- Le marché immobilier suisse demeure très attrayant
- L’immobilier logistique fait figure d’«étoile montante»
- L’immobilier résidentiel enregistre un regain d’attractivité et une augmentation des prix
- La durabilité de plus en plus au centre des décisions d’achat
La Suisse restera également un marché immobilier attrayant, voire très attrayant pour les investisseurs en 2021. Tel est l’avis de 99% des investisseurs interrogés par les experts immobiliers d’EY en Suisse pour l’étude «baromètre des tendances du marché de l’investissement immobilier 2021». Par rapport à l’année précédente, l’attrait a même encore légèrement progressé. Concernant le volume des transactions, 79% des personnes interrogées tablent sur une évolution latérale à un niveau élevé pour l’année 2021. Seuls 15% sont d’accord avec l’affirmation selon laquelle le volume d’investissement reculera en 2021 (année précédente: 17%).
«Au niveau mondial, nous considérons que le manque d’alternatives de placement, la pression élevée sur les investissements et une incertitude économique croissante viendront booster la classe d’actifs. La pandémie persistante et la concrétisation du Brexit sont deux exemples actuels de la volatilité croissante», déclare Claudio Rudolf, auteur et responsable Transaction Real Estate chez EY en Suisse. «Dans ce contexte, les investisseurs considèrent le marché immobilier suisse comme une valeur refuge qui résiste mieux aux crises que dans d’autres pays.»
Cependant, l’attractivité doit être considérée de manière différenciée selon la catégorie d’utilisation. Du fait de la pandémie de coronavirus, l’aversion au risque des investisseurs a de nouveau augmenté: Près de 90% des personnes interrogées misent sur une «course vers la qualité» (run to quality) et une concentration sur des segments immobiliers moins risqués tels que l’immobilier résidentiel ou l’immobilier de bureaux avec des locataires particulièrement solvables. 75% des personnes interrogées s’attendent à une progression des transactions «sale and lease-back». Dans le cadre de ce modèle de financement, les biens immobiliers sont vendus à un investisseur et loués pour une utilisation immédiate. Claudio Rudolf y voit une autre tendance intéressante et vérifiable pouvant être observée en lien avec les besoins de liquidités supplémentaires de nombreuses entreprises dans un environnement récessif.
La durabilité, une mégatendance
La grande majorité des participants à l’enquête (94%) est entièrement ou plutôt d’accord avec l’affirmation selon laquelle les investisseurs institutionnels attacheront à l’avenir une importance décisive aux critères de durabilité dans leurs décisions d’achat. 96% s’attendent à une pression accrue à réduire les émissions de CO2 dans le cadre de la stratégie énergétique 2050. La pression réglementaire s’accompagne de l’opérationnalisation des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance), qui est tirée par le marché des capitaux, comme le soulignent 95% des participants à l’enquête. Cependant, selon près de 90% des personnes interrogées, cette branche en est encore à ses débuts. «Le secteur immobilier génère une grande partie des émissions totales – la responsabilité pour la réalisation des objectifs climatiques est d’autant plus élevée», déclare Daniel Zaugg, co-auteur de l’étude et responsable du secteur immobilier chez EY en Suisse. «La pression significative exercée par le marché des capitaux et la réglementation nous permet également de relever le défi avec efficacité et détermination.»
Conséquences de la pandémie: les différences entre les secteurs se creusent
Les investisseurs interrogés considèrent qu’une reprise totale cette année suite à la pandémie de coronavirus dans tous les secteurs immobiliers est plutôt irréaliste. Les personnes interrogées perçoivent les immeubles de bureaux clés et l’hôtellerie de villégiature comme des segments offrant de bonnes opportunités de reprise. On peut également s’attendre à des signaux positifs à moyen terme pour les utilisations tendance que sont les espaces de co-working et de micro-living ainsi que les serviced apartments. «Alors que les évolutions des différentes branches de l’immobilier ont été plus étroitement corrélées dans le passé – suivant la devise «la marée montante soulève tous les bateaux» – la pandémie de coronavirus contribue à présent à une différenciation plus prononcée du marché immobilier», précise Daniel Zaugg. Plus de 47% des personnes interrogées estiment que l’hôtellerie d’affaires, les immeubles de bureaux périphériques et les centres commerciaux ne se remettront pas totalement de la crise sur le long terme.
Recul du niveau des prix attendu pour la première fois
En ce qui concerne l’évolution anticipée des prix d’achat, le segment résidentiel se révèle à nouveau solide comme un roc. Pour ce segment, les participants à l’enquête tablent essentiellement sur une hausse et une stagnation des prix, en fonction de l’emplacement. Il en va de même pour l’immobilier logistique. Mais exception faite de ces deux segments, c’est une anticipation de baisse des prix qui caractérise l’année 2021. Contrairement à l’année précédente, ces anticipations n’affecteront pas seulement les biens immobiliers au sein de la périphérie. L’hôtellerie d’affaires en particulier est confrontée à des perspectives de développement négatives, à des risques d’insolvabilité et, par conséquent, à une chute des prix. Néanmoins, selon les personnes interrogées, une correction de prix négative est également à prévoir pour les surfaces de vente au détail et même pour l’immobilier de bureau, en dehors des «emplacements de premier ordre». Ce scénario se reflète également dans l’orientation des investissements des personnes interrogées, qui, à 73%, privilégient fortement les investissements immobiliers résidentiels, suivis par l’immobilier logistique (32%), les bâtiments médicaux (31%), l’immobilier de bureaux (13%) et les complexes hôteliers (6%). Comme l’année précédente, le commerce de détail arrive loin derrière, presque aucun des investisseurs interrogés n’y voyant une forte concentration dans sa stratégie d’investissement (1%).
La numérisation dans les entreprises toujours plus importante
La numérisation est toujours considérée comme une tendance essentielle et, avec un taux de 87%, est même perçue comme encore plus centrale que l’an dernier (82%). La grande majorité des personnes interrogées (95%) est également d’accord avec l’affirmation selon laquelle la numérisation occupe une place de plus en plus importante au sein de l’entreprise. «Les répercussions de la pandémie ont donné une impulsion supplémentaire à la numérisation. Lorsqu’une grande partie des employés est en télétravail, la solidité des processus numériques est tout simplement primordiale. Mais la numérisation aura également un impact considérable sur l’utilisation future des bureaux et les besoins en espace», déclare Daniel Zaugg. L’importance des gains d’efficacité pouvant être obtenus grâce à la transformation numérique s’accroît aussi par ailleurs: alors que l’année dernière, c’était l’avis de 80% des personnes interrogées l’envisageaient, ce chiffre atteint déjà 91% en 2021. Les normes en matière de données continuent de jouer un rôle crucial dans la numérisation interentreprises: 91% des participants à l’enquête les considèrent comme un fondement.
La numérisation et l’évolution démographique sont les mégatendances les plus notables
Après la numérisation, les personnes interrogées considèrent le changement démographique comme la mégatendance la plus pertinente pour le marché de l’investissement immobilier dans les cinq à dix prochaines années (87%), suivie du changement climatique (83%), qui gagne en importance par rapport à l’année précédente (67%). L’évolution des taux d’intérêt (69%), les incertitudes politiques (53%) et la mondialisation des flux d’investissement (39%) sont plutôt considérés comme d’importance secondaire. 37% des investisseurs interrogés n’excluent pas une autre pandémie dans le futur, avec des effets sur le marché immobilier suisse.
Informations au sujet de l'étude
C’est un panel de 74 investisseurs actifs sur le marché de l’immobilier suisse au cours de ces dernières années qui ont été interrogés en octobre 2020 pour le «Baromètre des tendances du marché de l’investissement immobilier 2021» d’EY Real Estate Switzerland. L’étude est réalisée tous les ans depuis 2011. Le baromètre est censé donner une estimation annuelle du marché de l’investissement immobilier suisse par les investisseurs professionnels de l’immobilier, ainsi qu’un aperçu de la stratégie que suivront les investisseurs dans l’année à venir en Suisse.
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