安永是指 Ernst & Young Global Limited 的全球组织，加盟该全球组织的各成员机构均为独立的法律实体，各成员机构可单独简称为“安永”。Ernst & Young Global Limited 是注册于英国的一家保证（责任）有限公司，不对外提供任何服务。
全球商业区相较于2020年更具吸引力，这再次印证了它们在支撑全球经济方面发挥的持久作用。
概要
- 尽管面临挑战，全球商务区正在重拾增长动力。63%的受访利益相关方认为，全球商务区的吸引力已超过疫情前水平。
- 四个主趋势正重塑全球商务区的未来格局，折射出深刻的人口结构、科技与环境变革。
- 在2025年的排名中，纽约曼哈顿中城与金融区稳居前两位，但亚洲枢纽城市强势崛起，全球格局正在演变重构。
第三版《全球商务区吸引力分析报告》由安永 (EY) 与城市土地学会 (ULI) 为全球商务区创 新联合会编制，揭示出全球商务区正在以超预期的速度复苏。
尽管疫情带来了冲击，但是调研显示，在250名受访的商务区利益相关方中，近三分之二 (63%) 的人认为2025年商务区的吸引力已超越2020年水平。
这种信心源于纽约曼哈顿中城、新加坡市中心、北京商务中心区、东京丸之内、伦敦金融城和巴黎拉德芳斯等全球枢纽的持续影响力。这些城市中心作为全球经济引擎，共创造了超700万个就业岗位，汇聚了84家《财富》世界500强企业总部，并贡献了4.5万亿美元GDP。
全球商务区的领导地位依托于结构性优势 — 世界级交通网络、高密度产业集群与人才集聚效应，这使其区别于传统历史城区或郊区商务园区。
然而，混合办公模式的兴起正在重塑市场预期。据世邦魏理仕 (CBRE) 数据，1 自2019年以来，商务区平均写字楼使用率下降5-10%，当前全球30大商务区员工每周办公时间平均仅2天，企业持续精简办公地产组合。在欧美地区，60%的企业计划未来三年进一步缩减办公空间。2 加之全球经济放缓、通胀压力与地缘政治风险，商业地产已成为企业首要降本领域。但调研显示，仅不足两成的高管认为企业在全球商务区的投入与其获取价值相匹配。
除短期挑战外，报告重点揭示四个主趋势正在重构全球商务区未来图景 — 这些趋势部分可缓解当前压力，亟需投资者、开发商、租户及其他利益相关方立即关注与战略响应。
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四个主趋势重构全球商务区未来图景
本研究揭示的四个主趋势3深刻映射人口结构、科技和环境的结构性变革，这些变革正在重塑城市及其经济核心区的功能机制、演化路径与价值创造维度。对这些动态的系统性认知，可为投资者、开发商、使用者及全球商务区管理者提供战略决策框架，助力其在复杂权衡中构建更具活力、可持续性与创新性的全球商务生态。
主趋势 #1 – 人才
超过四分之三 (76%) 的受访者将人才视为选址时的“非常重要的”因素。商务区需转型为企业战略合作伙伴，助力其人才招揽与留存。除持续投资交通、科技与安全基建外，住房成本已成为关键考量 — 46%的受访者将其列为优先事项。
人才吸引力列为首要考量
的受访者将人才视为选址时的最重要因素。
关注焦点从楼宇转向城市体验：活力与服务品质现在已成为必要前提。唯有真正实现功能复合性的商务区 — 融合绿色空间、商业配套、文化设施与休闲功能 — 才能持续吸引企业、人才与投资者。若缺乏更新动能，全球商务区甚至可能被本地更小型、更灵活且高度整合的城市枢纽超越。
主趋势 #2 – 资产的“软实力”与“硬价值”
“公平价值”正成为地产战略核心命题：40%的受访者将其列为核心关切（较2020年上升14个百分点）。垂直地标建筑、超大规模办公空间与黄金地段的溢价逻辑面临根本性挑战 — 在降本增效的新常态下，如何论证天际线高度与企业声望的投入产出比？
两大破局路径逐渐明晰：城市设计与空间品质。调研显示，顶级品质区位（即通达性最佳、设施最新、环境最舒适、科技最先进且能效最优的区域）仍具有强大的租户吸引力。反之，无法响应功能复合化趋势或未能实现多元业态融合的区域，将面临招商困境与排名下滑。
主趋势 #3 – 技术的双重作用
技术已成为全球商务区的核心运营杠杆，为规划者、开发商及管理者提供关键工具：既加速空间设计迭代，又显著降低环境足迹，并通过数据化洞察实现对每日数百万级城市活动的智能管控与优化配置。
企业期待商务区成为创新枢纽
的受访者强调，需要加强商务区内研究机构、高校与企业间的合作。
与此同时，企业期待商务区成为创新枢纽。近半数 (42%) 的受访者强调，需要加强商务区内研究机构、高校与企业间的合作；27%的受访者认为人工智能项目将是实现这一目标的关键。
主趋势 #4 – 可持续性的复杂性
可持续发展已成为全球商务区的战略核心。调研指出三个提升商务区环境绩效的优先领域：
- 低碳交通 (54%)
- 绿色办公 (49%)
- 可持续基础设施 (46%)
展望未来，将气候考量深度融入规划、投资与治理全周期将成为商务区的战略要务。然而，雄心与行动之间还存在差距：只有不到10%的人相信当前的全球商务区有效应对了气候变化带来的风险。
30个全球商务区的表现分析
上述趋势通过2,400项指标、八个维度类别在30个全球商务区中得到了验证：
- 老牌势力仍占据主导地位：纽约（中城#1、金融区#2）全球领跑，东京丸之内 (#3)、巴黎拉德芳斯 (#4)、伦敦金融城 (#5) 紧随其后。但高空置率与投资疲软正威胁部分区域的领先优势。
- 亚洲商务区强势崛起：北京、新加坡、首尔跻身前十，印证了区域经济影响力的持续扩张。
- 北美地区出现分化：纽约一枝独秀，洛杉矶与旧金山则受困于高空置率与治安问题，区域竞争力面临考验。
- 欧洲竞争力出现下滑：欧洲六大全球商务区汇聚的《财富》世界500强总部数量仅为亚洲商务区的三分之一。
- 新兴市场竞争者加速崛起：迪拜国际金融中心 (DIFC)、利雅得阿卜杜拉国王金融区 (KAFD) 主导中东布局；印度班加罗尔外环、孟买BKC与约翰内斯堡、圣保罗、卡萨布兰卡构成全球商务区的下一梯队。
30个全球商务区仍是全球经济的枢纽节点。其未来地位将取决于三重能力：技术创新突破、活力生态构建与可持续发展深化。
结语
新冠疫情重塑工作模式五年后，全球商务区仍是世界商业与投资的指挥中枢。排名前30的全球商务区共吸纳逾七百万就业人口，汇聚了84家《财富》世界500强企业总部。除了短期经济与地缘政治压力外，我们的报告着重指出了重塑全球商业区未来图景的关键趋势。未来十年，这些区域将进化为“中央社交区”，成为融合工作、居住、文化与气候适应性的包容性多功能生态。