Málaga acelera su transformación logística ante la escasez de naves modernas y el impulso de Antequera

• Málaga afronta 2026 con una demanda logística activa, pero con una oferta moderna insuficiente y muy localizada. Un complejo prime de 42.500 m² alcanzó la plena ocupación en marzo, mientras los inmuebles secundarios y obsoletos encuentran mayores dificultades para responder a las necesidades operativas actuales.
• El Puerto de Málaga movió 3,08 millones de toneladas en H1 2026, un 13,2% más que un año antes; la mercancía contenerizada alcanzó 2,24 millones de toneladas, con un crecimiento interanual del 16,1%.
• Cártama se consolida como alternativa inmediata en el corredor A-357: Fahala ofrece 57.826 m² de superficie logística moderna y su documentación comercial más reciente mantiene disponibilidad parcial en dos módulos de 5.352 m².
• Antequera da el salto desde el planeamiento a la implantación real: Día y Ontime desarrollan proyectos sobre 183.000 m² de parcelas, equivalentes a la mitad del suelo empresarial de la primera fase del Puerto Seco.
• El principal riesgo continúa siendo la dificultad para crear nueva oferta económicamente viable: escasez de suelo finalista, necesidad de grandes parcelas, costes de transformación, obsolescencia del parque existente y problemas de movilidad en varios polígonos metropolitanos.

El mercado logístico malagueño afronta la segunda mitad de 2026 con una demanda activa y una oferta moderna todavía insuficiente para responder a las necesidades de los operadores. La fortaleza económica de la Costa del Sol, el crecimiento del consumo y la actividad portuaria continúan sosteniendo las necesidades de distribución, mientras la escasez de suelo finalista y de instalaciones de nueva generación condiciona el crecimiento del mercado.

Esta situación está acentuando las diferencias entre los activos modernos, eficientes y bien conectados, que presentan elevados niveles de ocupación, y los inmuebles más antiguos, cuya configuración y prestaciones encuentran mayores dificultades para adaptarse a los nuevos requerimientos logísticos.

Nuestro análisis situaba al cierre de 2025 la contratación anual de Málaga en torno a 65.000 metros cuadrados, con una disponibilidad aproximada del 2,5% y una renta prime de 5,60 euros por metro cuadrado al mes. El mercado llega así a 2026 desde una posición de oferta ajustada, especialmente en las localizaciones metropolitanas más próximas a la capital.

El área metropolitana concentra la presión sobre la oferta moderna

Guadalhorce, Trévenez y el entorno del Centro de Transporte de Mercancías continúan formando el corazón del mercado logístico malagueño. Su proximidad a Málaga capital, el Puerto y el aeropuerto, junto con el acceso a la MA-20, la A-7 y la A-357, los convierte en las ubicaciones más demandadas para operaciones de distribución urbana y regional.

Esta centralidad tiene un reflejo directo en las rentas. Al cierre de 2025, los niveles se situaban entre 4,10 y 5,60 €/m²/mes en Guadalhorce, entre 5,10 y 5,60 €/m²/mes en Trévenez y entre 4,40 y 5,60 €/m²/mes en el entorno del CTM.

La plena ocupación alcanzada en marzo por un complejo logístico de 42.500 metros cuadrados próximo a la A-7, la MA-20 y el aeropuerto confirma el interés por el producto moderno y bien conectado. Al mismo tiempo, evidencia una creciente polarización del mercado: los edificios que responden a las necesidades actuales encuentran demanda, mientras el producto secundario afronta mayores dificultades.

Esta situación abre oportunidades para la rehabilitación y el reposicionamiento de activos existentes, especialmente en ubicaciones consolidadas donde resulta difícil incorporar nuevo suelo.

Trévenez refuerza además su posición en distribución urbana y alimentación. Durante el primer semestre comenzó la construcción de una plataforma específica para comercio electrónico de 17.050 metros cuadrados, con una inversión prevista de 25 millones de euros y entrada en funcionamiento esperada en 2027.

El crecimiento del área metropolitana tiene, no obstante, un importante desafío en materia de movilidad. Las administraciones están analizando los accesos y la circulación en Trévenez y San Julián, incluyendo el CTM, La Huertecilla, Mercamálaga y el entorno aeroportuario, con especial atención al tráfico pesado y la distribución urbana de mercancías.

Cártama gana peso como alternativa inmediata

Ante la escasez de producto en las ubicaciones más próximas a la capital, Cártama se está consolidando como una de las principales alternativas de expansión en el corredor de la A-357.

Su oferta moderna permite combinar proximidad, apenas 20 kilómetros respecto a Málaga capital, con instalaciones de mayor tamaño y especificaciones técnicas adaptadas a las nuevas operativas. Entre los principales desarrollos de la zona destaca un parque logístico con 57.826 metros cuadrados distribuidos en tres edificios y construido sobre aproximadamente 85.000 metros cuadrados de suelo con 67 muelles de carga, 11,20 metros de altura libre y certificación LEED Platinum.

Cártama funciona así como una válvula de expansión del mercado metropolitano, aunque su capacidad tampoco es ilimitada. Las rentas se situaban al cierre de 2025 entre 4,60 y 5,10 €/m²/mes, ligeramente por debajo de los niveles máximos registrados en Guadalhorce, Trévenez y CTM.

Antequera da el salto como gran nodo interior

Si Cártama aporta una alternativa al área metropolitana, Antequera representa una apuesta diferente y de mayor alcance territorial. Su atractivo reside en la disponibilidad de grandes parcelas, su posición entre la A-92 y la A-45 y su potencial para atender operaciones de distribución regional y nacional.

Durante el primer semestre, dos grandes usuarios comenzaron a desarrollar proyectos sobre 183.000 metros cuadrados de parcelas en la primera fase del Puerto Seco. Una de las actuaciones ocupará 120.000 metros cuadrados, con una inversión prevista de 63 millones de euros, mientras la segunda se desarrollará sobre otros 63.000 metros cuadrados y supondrá una inversión aproximada de 34 millones.

Entre ambas ocupan aproximadamente la mitad de la superficie empresarial de la primera fase, un avance que confirma el paso de Antequera desde la planificación hacia la implantación efectiva de grandes usuarios.  Ambas plataformas incorporarán almacenamiento tritemperatura y soluciones de autosuficiencia energética, un estándar que eleva el listón técnico del mercado andaluz.

Esta primera fase cuenta con 373.000 metros cuadrados de parcelas logísticas, otros 34.000 metros cuadrados destinados a servicios y una reserva de 196.600 metros cuadrados para la futura zona intermodal. Su desarrollo ferroviario puede reforzar significativamente el atractivo del nodo, especialmente por su posición entre los corredores Atlántico y Mediterráneo y las conexiones con los puertos andaluces.

El Puerto refuerza la actividad logística

El Puerto de Málaga aporta otra señal positiva. Durante el primer semestre movilizó 3,08 millones de toneladas, un 13,2% más que un año antes. La mercancía contenerizada alcanzó 2,24 millones de toneladas, con un incremento interanual del 16,1%, impulsada por unas exportaciones que se multiplicaron por más de tres.

El crecimiento de estos tráficos incrementa las necesidades de instalaciones auxiliares fuera del propio recinto portuario. En este contexto, durante el semestre se autorizó la ocupación de una parcela de 23.622 metros cuadrados en Los Prados para actividades relacionadas con el almacenamiento, reparación y mantenimiento de contenedores vacíos.

El aeropuerto complementa esta fortaleza al ampliar la dimensión del mercado de consumo de la Costa del Sol. Entre enero y junio registró 13,23 millones de pasajeros, un 6,7% más, reforzando indirectamente las necesidades de distribución en los corredores próximos a Málaga y la costa.

Un mercado con demanda, pero que exige crecer de forma selectiva

Las perspectivas para la segunda mitad de 2026 estarán marcadas por la ejecución de proyectos concretos más que por una expansión generalizada de la oferta. Antequera continuará incorporando grandes usuarios, Trévenez avanzará con nuevas instalaciones y Cártama seguirá desempeñando un papel relevante como alternativa al área metropolitana.

La oportunidad se concentra especialmente en producto adaptado a las necesidades reales de los operadores: rehabilitación de activos consolidados, desarrollos llave en mano o prealquilados, instalaciones para alimentación y temperatura controlada, última milla y grandes plataformas en Antequera.

El principal condicionante seguirá siendo la capacidad de crear nueva oferta a costes económicamente viables. La escasez de suelo finalista, los costes de transformación y construcción, la obsolescencia de parte del parque existente y las limitaciones de movilidad reducen el margen para desarrollar proyectos puramente especulativos.

Málaga cuenta con demanda, actividad económica y conectividad para seguir creciendo como mercado logístico. El reto será transformar estas fortalezas en producto moderno y competitivo, ampliando la oferta sin perder disciplina en costes, ubicación y adecuación a las necesidades de los usuarios.