Castilla y León gana peso en el mapa logístico, pero el crecimiento exige seleccionar bien cada ubicación

• Castilla y León se beneficia del creciente protagonismo de los mercados secundarios, que concentraron el 26% de la contratación logística nacional durante el primer semestre de 2026, aunque el capital y la demanda siguen mostrando una elevada concentración en los grandes hubs. La contratación española alcanzó cerca de 1,51 millones de m² en el periodo.
• Valladolid avanza como nodo regional central: Carreras inauguró una plataforma logística de más de 14.000 m² y el Ayuntamiento presentó el Hub Logístico Agroalimentario, cuya planificación reserva hasta 956 hectáreas de suelo productivo y prevé una inversión de 273,57 millones de euros.
• Burgos afronta una prueba de absorción de nueva oferta. VGP Park Burgos suma 76.966 m² alquilables, 72.161 m² disponibles, mientras el futuro polígono Camino Francés aportará 225.854 m² netos de suelo industrial.
• La actividad regional se extiende más allá de las dos capitales: Reolum adquirió una nave industrial de 49.750 m² en La Robla; Gullón impulsa en Aguilar de Campoo un almacén automatizado de 13.300 m²; Salamanca avanza con ZALDESA y Ponferrada con la integración ferroviaria de La Placa.
• La oportunidad está en suelo, conectividad e industria; el riesgo, en la ejecución y la profundidad de demanda. La región dispone de una red viaria y ferroviaria de alcance peninsular, pero necesita transformar proyectos urbanísticos e intermodales en producto moderno, demanda recurrente y operaciones financiables.

El mercado logístico de Castilla y León afronta la segunda mitad de 2026 con importantes ventajas estructurales, pero también con desafíos derivados de la profundidad y fragmentación de la demanda. Su posición estratégica entre Madrid, Portugal, Galicia y el eje País Vasco-Francia, junto con el peso de sectores como la automoción y la alimentación, sitúan a la Comunidad en una posición favorable para captar nuevos proyectos logísticos e industriales.

La disponibilidad de grandes ámbitos productivos representa otro de sus principales atractivos. Sin embargo, frente a mercados más consolidados como Madrid, Cataluña o Valencia, la demanda se distribuye entre distintos nodos y presenta una menor concentración. Esto obliga a acompasar cuidadosamente el desarrollo de suelo con la llegada efectiva de usuarios, la disponibilidad energética, las infraestructuras ferroviarias y la comercialización de los proyectos.

El mercado regional presenta además importantes diferencias entre sus principales polos. Valladolid destaca por su escala, tejido industrial y potencial intermodal; Burgos por su posición en el corredor Madrid-País Vasco-Francia y la llegada de producto logístico moderno; mientras León, Salamanca, Palencia o Benavente ofrecen oportunidades vinculadas a industrias concretas, corredores de transporte y proyectos de autopromoción.

Valladolid: industria e intermodalidad impulsan su posición regional

Valladolid reúne algunos de los principales atributos para consolidarse como nodo logístico de referencia en Castilla y León. Áreas como San Cristóbal, Argales, La Cistérniga-La Mora, Pinar de Jalón, Centrolid y Mercaolid articulan una oferta vinculada a la A-62 y a las conexiones hacia Madrid, Galicia, Portugal y el norte peninsular.

La actividad durante el primer semestre refleja una demanda estrechamente relacionada con la distribución regional y la industria. En enero se inauguró una nueva plataforma logística de más de 14.000 metros cuadrados, equipada con 20 muelles y espacios de temperatura ambiente, controlada y refrigerada. Paralelamente, la inversión prevista en las instalaciones de automoción de Valladolid para 2026 y 2027 supera los 230 millones de euros, reforzando una base industrial que continúa generando necesidades logísticas asociadas.

El principal vector de crecimiento a largo plazo es el Hub Logístico Agroalimentario de Valladolid. Su planificación contempla hasta 956 hectáreas de suelo productivo con horizonte 2050 y una inversión de 273,6 millones de euros en urbanización y desarrollo. El proyecto está concebido para integrar almacenamiento, distribución, temperatura controlada, actividad industrial, servicios al transporte e intermodalidad.

El ferrocarril constituye precisamente una de las principales ventajas competitivas de Valladolid. En abril se licitó el arrendamiento de 63.000 metros cuadrados de espacios e instalaciones vinculados a la terminal intermodal y de mercancías. Su progresiva integración con el Corredor Atlántico podría reforzar la capacidad de la ciudad para captar tráficos de mayor radio.

La oportunidad para Valladolid está, por tanto, en combinar distribución regional, industria, alimentación y proyectos llave en mano o de autopromoción. El reto será acompasar las nuevas fases de suelo con la llegada efectiva de usuarios. Las 956 hectáreas anunciadas representan una reserva de crecimiento a largo plazo y no pueden interpretarse como oferta inmediatamente disponible.

Burgos: nueva oferta moderna en un corredor estratégico

Burgos se beneficia de una posición especialmente competitiva para los tráficos norte-sur. La A-1 conecta la ciudad con Madrid, el País Vasco y Francia, mientras que la A-62 facilita el acceso hacia Valladolid y Portugal. A ello se suman la BU-30 y las conexiones ferroviarias vinculadas al Corredor Atlántico.

Villafría-Burgos Este, Villalonquéjar, Gamonal y el corredor hacia Miranda de Ebro concentran buena parte de la actividad logística e industrial. La llegada de nuevos proyectos está aumentando además la capacidad de Burgos para alojar operadores que necesitan superficies de gran formato.

Entre los principales desarrollos destaca un nuevo parque logístico en Burgos Este, con una parcela superior a 128.000 metros cuadrados y cerca de 77.000 metros cuadrados de superficie alquilable. La incorporación de este producto supone un salto relevante en la oferta moderna de la ciudad y permitirá responder a necesidades que anteriormente encontraban pocas alternativas disponibles.

Al mismo tiempo, el ámbito de Camino Francés añadirá nueva capacidad industrial a medio plazo. El proyecto suma cerca de 288.000 metros cuadrados, de los que aproximadamente 226.000 serán suelo industrial neto, aunque su fase actual de desarrollo impide considerarlo todavía como oferta finalista.

Las referencias comerciales para producto nuevo se sitúan actualmente en el entorno de 4,35-4,40 euros por metro cuadrado al mes, si bien existe una elevada dispersión dependiendo de la antigüedad, dimensión y especificaciones de cada activo.

Burgos cuenta así con una oportunidad clara para posicionarse en el segmento de grandes naves modernas y proyectos industriales. El principal elemento a monitorizar será la velocidad de absorción de la nueva oferta. En un mercado de menor tamaño, la incorporación de grandes superficies puede tener un impacto relevante sobre la disponibilidad y los periodos de comercialización.

Nuevos polos ganan protagonismo

Fuera de Valladolid y Burgos, distintos puntos de Castilla y León están ganando visibilidad gracias a proyectos industriales, logísticos e intermodales.

En León y La Robla, una operación cerrada en abril incorporará una nave de cerca de 50.000 metros cuadrados a un proyecto relacionado con combustibles sintéticos. Aunque se trata de una actuación industrial más que de distribución convencional, refleja la capacidad de la región para atraer inversiones vinculadas a nuevas actividades productivas. En Ponferrada, las mejoras previstas en la terminal ferroviaria y su conexión con La Placa podrían reforzar además la integración con el Corredor Atlántico y los puertos gallegos.

En Palencia, la actividad vuelve a estar muy ligada a la industria agroalimentaria. En Aguilar de Campoo está previsto el desarrollo de un almacén automatizado de 13.300 metros cuadrados, con una inversión aproximada de 20 millones de euros. El proyecto ejemplifica una de las principales oportunidades de Castilla y León: desarrollos promovidos directamente para acompañar el crecimiento de grandes empresas industriales implantadas en la región.

Salamanca presenta una propuesta diferente, apoyada en su posición sobre el eje Portugal-España. La combinación de suelo logístico e industrial y futura capacidad intermodal proporciona una base para captar tráficos ibéricos y actividades asociadas al transporte y la distribución.

También destaca Benavente, donde el centro logístico existente ha alcanzado niveles muy elevados de ocupación. La confluencia de las autovías A-6, A-66 y A-52 refuerza su papel como punto de distribución hacia Galicia, Asturias, Castilla y León y el centro peninsular, mientras los nuevos desarrollos previstos podrían ampliar su capacidad.

Por último, Miranda de Ebro mantiene una posición estratégica entre Burgos, País Vasco y Francia, apoyada en la A-1 y la AP-68. Su capacidad para incorporar proyectos de gran formato convierte a este nodo en otro de los mercados a seguir durante los próximos años.

Un mercado con potencial, pero condicionado por la demanda efectiva

Castilla y León cuenta con argumentos sólidos para incrementar su protagonismo logístico: posición geográfica, disponibilidad de suelo, industria, costes competitivos y progresiva mejora de las conexiones intermodales.

La oportunidad, sin embargo, no será homogénea en todo el territorio. El crecimiento dependerá de la capacidad de cada nodo para vincular nueva oferta a demanda real y evitar desarrollos sobredimensionados respecto al tamaño de su mercado.

Valladolid parte con ventaja para proyectos regionales de mayor escala; Burgos tiene recorrido para consolidar una oferta logística moderna en el corredor hacia el País Vasco y Francia; y otros nodos pueden encontrar su espacio mediante proyectos especializados vinculados a la industria, la alimentación, la distribución regional o el ferrocarril.

La clave para el resto de 2026 y los próximos ejercicios será, por tanto, transformar la disponibilidad de suelo y las infraestructuras previstas en proyectos con demanda efectiva, priorizando la autopromoción, los desarrollos llave en mano y las actuaciones ligadas a usuarios industriales frente al crecimiento puramente especulativo.