España afianza su liderazgo hotelero en Europa: auge inversor, pero no burbuja

• España consolida su posición como uno de los mercados hoteleros más atractivos de Europa, con una inversión de 2.400 millones de euros en el primer semestre de 2026 según la nueva edición de The Hotel Property Telescope 2026
• EY-Parthenon identifica una nueva fase del ciclo hotelero, marcada por mayor sofisticación financiera, presión sobre márgenes y una creciente divergencia entre activos ganadores y perdedores

El informe concluye que el sector hotelero español atraviesa un momento de fuerte dinamismo, pero no de exuberancia especulativa. La tesis central es clara: España vive un auge hotelero apoyado en fundamentales operativos sólidos —demanda internacional, pricing power, lujo, resorts y escasez relativa de oferta—, no una burbuja alimentada por apalancamiento excesivo o sobreoferta.

“El mercado hotelero español sigue siendo uno de los más atractivos de Europa, pero entra en una fase más exigente. El valor ya no vendrá solo de comprar activos, sino de saber estructurarlos, financiarlos, reposicionarlos y operarlos mejor”, señalan desde EY-Parthenon.

Un mercado líder en Europa, con fuerte tracción del sur del continente

El informe recoge que el mercado hotelero global se mantiene estable, aunque con diferencias significativas por regiones. Mientras la inversión hotelera en EMEA descendió un 25% interanual en el primer trimestre de 2026, España mantiene una dinámica positiva y se consolida como uno de los destinos preferidos del capital hotelero en Europa.

Esta fortaleza se explica por una combinación de factores: crecimiento del gasto turístico (+6,7% hasta abril 2026 frente al mismo periodo del año anterior), recuperación del turismo de largo radio, mayor peso del visitante internacional, desestacionalización de la demanda y capacidad de los activos mejor posicionados para seguir creciendo vía precio.

El ciclo cambia: menos volumen fácil, más selección

The Hotel Property Telescope 2026 subraya que el mercado se ha vuelto más selectivo. Las operaciones de portfolio pierden peso frente a las transacciones de activos individuales, con los portfolios representando apenas el 20% de la actividad en H1 2026, el nivel más bajo desde 2019.

Este cambio confirma una de las principales conclusiones del informe: el mercado hotelero español ya no se mueve por beta sectorial, sino por selección de activo, ubicación, operador, capex y estructura de capital.

Los activos prime, de lujo, resorts consolidados y hoteles urbanos con clara capacidad de reposicionamiento siguen atrayendo capital; en cambio, los activos medios con elevada necesidad de inversión, fuerte presión laboral o menor capacidad de trasladar precios al cliente afrontan un entorno más complejo.

Luxury, resorts y activos experience-led impulsan el upside

El informe identifica una fuerte concentración de la actividad inversora en activos de categoría alta. En H1 2026, el segmento luxury representa alrededor del 47% del volumen transaccionado en España, impulsando los precios medios transaccionados hasta aproximadamente 220.000 euros por habitación (+20% vs 2025)

El atractivo de este segmento responde a tres factores: mayor capacidad de crecer vía ADR, demanda internacional de mayor gasto y poder adquisitivo y escasez de producto prime en destinos consolidados.

No obstante, EY-Parthenon advierte de que el incremento de valores debe interpretarse con cautela, ya que responde en parte al cambio de mix hacia activos trofeo, hoteles de lujo y resorts de alta gama.

Demanda sólida, pero más dependiente del precio que del volumen

El Telescope destaca que la demanda turística mantiene una trayectoria positiva con 26,5m (+3,4% de visitantes internacionales hasta abril 2026 frente al mismo periodo del año anterior), aunque con señales de normalización. La recuperación post-COVID ya se ha consolidado y el crecimiento futuro dependerá cada vez más de la capacidad de capturar gasto, mejorar el mix y optimizar ingresos, más que de seguir aumentando ocupación.

El informe muestra también una progresiva desestacionalización de la demanda, con mayor crecimiento en los meses de temporada media, especialmente de marzo a junio y de septiembre a noviembre.

En este contexto, el informe anticipa que la gestión avanzada de ingresos será una herramienta crítica para sostener rentabilidad.

“El crecimiento futuro no será solo una cuestión de ocupación. La clave estará en monetizar mejor la demanda, adaptar precios por segmento y proteger el margen operativo”, añaden desde la consultora.

Capital nacional, family offices y nuevos inversores ganan protagonismo

El informe identifica un cambio relevante en el perfil comprador. En H1 2026, el capital nacional representa aproximadamente el 65% del volumen de inversión hotelera en España, frente al 35% del capital internacional.

Además, ganan protagonismo los family offices, patrimonialistas, private equity e inversores especializados. Este cambio refleja una mayor madurez del mercado español y una mayor sofisticación en la forma de invertir.

Financiación disponible, pero más exigente

Tras el ajuste del entorno de tipos, la financiación hotelera vuelve a activarse, especialmente para activos de calidad y sponsors con capacidad demostrada. Sin embargo, el mercado de deuda es más selectivo que en ciclos anteriores.

Según el informe, las condiciones de financiación muestran una cierta normalización, con spreads en torno a 200-250 puntos básicos, LTVs de 50%-60% y mayor presencia de prestamistas alternativos.

El sector hotelero continúa siendo, además, uno de los principales demandantes de deuda dentro del inmobiliario, concentrando aproximadamente el 45% de la nueva financiación concedida en 2025.

La conclusión del informe es que el capital sigue disponible, pero exige planes de negocio más robustos, mayor visibilidad operativa y estructuras de financiación más sofisticadas.

Capex y costes operativos: los grandes riesgos del ciclo

EY-Parthenon advierte de que el principal riesgo del mercado no está en la demanda, sino en la ejecución. Los costes de construcción hotelera continúan en niveles

elevados, con un coste estimado de 2.760 euros por metro cuadrado en 2026, tras una subida interanual cercana al 7%.

A ello se suma la presión laboral. El informe identifica incrementos salariales acumulados de entre el 12%-15% en destinos como Barcelona, Madrid, Baleares y Canarias en los convenios a tres años. También, el crecimiento significativo del absentismo laboral en el sector, tras duplicarse en muchas zonas turísticas versus niveles pre-pandemia.

Por ello, el informe sostiene que el mercado entra en una fase en la que la métrica clave deja de ser exclusivamente RevPAR para pasar a ser GOPPAR y margen operativo.

“El reto ya no es llenar hoteles; es convertir ingresos en beneficio operativo en un entorno de costes crecientes”, señala el informe.

Wellness, branded residences y modelos híbridos: nuevas palancas de valor

The Hotel Property Telescope 2026 destaca también el crecimiento de nuevas propuestas vinculadas al wellness, el lujo experiencial y los modelos híbridos entre hotelería, residencial y servicios.

En wellness, el informe apunta a una evolución desde modelos basados en amenities —spa, tratamientos puntuales o servicios complementarios— hacia propuestas estructuradas, con programas de salud, longevidad, bienestar y componente médico.

En paralelo, las branded residences emergen como una herramienta clave para determinados desarrollos hoteleros de lujo. Más allá de su atractivo para compradores de alto poder adquisitivo, el informe subraya su valor como palanca financiera: permiten anticipar caja, reducir deuda en fases tempranas, mejorar la TIR del proyecto en c. 300-400 pbs y acelerar la recuperación de equity.

Perspectivas 2026-2027: auge sostenido, pero con mayor dispersión

De cara a lo que queda de 2026 y 2027, EY-Parthenon prevé continuidad del apetito inversor por el sector hotelero español, especialmente en: resorts premium y de lujo, hoteles urbanos tanto prime como “affordable”, activos con potencial de reposicionamiento, proyectos híbridos vinculados a wellness, salud, lifestyle o branded residences y activos con capacidad real de crecimiento de ADR y protección de margen.

Sin embargo, el informe anticipa una mayor divergencia entre ganadores y perdedores. Los activos con buena ubicación, operador sólido, capex controlado y estrategia clara de pricing seguirán atrayendo capital. Por el contrario, los activos con elevada intensidad laboral, menor diferenciación o necesidades de inversión no resueltas podrían sufrir mayor presión.

Con todo ello, considerando las operaciones actualmente en pipeline, la consultora espera que la actividad inmobiliaria hotelera continuará siendo elevada en el segundo semestre del año y logrará alcanzar un volumen por encima de los 4.000 millones de euros a cierre de año, situándose en las cifras de 2023 y 2025.

The Hotel Property Telescope 2026 concluye que España sigue siendo uno de los mercados hoteleros más atractivos de Europa, pero el ciclo ha cambiado. Ya no basta con estar expuesto al sector; será necesario seleccionar bien, financiar mejor y operar con mayor disciplina.

El próximo ciclo hotelero en España no premiará simplemente al que compre activos, sino al que sepa transformar demanda en margen, producto en experiencia y capital en rentabilidad sostenible.