Los trasteros de alquiler en España: la proximidad al cliente marca el desarrollo de un mercado con grandes diferencias entre ciudades y barrios

• España es el cuarto mercado europeo por superficie de trasteros de alquiler, con cerca de 2 millones de m², pero está entre los últimos por dotación: 0,040 m² por habitante, frente a 0,044 de media europea y 0,083 en Reino Unido.
• El relevo de la generación del baby boom y unos hogares cada vez más pequeños generan una necesidad de almacenaje que el parque de viviendas no cubre, señalando la raíz demográfica de la demanda.
• En las grandes ciudades, el centro con licencia es cada vez más difícil de replicar. La nueva normativa urbanística y de incendios limita las aperturas y revaloriza los centros existentes.

La necesidad de espacio fuera del hogar tiene una base que va más allá de las mudanzas. La formación de nuevos hogares, los cambios de residencia, las herencias y las necesidades de pequeños negocios configuran distintos usos del self-storage, conocido en España como trasteros de alquiler. The Self-Storage Property Telescope de EY-Parthenon sitúa estas dinámicas en el centro de su análisis y plantea que la demanda potencial debe entenderse como una combinación de factores demográficos, residenciales y empresariales.

Una generación que hereda objetos, no solo casas

El primer motor es demográfico. La generación nacida entre 1958 y 1977 está entrando en la jubilación. Esto se traduce en mudanzas a viviendas más pequeñas y, con el tiempo, en herencias. Cuando una familia hereda la vivienda familiar o la casa de vacaciones, los muebles y recuerdos necesitan un destino. Muchas veces la decisión de qué hacer con ellos no se toma de inmediato, y el almacenaje tiene un fuerte componente emocional.

A esto se suman los hogares. Según las proyecciones del INE, España sumará unos 3,7 millones de hogares entre 2024 y 2039, y el tamaño medio del hogar seguirá bajando, de cerca de 2,5 a 2,32 personas. Más hogares y más pequeños significan más viviendas que guardar y menos espacio en cada una.

Ciudades construidas en altura y sin espacio para guardar

El segundo factor es cómo se ha construido en España. A diferencia de Reino Unido, donde predomina la vivienda unifamiliar con espacio propio, buena parte de las ciudades españolas creció en altura en los años sesenta y setenta sin pensar en el almacenaje. Hoy cada español dispone de unos 39-40 m² de vivienda, como en Italia o Portugal y por debajo del norte de Europa. Además, cinco ciudades españolas están entre las veinte más densas de Europa: L'Hospitalet, Barcelona, Madrid, Bilbao y Valencia

Con los precios de la vivienda en máximos, la cuenta es sencilla: un metro cuadrado de trastero cuesta mucho menos que un metro cuadrado más de casa, tanto en compra como en alquiler. El crecimiento del alquiler, que ha pasado del 19% de los hogares en 2007 al 25-26% en 2025, refuerza esta tendencia: el inquilino se muda entre tres y cuatro veces más que el propietario, y cada mudanza es un momento en que se necesita guardar cosas.

No es solo para particulares: la última milla está dentro de la ciudad

Aunque el cliente doméstico es el núcleo del negocio, en torno a uno de cada tres clientes son autónomos o profesionales. Para un pequeño comercio o un negocio online, un trastero urbano funciona como un almacén flexible, cercano al cliente final y adaptado a volúmenes pequeños. El Telescope plantea que la verdadera "última milla" está dentro de la ciudad y no en los polígonos logísticos de las afueras.

El trastero urbano, cada vez más difícil de abrir

La demanda está en las ciudades, pero abrir nuevos centros allí es cada vez más complicado. Desde julio de 2024, Madrid trata el self-storage como uso industrial de almacenaje, permitido solo donde la normativa de la zona lo admite. Además, desde noviembre de 2025 el nuevo reglamento estatal de protección contra incendios (RD 164/2025) aplica a los trasteros de alquiler los criterios de uso almacén. Cada municipio y comunidad aplica además sus propios criterios. El resultado es que los centros urbanos que ya tienen licencia se convierten en posiciones cada vez más valiosas y difíciles de replicar. En las ciudades, el crecimiento pasará por mejorar los centros existentes. En la periferia sigue habiendo margen para nuevos desarrollos de mayor tamaño.

La conclusión del Telescope es que, en las grandes ciudades españolas, el trastero de alquiler ha dejado de ser un recurso puntual para convertirse en una extensión de la vivienda. Su crecimiento dependerá menos de abrir centros en cualquier sitio y más de estar en el lugar adecuado, con licencia y con una gestión profesional.