Sevilla consolida su atractivo logístico ante la escasez de oferta moderna y el avance de nuevos desarrollos

• Los mercados secundarios concentraron el 26% de la contratación logística nacional en H1 2026; Sevilla se mantuvo entre las plazas regionales más activas, por detrás de Valencia y Zaragoza.
• La escasez de producto moderno sigue siendo el principal condicionante local: el CTM está al máximo de ocupación y la Junta ha adjudicado tres nuevas naves —3.747 m² de cubierta— por más de 4,4 millones de euros.
• La demanda se concentra en edificios eficientes y bien conectados: Amazon firmó en abril un arrendamiento a largo plazo sobre 11.000 m² build-to-suit en VGP Park Sevilla Ciudad de la Imagen, llevando el parque al 100% de ocupación.
• El Puerto muestra una evolución dual: el tráfico total retrocedió un 2,06% interanual en H1, hasta 2,03 millones de toneladas, pero la mercancía general aumentó un 6,01% y los TEU un 11,97%.
• Majarabique emerge como el nuevo polo estructural del mercado: en junio quedó completada la tramitación previa a la licitación de una primera fase de 58 hectáreas, dentro de un ámbito total previsto de 193 hectáreas.

El mercado logístico sevillano afronta la segunda mitad de 2026 con unos fundamentos cada vez más sólidos. El crecimiento de los mercados regionales, la elevada ocupación de los principales parques y el avance de nuevos desarrollos confirman el progresivo posicionamiento de Sevilla como uno de los principales polos logísticos del sur peninsular.

A escala nacional, la contratación logística alcanzó aproximadamente 1,51 millones de metros cuadrados durante el primer semestre, un 15% más interanual, mientras los mercados secundarios concentraron ya el 26% de la demanda. Sevilla participa de esta tendencia, apoyada en su capacidad para dar servicio a Andalucía occidental, Extremadura y Portugal, así como en unas infraestructuras portuarias y ferroviarias que amplían su área de influencia.

La escasez de producto moderno continúa siendo, sin embargo, uno de los principales condicionantes del mercado. La elevada ocupación de los parques consolidados y la rápida absorción de las nuevas naves evidencian la existencia de demanda, pero también la necesidad de acompasar el desarrollo de nuevos proyectos con la disponibilidad de suelo, potencia eléctrica e infraestructuras.

Un mercado consolidado que incorpora nuevos ejes

El mercado sevillano presenta una estructura cada vez más policéntrica. Al tradicional eje formado por el Puerto, la Zona de Actividades Logísticas (ZAL) y el Centro de Transportes de Mercancías (CTM) se suman Dos Hermanas y La Isla al sur, Alcalá de Guadaíra hacia el este y, progresivamente, Ciudad de la Imagen y Majarabique en el corredor norte.

El Puerto de Sevilla sigue constituyendo uno de los principales elementos diferenciales. Su ZAL cuenta con 54 hectáreas y alrededor de 200.000 metros cuadrados de naves, además de conexión con las terminales ferroviaria y de contenedores.

Durante el primer semestre, el Puerto movilizó 2,03 millones de toneladas. Aunque el tráfico total descendió ligeramente, un 2,1% interanual, los segmentos más relacionados con la actividad logística registraron un comportamiento positivo: la mercancía general aumentó un 6%, el tráfico contenerizado en toneladas un 7,3% y el número de TEU cerca de un 12%.

A esta conectividad se suma la elevada ocupación del CTM, actualmente al máximo de su capacidad. La ampliación adjudicada durante el semestre contempla tres nuevos almacenes logísticos y una inversión de 4,4 millones de euros. Aunque se trata de una actuación limitada en términos de superficie, refleja la presión existente sobre las ubicaciones consolidadas.

El norte metropolitano gana protagonismo

Uno de los movimientos más relevantes del semestre se ha producido en Ciudad de la Imagen, en el corredor norte de Sevilla. El alquiler a largo plazo de un activo de 11.000 metros cuadrados desarrollado a medida llevó el parque al 100% de ocupación, reforzando el atractivo de esta zona para operaciones de distribución urbana y última milla por sus conexiones con la SE-20, A-4 y SE-30.

Pero el proyecto con mayor capacidad para transformar el mapa logístico de Sevilla es Majarabique-La Rinconada.

Durante junio quedó aprobada la urbanización de una primera fase de 58 hectáreas, integrada en un ámbito total de 193 hectáreas. El desarrollo contempla más de 30 hectáreas destinadas a edificaciones logísticas, cerca de nueve hectáreas de servicios, una nueva subestación eléctrica y mejoras en las conexiones viarias.

La actuación permitirá incorporar cerca de 300.000 metros cuadrados de suelo logístico y supone una inversión de prácticamente 35 millones de euros. Su impacto, no obstante, será progresivo, dado que el programa de ejecución contempla aproximadamente dos años de obras.

Majarabique se configura así como una oportunidad de medio plazo que puede complementar la oferta existente y reforzar la conexión entre el norte metropolitano, el Puerto y los grandes corredores viarios y ferroviarios.

Dos Hermanas y Alcalá mantienen su atractivo

Al sur, Dos Hermanas-La Isla-Megapark continúa siendo uno de los principales polos logísticos de Sevilla, favorecido por su conexión con la A-4 y la SE-40. La comercialización anticipada de nuevas superficies desarrolladas en el entorno de La Isla ha confirmado durante los últimos ejercicios el interés de los operadores por producto de calidad en esta ubicación.

A ello se suma el desarrollo de nuevos proyectos en Megapark, que continúa ampliando la capacidad para albergar instalaciones logísticas y actividades asociadas al transporte.

Por su parte, Alcalá de Guadaíra y el corredor de la A-92 mantienen su potencial como gran eje de crecimiento hacia Andalucía oriental. Los proyectos previstos en esta zona cuentan con capacidad para desarrollar módulos desde aproximadamente 5.000 metros cuadrados hasta instalaciones de gran formato, beneficiándose además de la conexión directa con la A-92, SE-30, SE-40 y A-4.

Carmona completa el mapa como una alternativa de expansión en el corredor de la A-4, especialmente para usuarios con mayor sensibilidad al coste de ocupación. Su posición continúa siendo complementaria frente a los hubs más consolidados del Puerto, Dos Hermanas, Alcalá de Guadaíra y el futuro Majarabique.

La escasez de producto moderno abre oportunidades

El principal reto del mercado sigue siendo la reducida disponibilidad de producto logístico de calidad. Los elevados niveles de ocupación de los principales parques y la absorción de las nuevas superficies muestran que existe espacio para incorporar nueva oferta, especialmente en las ubicaciones con mayor conectividad.

A esta escasez se suma la progresiva obsolescencia de parte del parque existente. Las nuevas exigencias de los ocupantes en eficiencia energética, automatización, potencia eléctrica, altura, muelles de carga y estándares ESG están incrementando la diferencia entre los edificios modernos y los activos de generaciones anteriores.

Esta situación abre una doble oportunidad: desarrollar nuevas plataformas adaptadas a las necesidades actuales de los operadores y reposicionar activos existentes capaces de competir mediante rehabilitación y modernización.

La ejecución será, sin embargo, determinante. Proyectos como Majarabique requieren inversiones significativas en urbanización, energía, telecomunicaciones y accesos antes de convertirse en oferta efectiva. Las mejoras previstas en la SE-40 y en las conexiones con el Puerto contribuirán igualmente a ampliar el potencial logístico, pero su impacto dependerá de la ejecución de las distintas fases de infraestructura.

Una oportunidad ligada a conectividad, calidad y disciplina de desarrollo

Sevilla reúne varios de los elementos necesarios para seguir ganando protagonismo dentro del mercado logístico español: demanda regional, disponibilidad futura de suelo, conexiones viarias, capacidad ferroviaria y una infraestructura portuaria diferencial.

El Puerto de Sevilla, único puerto marítimo interior de España, aporta además una ventaja estructural para las cadenas de distribución multimodales. La evolución positiva durante el semestre de la mercancía general y los contenedores refuerza su capacidad para canalizar mercancías hacia Andalucía, Extremadura, Portugal y Canarias.

Para los próximos meses, el foco estará en la incorporación de producto moderno y eficiente en aquellos corredores donde existe demanda contrastada. Para los inversores, ganarán atractivo los activos ocupados y bien conectados; para los promotores, los desarrollos faseables, llave en mano o respaldados por prealquiler; y para los operadores, asegurar con antelación superficie y potencia eléctrica en las localizaciones más consolidadas.

Sevilla dispone de demanda, conectividad y margen para crecer. El reto para los próximos años será convertir el nuevo suelo y las infraestructuras previstas en oferta logística efectiva, manteniendo la disciplina en costes, plazos y selección de ubicaciones.