The Housing Property Telescope 2021

El estudio realizado por el equipo Strategy and Transactions de EY analiza en detalle la coyuntura del sector inmobiliario residencial así como los desafíos a los que se enfrenta en un futuro próximo.

El mercado de vivienda no es algo que afecte solo a los inversores y financiadores, nuestros principales clientes. La vivienda es algo que nos atañe a todos, nos ocupa y nos preocupa. Por este motivo desde el equipo de Strategy and Transactions hemos trabajado concienzudamente durante meses en elaborar un estudio del mercado residencial de España que abordara la totalidad de los puntos de preocupación de afectan a todos los stakeholders del mercado, no solo en España, sino más allá; “The Housing Property Telescope”.

El optimismo exagerado que escuchamos de los principales asesores y brokers inmobiliarios contrasta con nuestra opinión institucional, mucho más prudente a la vista de la evolución de los principales indicadores de coyuntura económica. España tiene hoy un PIB per capita 10 puntos porcentuales más bajo que hace doce meses. La tasa de desempleo se ha estancado en el 14% y desgraciadamente, en el segmento de la población activa más joven, el desempleo alcanza el 30%, lo que supone el doble que la media europea. Por si fuera poco, la tasa de nacimiento es de las más bajas de Europa y en los 3 últimos ejercicios no se ha conseguido absorber el 100% de las viviendas nuevas entregadas, lo que ha generado cerca de 35.000 unidades de stock no vendido incremental por año que se añade al parque histórico de viviendas no transaccionadas.

Si bien es cierto que la situación no es homogénea en todo el país ya que regiones como Barcelona, Málaga o sobre todo Madrid están mostrando una coyuntura mucho más positiva que el resto de regiones españolas, la realidad es que en estos momentos parece descabellado esperar un crecimiento de los precios estabilizado del 3% como reflejaba el consenso nacional hasta la fecha, especialmente por los siguientes motivos:

1. Existe una conciencia colectiva en la población como en los inversores institucionales de que es necesario establecer un marco legal moderno que favorezca la accesibilidad de la vivienda de las clases menos favorecidas
   
2. Existe la necesidad de crear un parque de vivienda en alquiler profesional y que responda a las necesidades de aquellos que no pueden permitirse comprarse una vivienda.
3. El 58% del inventario de vivienda en España es obsoleto y necesita de rehabilitación y transformación
4. La vieja cultura patrimonialista de “comprar” a cualquier precio está desapareciendo en la medida de que las generaciones jóvenes no disponen de un ahorro suficiente para hacer frente al downpayment de su primera vivienda. 

Dicho esto, lo que nuestro análisis refleja es que a pesar del fuerte ruido mediático y político sobre la necesidad de “obligar” a los inversores institucionales que están creando un parque de alquiler a “limitar” sus precios y condicionar de alguna manera su oferta, la realidad muestra que casi la totalidad de los fondos de inversión que han puesto en marcha sus plataformas de promoción y explotación de vehículos de vivienda en alquiler están alquilando entre un 7% y un 20% del precio de mercado de su áreas de influencia directa, incluso siendo más competitivos en precio que la oferta de alquiler segunda mano con la que compiten en su misma zona.

Otro aspecto que nuestro trabajo evidencia es que las cerca de 20.000-25.000 unidades de Build to Rent que se espera entren en el mercado hasta 2025 es una cantidad absolutamente digerible por la demanda nacional, pues no llega a suponer ni un 13% de la oferta nueva de vivienda que se pondrá a disposición del mercado cada año. No obstante si existe incertidumbre sobre las cerca de 65.000 viciendas en alquiler que adicionalmente se podrían promover entre 2026 y 2029, pues el impacto de la nueva legislación puede condicionar, su diseño, su viabilidad, su financiación y en definitiva, su materialización.

En nuestro informe por último destacamos que no sólo es factible el camino de “promover” para desarrollar un parque de vivienda en alquiler en España sino que existe una segunda vía que el inversor institucional está comenzando a aterrizar. Este fenómeno no es otra cosa que la llegada de lo que en Estados Unidos se conoce como el “Single Family Rental “, que viene a ser el desarrollo de plataformas de vivienda para el alquiler mediante la compra “granular” de las unidades en el mercado secundario de las grandes capitales. Para esta estrategia, están siendo los i-buyers los que están mostrando mayor avance al respecto.

Si lo deseas, a través de este enlace podrás ver el webinar de presentación del estudio The Housing Property Telescope 2021 celebrado el 16 de diciembre.