La inversión en Centros Comerciales y Parques de Medianas crece un 61% en el primer trimestre de 2026, el mejor arranque de año en más de una década

• España registra su mejor inicio de actividad transaccional desde 2015, con €1.345 millones transaccionados en el 1T, impulsados tanto por el cierre de operaciones que ya fueron arrancadas desde finales de 2025 y el cierre de transacciones landmark
• Este volumen supone un incremento interanual del 61% y consolida a España como una inversión institucional estratégica, dejando atrás su rol de mercado satélite en Europa
• El Retail se posiciona entre los asset class más atractivos para los inversores en Europa, con España destacando por su coyuntura macro resiliente, sus costes de ocupación equilibrados y sobre todo por la existencia de un pipeline de posibles transacciones con rentabilidades estructuralmente superiores a las de las oficinas, la logística, el mercado residencial y el hotelero.

España se consolida como mercado clave en el renovado interés institucional por el Retail, apoyada en fundamentales sólidos, un punto de entrada atractivo y un diferencial estructural de rentabilidad frente a sus peers europeos. Esta tesis se refuerza en paralelo a la evolución del formato físico hacia modelos más híbridos, con mayor foco en eficiencia operativa, gestión activa y el uso del dato para la toma de decisiones.

A nivel global, 2025 confirmó que el Retail vuelve a tener un peso específico relevante en el volumen de inversión inmobiliaria global: la inversión en activos de uso comercial creció un 15% interanual y recuperó peso relativo dentro de la inversión inmobiliaria global (aprox. 18% en 2025 vs 12% en 2021). Este cambio de tendencia ha sido impulsado por el retorno de operaciones large-ticket tanto en EE. UU como en Europa y por la entrada con escala de especialistas net lease en los mercados europeos. Sin embargo, el inicio de 2026 muestra una moderación a nivel mundial: el volumen global de inversión en retail se enfría en 1T 2026 (€31,6bn vs €36,3bn en 1T 2025; −13%), en un entorno de mayor volatilidad y sensibilidad a shocks geopolíticos. En este contexto, el capital adopta un sesgo más defensivo y selectivo —con menor dry poder (−15% en 2024–2025) y mayor peso de estrategias value add y oportunistas (c.68% del capital levantado en el Q1 de 2026 se enmarca en estas dos estrategias).

En Europa, el mercado de 2026 se está caracterizando por una rotación de capital: entra nuevo capital (core/core+ y net lease con foco en WALTs largos, inquilinos single-tenant y calidad crediticia como pueden ser Realty Income

o Agree Realty Corporation), mientras parte de los propietarios “clásicos” (Unibail, Hammerson etc) están desinvirtiendo selectivamente activos no estratégicos, gestionando liquidez o cerrando vehículos end-of-life. La recuperación de liquidez es desigual por categorías: la actividad está siendo mucho más acelerada en el producto prime, escalable e income-secured (procesos competitivos en parques de medianas grocery‑anchored y prime High Street), mientras que en activos semi‑líquidos los procesos de Due Diligence  se están alargado más de lo esperado hasta que el propio vendedor termina recurriendo a estructuras de apoyo, como son el pago aplazado o los vendor loans.

En ese marco, España destaca como relative safe investment dentro de Europa. De esta manera mientras que el viejo continente se enfría, España registra un récord histórico en el primer trimestre de 2026 con cerca de €1,3–1,35bn invertidos solo en inmobiliario de uso Retail (aprox. la mitad del volumen anual 2025 se ha concentrado en un trimestre). Esta actividad viene explicada en gran medida por el cierre de operaciones desplazadas desde 4T 2025 y por transacciones landmark. El sector ha pasado de un nivel deprimido en 2023 a la recuperación más completa del inmobilairio terciario europeo, con un crecimiento aproximado de +185% en tan sólo dos años y siendo el único mercado europeo con momentum positivo en el arranque de 2026 a pesar de la incertidumbre geopolítica. Esta tracción se apoya en cuatro pilares: (i) outperformance macro sostenido (2025 fuerte y 2026 aún por encima de Europa), (ii) sentimiento institucional en máximos (España #1 en intención inversora según Investment Intentions a marzo 2026), (iii) pipeline de calidad (ventana de entrada por capital recycling y ventas forzadas), y (iv) un gap de rentabilidad anual estructural de +30–50 bps frente a países como Francia/Alemania en producto prime. Todos estos factores sostienen una asimetría favorable de nuestro país para capital institucional por la cual España está siendo beneficiada en la alocación de inversión.

Los fundamentales macros siguen respaldando la tesis. España modera el crecimiento, pero mantiene outperformance relativo: PIB previsto +2,1% en 2026 tras +2,8% en 2025, con un mercado laboral resiliente, aunque con repunte del paro en 1T 2026 y una confianza del consumidor más fría; aun así, la capacidad de gasto se mantiene apoyada por el crecimiento de los salarios reales por el momento.

En lo que a la operativa se refiere, los centros comerciales muestran una recuperación de calidad: las afluencias a los inmuebles se han normalizado y son ya similares a los niveles “pre‑pandemia” (aunque todavía ligeramente por debajo de 2019), pero las ventas han crecido con fuerza (+26% en 2025 respecto de 2019), reflejando mayor gasto por visita y un consumidor más eficiente (“menos paseo, más intención de compra”). El desempeño es particularmente sólido en los operadores de fresh food, health&beauty, deporte y productos esenciales, mientras que los operadores de electrónica acusan la sustitución online y la moda mid‑tier sigue sufriendo una presión en márgenes que cada vez le hace más difícil competir (parcialmente compensada por flagships y omnicanalidad). Las tasas de esfuerzo se mantienen saludables y, en general, por debajo de 2019, lo que abre una ventana de incremento del EBITDA a medida que la gestión activa y los vencimientos contractuales permitan trasladar parte del crecimiento de ventas a las rentas contractuales.

Cabe destacar también que el how to buy ha cambiado estructuralmente: el formato físico mantiene relevancia, pero pierde peso relativo por el crecimiento del online (en España, el canal físico pasa aprox. de 94% (2019) a 88% (2024)), no porque caiga el físico, sino porque el online crece mucho más rápido. Esto obliga a una reconfiguración de mix y superficies: menos moda mass market, menos superficie para hipermercados y más restaurantes, cafeterías, ocio, salud/belleza, servicios, wellness y formatos flexibles (pop‑ups, specialty leasing), además de repurposing de anchors (downsizing de hiper, reconversión de cines, usos híbridos como gimnasios o click&collect).

En paralelo, se va confirmando un cambio estructural de inmueble: Se reposiciona lo que ha quedado anticuado pero no se construyen activos nuevos. La oferta nueva de centros comerciales está prácticamente en pausa y el pipeline de corto plazo está dominado por retail parks (aprox. 92% del pipeline proyectado a dos años), mientras el grueso del CAPEX se dirige a reposicionamiento del stock (food courts, galerías, ocio, reconversión de anclas). Este enfoque permite capturar tres palancas a la vez: reducir vacancy, elevar rentas medias en re‑leasing post‑obra y aumentar tráfico/estancia, sosteniendo ventas y, por extensión, las rentas netas y el EBITDA.

El modelo de alquiler también evoluciona hacia estructuras más híbridas y ligadas a ventas, con mayor flexibilidad: más peso de las rentas variables, indexación con caps, más carencias de pago de renta en re‑leasing, contribuciones de fit‑out, límites de gastos de comunidad y duraciones más cortas con opciones de salida más flexibles. Todo ello se apoya en una gestión cada vez más basada en el dato (footfall granular, CRM/loyalty, datos de ventas por inquilino, geointelligence), acelerando la conversión del crecimiento operativo en crecimiento de NOI.