Las novedades de la Ley de Vivienda que tendrá impacto en el día a día de los ciudadanos

Las medidas incluidas van encaminadas a proteger a estos colectivos y a fomentar la ocupación de viviendas vacías

Tras más de 900 enmiendas, el Gobierno consigue luz verde en la tramitación del nuevo Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda. Un proyecto que deberá ser aprobado por el Senado y devuelto posteriormente al Congreso de los Diputados para su aprobación definitiva, que se espera que tenga lugar a lo largo del mes de mayo.

Se reactiva así el largo proceso iniciado en 2021 por el actual Gobierno, buscando aprobar una nueva ley que buscara formas de proteger el derecho a la vivienda, la cual se ha puesto en tela de juicio en numerosas ocasiones dada la situación socioeconómica de los últimos años.

El pasado 27 de abril, se aprobó en sede del Pleno del Congreso de los Diputados el que se convierte en uno de los borradores más controvertidos de la actual legislatura, borrador que ha experimentado centenares de enmiendas y cuya fotografía actual aparece algo más suavizada que la que presentaba en el momento en el que se inició este viaje parlamentario, allá por octubre de 2021.

Al margen de los trámites pendientes para el Senado y el Congreso de los Diputados, la gran pregunta sin duda es qué implica la aprobación de esta Ley (siempre y cuando no se introduzcan enmiendas o se vete una vez el Senado la analice) y qué consecuencias prácticas supone para propietarios y usuarios.

El objetivo y razón de ser de esta Ley no es otro que la de garantizar o reforzar el contenido del artículo 47 de la Constitución Española, ya que en el propio preámbulo del Proyecto de Ley aquí comentado ya se menciona que “el deber impuesto por el artículo 47 de la CE incumbe a todos los poderes públicos sin excepción, que están obligados a cumplirlo en el marco de sus respectivas esferas de competencia”. Se configura así un Proyecto de Ley que va encaminado a proteger el derecho a la vivienda y, en especial, el acceso a ésta para los núcleos de población más desfavorecidos o en situación de vulnerabilidad por motivos sociales y/o económicos.

Por ello, las medidas incluidas van encaminadas a proteger a estos colectivos y a fomentar la ocupación de viviendas vacías, de modo que haya flujo de oferta inmobiliaria, de ahí que aparezcan incentivos como la “vivienda asequible incentivada” que será de propiedad privada, pero a cuyos titulares la Administración concederá beneficios de distinta naturaleza (fiscales o urbanísticos, por ejemplo) para el caso de que decidan alquilar la vivienda a personas que no tengan suficientes ingresos para afrontar un alquiler a precio de mercado. También se incluyen incentivos fiscales para aquellos propietarios que alquilen sus viviendas con una determinada renta o condiciones, pero también desincentivos en forma de recargo en la cuota del IBI para aquellos propietarios que no ocupen sus viviendas durante un determinado periodo de tiempo. Estos son algunos de los ejemplos y en concreto, los de naturaleza fiscal.

También aparecen ciertas medidas en las que necesariamente estará involucrada la Administración, como la calificación de vivienda protegida, cuyo régimen de protección y calificación deberá ser permanente en el caso de que el suelo donde se ubiquen esté destinado urbanísticamente a vivienda protegida. La descalificación por lo tanto no será posible, con algunas excepciones que serán establecidas por las Comunidades Autónomas correspondientes pero que en ningún caso podrá ser inferior a 30 años. Y en el supuesto de venta posterior a su descalificación, las ayudas percibidas podrán ser requeridas por la Administración. Además, se incluye la posibilidad de destinar suelo dotacional a la construcción de viviendas dotacionales públicas, como uso compatible, de cara a ampliar la oferta de este tipo de viviendas y así, su acceso a un mayor porcentaje de población.

Una de las novedades más llamativas desde mi punto de vista de este proyecto, es la inclusión de un nuevo concepto que pasaría a formar parte de las ciudades y sus viviendas, que no es otro que el de zona de mercado residencial tensionado (ZMRT). Este nuevo concepto se refiere a aquellas áreas que así definan las Comunidades Autónomas en las que se considere que hay un “especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda”, ya sea porque la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el cómputo del presupuesto personal o familiar, más los gastos básicos, supera el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares o bien porque el precio de compra o alquiler en esa zona haya alcanzado un crecimiento acumulado, en los 5 años previos a la declaración de zona tensionada, de al menos un 3% respecto al del índice de precios de consumo de la Comunidad Autónoma correspondiente.

Por supuesto, para que se declare dicha área como ZMRT, la Administración competente deberá realizar el plan y la memoria correspondiente que justifique dicha decisión y dicha calificación pervivirá por al menos tres años. La justificación no es para menos, ya que en ella se podrá incluir la definición que a tal efecto se haga de “gran tenedor” con lo que ello supone, y que con carácter general será aquella sociedad o particular que tenga más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. No obstante, dentro de esta calificación justificada de ZMRT, la Administración podrá decidir reducir el número de inmuebles en propiedad para que pueda incluirse dentro del concepto de gran tenedor o podrán tenerse en cuenta otras consideraciones atendiendo a la zona concreta de la que se trate, imponiendo una obligación a dicho gran tenedor de colaboración con la Administración para que la oferta de vivienda en régimen de alquiler asequible.

Además, esta definición de ZMRT influirá en la determinación de la renta del alquiler correspondiente, ya que la renta de un nuevo contrato de una vivienda ubicada en una ZMRT no podrá ser superior a la última renta que se estuviera pagando en dicho inmueble (con la actualización que corresponda en virtud de dicho contrato). A tal efecto, se deberá facilitar información sobre los precios del alquiler que se hubiesen estado pagando durante los últimos 5 años en dicha vivienda. Tampoco se podrán incluir nuevos gastos, a modo de ejemplo: si no estaba incluida la tasa de basuras en los gastos asumidos por el arrendatario, no podrá estarlo en el nuevo contrato que se firme. Solo hay algunas excepciones en caso de que en la vivienda se hubiesen ejecutado obras recientes de mejora o de accesibilidad, entre otras, en cuyo caso podrá incrementarse la renta en un máximo del 10%. Y, en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, la renta no podrá ser superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

El Proyecto de Ley también incide en la duración de los contratos y sus prórrogas, modificando así los términos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ahora aplicable, estableciendo que, si la vivienda está en una ZMRT, el contrato podrá prorrogarse anualmente de manera extraordinaria, hasta un máximo de tres prórrogas anuales, una vez concluya el plazo inicial de 5 o 7 años previsto en la LAU. De nuevo, los grandes tenedores además deberán aceptar una prórroga adicional de un año en caso de que el arrendatario así lo solicite, en el supuesto de que éste estuviera en una situación de vulnerabilidad justificada.

Es importante tener en cuenta que la aplicación de estas medidas novedosas tendrá lugar sobre nuevos contratos formalizados tras la entrada en vigor de esta Ley, los preexistentes continuarán rigiéndose por la normativa aplicable actual.

Por último, entre las grandes novedades que incluye este Proyecto de Ley, desaparece el IPC como índice de referencia para la actualización de la renta, cosa a la que por otra parte ya nos estábamos acostumbrando dado que actualmente la actualización se realiza conforme IGC, que, desde su aplicación como índice de actualización de rentas, siempre ha estado por debajo de IPC. A partir del año 2025 se aplicará un nuevo índice de referencia que deberá ser definido por el INE y hasta entonces lidiaremos con el mencionado IGC y, durante el 2024, con un límite máximo del 3% salvo que exista pacto entre las partes que establezca otra condición distinta (salvo que sean grandes tenedores en cuyo caso el límite del 3% aplicará en todo caso).

Estas son, sin pretender hacer un desarrollo exhaustivo del Proyecto de Ley, las novedades introducidas que me parecen más relevantes y que pueden tener una incidencia en el “día a día”. Existen otras muchas medidas, de carácter procesal y fiscal, por ejemplo, que merecen también su análisis. Veamos primero en qué queda finalmente el texto cuando sea analizado por el Senado y cuando se promulgue su aprobación definitiva.  

Publicado en El Idealista