será no asumir que la energía llegará por defecto. Para el asesor jurídico, el reto será convertir esa incertidumbre en cláusulas, condiciones y estrategias que hagan el proyecto no solo urbanísticamente viable, sino realmente operable.
Publicado en El Confidencial
Resumen
La disponibilidad de energía se ha convertido en un factor decisivo para los data centers. Un proyecto puede contar con suelo, licencias y planificación adecuadas, pero fracasar si no dispone de suficiente capacidad eléctrica. Por ello, inversores y promotores deben incorporar el análisis energético en la due diligence y reforzar las garantías contractuales para reducir los riesgos asociados al acceso y conexión a la red.
