22@ Property Telescope

Edición especial dedicada a analizar lo que sucederá en la zona más pujante de Barcelona en el segmento de oficinas.

¿Qué hace diferente el 22@? El mercado de oficinas siempre ha sido cíclico, alternándose fuertes incrementos de los precios de alquiler durante los periodos de bonanza con ajustes de los mismos en las recesiones económicas. Del mismo modo, hemos podido observar idas y venidas de promotores e inversores, quienes siempre han tratado de ganar al ciclo anticipándose a sus competidores. Hasta aquí, todo es más o menos un denominador común a todos los mercados de oficinas de mundo; sin embargo, hay algunas excepciones, como es el caso del distrito 22@ de Barcelona.

En los últimos 10 años el valor de las oficinas ha aumentado de manera exponencial en este peculiar distrito de Barcelona, una zona que hasta hace poco tiempo no era más que la prolongación industrial de la avenida Diagonal, un lugar donde las empresas no querían tener sus oficinas. ¿Qué sucedió para que cambiase esta percepción?

En 1996 el promotor nortemericano Gerald Hines vislumbró un futuro de una ciudad que miraría mucho más hacia el mar que en el pasado. De esta manera, Hines promovió la construcción de un centro comercial que a día de hoy acoge a más de 20 millones de visitantes cada año y que, alrededor del mismo, se construyeron viviendas de calidad donde hoy reside una buena parte de los emprendedores de Barcelona. Después de esto llegaron los primeros edificios de oficinas de la mano de Grupo Castellvi, Layetana, Bouygues etc. Son muchos los casos en el mundo donde se desarrollan faraónicos distritos de oficinas con el objetivo de albergar a las principales multinacionales, pero que cuando llegan la noche y el fin de semana se convierten en “barrios fantasmas” debido a la ausencia de residencial y de retail. El 22@ nunca tuvo este problema, pues desde su comienzo, el proceso de transformación del antiguo industrial tuvo un posicionamiento “mixto”, donde las oficinas conviven en equilibrio con el retail, los hoteles y, por supuesto, el residencial.

En los últimos 15 años, el 22@ es el cuarto distrito de oficinas de Europa donde más crecen los precios medios de alquiler y en lo que llevamos de 2021 ha absorbido cerca de 600 millones de inversión institucional. Cabe destacar que una parte importante de este volumen de inversión “post-pandemia” todavía son operaciones de “forward purchase” donde el inversor confía en un tercero la construcción, alquiler y entrega de su futuro edificio y, por tanto, sigue especulando con la revalorización de los inmuebles de esta zona.

Desde EY somos optimistas respecto a la consolidación progresiva de un distrito que, sin duda alguna, es ya un “caso de éxito”. Sin embargo, existe un punto de riesgo relevante como es el volumen de más de 500.000m2 de oferta futura de oficinas que está proyectada para los próximos dos años y que por el momento no tiene arrendatarios comprometidos. El seguimiento de esta nueva oferta, el ritmo de entrada de la misma y el apoyo de la banca será fundamental para calibrar la resiliencia de los fundamentales de este mercado cuando el ciclo económico no acompañe, cosa que llegará tarde o temprano.

Si lo deseas, a través de este enlace podrás ver el webinar de presentación del estudio 22@ Property Telescope celebrado el pasado 16 de junio.