Nota de Prensa
21 ene. 2025 

La transformación de oficinas a usos alternativos elimina 198.000 metros cuadrados de stock en España.

The Office Property Telescope

Contacto de prensa

  • Madrid y Barcelona lideran esta tendencia, con un pipeline de edificios en venta valorado en 5.700 millones de euros.
  • La contratación bruta de oficinas se recupera en ambas ciudades, aunque sigue siendo insuficiente para equilibrar el mercado.
  • Más del 30% de la inversión en oficinas durante 2024 se destinó a la adquisición de edificios con el propósito de transformarlos

La transformación de edificios de oficinas a otros usos, como el residencial flexible y hotelero, ha provocado una notable reducción de stock en España durante 2024. Según el informe "The Office Property Telescope" elaborado por EY, se han retirado 198.000 metros cuadrados de oficinas, marcando un hito en el mercado inmobiliario español.

Esta reducción en el stock de oficinas se debe a la acumulación de edificios en venta en Madrid y Barcelona con un valor total de 5.700 millones de euros. De este pipeline, un 61% lleva más de dos años en el mercado sin lograr compradores dispuestos a pagar precios que cumplan las expectativas de los vendedores. Este fenómeno, sumado al aumento de los precios de alquiler residencial, hace que mantener oficinas alquiladas a precios bajos sea menos rentable que transformarlas en edificios residenciales. De hecho, de los 21,5 millones de metros cuadrados de inventario total que hay en España, 2,3 millones de metros cuadrados podrían obtener un mayor rendimiento si se transformaran a otros usos.

En Madrid, por ejemplo, la viabilidad de transformar oficinas a uso residencial flexible se alcanza cuando la renta mensual por metro cuadrado no supera los 31 euros en el centro de la ciudad y los 12 euros en la periferia. En Barcelona, aunque el contexto político y legal actual no permite un análisis comparable, se estima que sería viable acometer cambios de uso en edificios del centro que se alquilen por debajo de los 32 euros por metro cuadrado al mes, si el marco normativo en Barcelona permitiera mayor flexibilidad en los cambios de uso

Javier García-Mateo, socio responsable de Real Estate de EY, afirma que: "La tendencia actual de transformar oficinas en Madrid y Barcelona hacia usos alternativos responde directamente a las nuevas demandas del mercado y a los cambios sociales. Esta transformación a otros modelos de uso más rentables no solo optimiza el rendimiento de estos activos, sino que también contribuye a la reordenación del mercado inmobiliario.”

A pesar de la eliminación de stock, la contratación bruta de oficinas se ha recuperado en Madrid y Barcelona. En Madrid, aumentó un 7% interanual, alcanzando los 450.000 metros cuadrados, mientras que en Barcelona el incremento fue del 23%, con 270.000 metros cuadrados contratados. Sin embargo, estos niveles de actividad, aunque mejores que los del periodo impactado por el COVID, son equivalentes a los observados durante la crisis financiera, cuando la actividad fue muy baja.

El informe The Office Property Telescope también destaca un cambio en la naturaleza de la demanda de oficinas. Las empresas de servicios profesionales han perdido protagonismo, cediendo su lugar a los organismos públicos, que recuperan la importancia que habían perdido en los últimos años. Los operadores de espacios de oficinas flexibles o "co-working" también han visto reducido su peso específico en la demanda contratada, con una disminución de hasta tres veces en comparación con los años 2018 y 2019.

En cuanto al mercado de inversores, de los 2.100 millones de euros transaccionados en edificios de oficinas en 2024, el 30% (637 millones) se han concentrado en edificios que serán reconvertidos a otros usos. Este dato refleja la tendencia creciente de transformar oficinas en desuso en alternativas más rentables como el residencial convencional, el residencial flexible o edificios destinados a servicios de salud. A nivel global, la inversión en oficinas aumentó un 21% en 2024, alcanzando los 151.000 millones de euros. Europa pierde peso relativo frente a Asia, América del Norte y América del Sur.

Las oficinas apenas representaron el 15% del volumen total de transacciones en el sector inmobiliario, un porcentaje considerablemente inferior al promedio del 30% registrado en las últimas dos décadas. Este descenso está estrechamente ligado a la incertidumbre que este tipo de activos provoca entre los inversores, especialmente los procedentes de Estados Unidos.