La escasez de suelo y activos modernos marca el pulso del mercado logístico vasco

• El Puerto de Bilbao movió 17,3 millones de toneladas en H1 2026, un 12,3% más interanual; la mercancía contenerizada avanzó cerca del 3%. El dato refuerza el eje portuario de Abanto-Zierbena, aunque el crecimiento estuvo impulsado principalmente por los graneles líquidos.
• Álava concentró las principales operaciones inmologísticas identificadas en el semestre: Ibi Lion adquirió por 27,1 millones de euros un complejo logístico arrendado a Eroski y Altarea IM compró por 4,2 millones una nave industrial ocupada en el Parque Tecnológico de Álava.
• Júndiz consolida su posición como nodo interior e intermodal: Adif sacó a explotación una zona de carga intermodal de 55.000 m², mientras Accolade anunció un nuevo proyecto llave en mano de más de 11.800 m² y GILSA adjudicó suelo para ampliar el bloque logístico de Mercadona.
• Gipuzkoa presenta actividad industrial y portuaria, pero carece de KPIs inmobiliarios públicos homogéneos: Pasaia elevó un 4,3% su tráfico de mercancías en H1, mientras Eskusaitzeta, Irun, Pasaia, Eibar, Zumaia, Arrasate y Zumarraga concentran actuaciones de generación o regeneración de suelo industrial.
• La oportunidad reside en la escasez de producto moderno y en la conectividad; el riesgo, en que el coste del suelo, la construcción y la tramitación impidan que las rentas soporten promociones especulativas. El benchmark interno de costes sitúa el coste logístico de construcción en España en torno a 628 €/m² en 2026, un 4,1% por encima de 2025.

El mercado logístico e industrial del País Vasco afronta la segunda mitad de 2026 apoyado en unos fundamentos sólidos, pero condicionado por una escasez estructural de suelo y activos modernos. La región cuenta con una base industrial consolidada, dos puertos de interés general y conexiones viarias y ferroviarias estratégicas con Francia y el resto de la Península. Sin embargo, la limitada disponibilidad de producto continúa dificultando el desarrollo de nuevos proyectos.

Esta falta de oferta protege la ocupación y favorece el comportamiento de los activos existentes, pero también presiona al alza los precios del suelo y obliga a los promotores a ser más selectivos. En este contexto, los proyectos con contratos pre-let, los desarrollos llave en mano, las operaciones de sale & leaseback y la regeneración de antiguos suelos industriales están ganando protagonismo frente a la promoción especulativa.

El mercado vasco presenta, además, dinámicas muy diferentes según el territorio. Bilbao y Vizcaya responden principalmente a una lógica portuaria y de distribución metropolitana. Vitoria y Álava funcionan como un nodo industrial, logístico e intermodal de alcance nacional. Gipuzkoa, por su parte, concentra su actividad en corredores industriales fragmentados, estrechamente vinculados al tejido manufacturero y a la proximidad con Francia.

Bilbao y Vizcaya: el puerto impulsa la actividad

El Puerto de Bilbao volvió a situarse durante el primer semestre en el centro de la actividad logística de Vizcaya. Entre enero y junio movilizó 17,3 millones de toneladas, un 12,3% más que en el mismo periodo de 2025. Los graneles líquidos crecieron un 24%, mientras que la mercancía contenerizada, más vinculada a las cadenas logísticas de distribución, aumentó cerca de un 3%.

Las importaciones avanzaron alrededor de un 14% y las exportaciones un 9%, con un reparto prácticamente equilibrado entre el tráfico de corta y larga distancia. Aunque estas cifras confirman la importancia del entorno portuario, deben interpretarse con cautela desde una perspectiva inmobiliaria, ya que buena parte del crecimiento estuvo relacionada con la energía y los graneles.

Nuestro análisis sitúa las rentas logísticas de Bilbao y Vizcaya entre 5,75 y 6,50 euros por metro cuadrado al mes, con precios de suelo de entre 350 y 400 euros por metro cuadrado y rentabilidades de referencia próximas al 5,5%.

Superpuerto y Abanto-Zierbena se consolidan como los principales focos logísticos del territorio, favorecidos por la actividad portuaria y la presencia de operaciones industriales y energéticas de gran escala. A ellos se suman Trápaga-Sestao y La Naval, donde los proyectos de regeneración podrían incorporar nueva superficie industrial durante los próximos años.

El plan previsto para La Naval contempla la rehabilitación de 30.000 metros cuadrados de edificios y la creación de hasta 98.000 metros cuadrados de nuevas naves. No obstante, se trata de oferta futura que todavía no puede considerarse disponible.

En Derio-Zamudio, la elevada ocupación del parque empresarial evidencia igualmente la escasez de producto. La futura incorporación de 1,2 millones de metros cuadrados en Mantuliz podría ampliar la oferta, aunque las primeras implantaciones no se esperan antes de 2030.

La principal dificultad en Vizcaya continúa siendo la localización de grandes parcelas con capacidad de desarrollo. Por ello, las oportunidades se concentran en la modernización de activos existentes y en actuaciones brownfield próximas al puerto y a los corredores de la A-8 y la AP-8.

Vitoria y Álava: Júndiz gana peso como gran nodo intermodal

Vitoria presenta una mayor capacidad para albergar desarrollos de escala. Dentro de este mercado, Júndiz se ha convertido en el principal polo logístico e industrial de Álava, impulsado por su disponibilidad de suelo, su cercanía a la A-1 y la AP-1 y su futura conexión ferroviaria con el Corredor Atlántico.

Las rentas logísticas en Júndiz se sitúan entre 3,60 y 4,90 euros por metro cuadrado al mes, con precios de suelo de entre 110 y 140 euros por metro cuadrado y una rentabilidad de referencia cercana al 5,7%. En Gamarra, las rentas oscilan entre 3,60 y 4,60 euros, con precios de suelo de entre 80 y 100 euros y una rentabilidad aproximada del 6%.

Durante el primer semestre se anunciaron varios proyectos que reflejan el dinamismo de la zona. En Júndiz Oeste está previsto el desarrollo de un parque logístico llave en mano de más de 11.800 metros cuadrados, configurable para uno o dos usuarios y con entrega estimada en el primer trimestre de 2027.

También se adjudicaron tres parcelas, con una superficie conjunta superior a 21.000 metros cuadrados, para la ampliación de un bloque logístico destinado a productos refrigerados. El proyecto contempla una inversión cercana a 14 millones de euros e incluirá soluciones de automatización. A esta operación se suma la adjudicación de otra parcela de aproximadamente 14.600 metros cuadrados para ampliar capacidad logística y de almacenamiento.

La inversión mantuvo igualmente un tono activo. Durante el semestre se cerró la adquisición, por 27,1 millones de euros, de un complejo logístico arrendado a un operador de distribución. También se formalizó la compra de una nave de 4.319 metros cuadrados por 4,2 millones de euros mediante una operación de sale & leaseback, manteniendo al usuario industrial como inquilino a largo plazo.

El gran elemento diferencial de Vitoria es, sin embargo, la terminal intermodal de Júndiz. La licitación de una zona de carga de 55.000 metros cuadrados, tras una inversión superior a 37 millones de euros, refuerza el posicionamiento de Álava como nodo de conexión entre Madrid, Francia y el norte peninsular. La terminal cuenta con ancho mixto y podrá alcanzar inicialmente una capacidad de hasta 50.000 unidades de transporte intermodal al año.

Gipuzkoa: crecimiento ligado a la regeneración industrial

Gipuzkoa mantiene una actividad logística estrechamente vinculada a su tejido industrial, aunque carece de indicadores homogéneos sobre stock, disponibilidad, contratación y rentas.

El Puerto de Pasaia movilizó 1,8 millones de toneladas durante el primer semestre, un 4,3% más en términos interanuales. La mercancía general aumentó un 14,5% y el tráfico ro-ro un 2,3%, mientras que el movimiento de automóviles descendió un 11,4% y los graneles sólidos un 19,8%.

Los principales ámbitos de crecimiento se localizan en Donostia-Eskusaitzeta, Hernani, Irun-Araso, Oiartzun y Pasaia. En Eskusaitzeta avanza la urbanización de 210.000 metros cuadrados, repartidos entre parcelas industriales y terciarias. Irun y Oiartzun mantienen su atractivo por su proximidad a la frontera francesa y a la AP-8, mientras Pasaia concentra oportunidades relacionadas con el puerto y la regeneración de La Herrera.

En zonas como Eibar, Arrasate, Zumaia o Zumarraga, el desarrollo se orienta principalmente hacia la recuperación de antiguos espacios productivos y la construcción de edificios adaptados a usuarios concretos.

Un crecimiento selectivo para el resto de 2026

El mercado logístico vasco no se encamina hacia una expansión generalizada de la oferta, sino hacia un crecimiento selectivo y asociado a demanda real. La conectividad, la industria y la falta de producto moderno seguirán sosteniendo la ocupación y el valor de los activos existentes.

Al mismo tiempo, el precio del suelo, los costes de construcción y los plazos urbanísticos obligarán a analizar con detalle la viabilidad de cada actuación. En este escenario, los proyectos pre-let, llave en mano, sale & leaseback y de regeneración industrial ofrecen una mayor visibilidad que los desarrollos especulativos de gran tamaño.