Für Immobilien-Investoren bleibt die Schweiz ein attraktiver Markt – trotz Zinswende und Inflation

• Mehr als 90% der Investoren betrachten die Schweiz nach wie vor als attraktiven Markt für Immobilien-Investments
• 65% der Befragten gehen davon aus, dass die anhaltend hohe Inflation die Immobilienbranche 2023 vor grosse Herausforderungen stellen wird
• Wohn- und Logistik-Immobilien zählen weiterhin zu den beliebtesten Investitionen auf dem Immobilienmarkt
• Neu ist für über 90% der Investoren der Klimawandel der wichtigste Megatrend, der den Immobilien-Investmentmarkt in den nächsten Jahren beschäftigen wird

Zürich. 18. Januar 2023. Unter Immobilien-Investoren gilt die Schweiz auch weiterhin als attraktives Land, um Investitionen in Immobilien zu tätigen. 92% der Befragten betrachten die Schweiz im Jahr 2023 weiterhin als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen. Während bei der letztjährigen Umfrage 31% der Investoren den Markt als sehr attraktiv einschätzten, sind es in der aktuellen Umfrage sogar 33%. Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate bei EY in der Schweiz, erklärt: «Dies lässt sich auf die stabile Wirtschaft sowie den weiterhin attraktiven Standort zurückführen.»

Mit Blick auf die Entwicklung des Investitionsvolumens im Jahr 2023 zeigt sich, dass 58% der Befragten für das laufende Jahr eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau erwarten. Diese Einschätzung lässt sich gemäss den Umfrageteilnehmern primär mit der herrschenden Unsicherheit und der schwierigen Finanzierungssituation erklären. Aufgrund dieser Faktoren rechnen sogar 35% damit, dass das Investitionsvolumen zurückgehen wird. Im letzten Jahr waren nur 6% der Befragten dieser Meinung.

Insgesamt blicken Investoren also durchaus optimistisch auf das Jahr 2023. Dazu ergänzt Zaugg: «Auch mit Fokus auf das internationale Umfeld wird die Schweiz nach wie vor als attraktives Land für Immobilieninvestitionen angesehen.»

Das sind die Ergebnisse des neuesten «Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt», welches seit 2011 jährlich vom Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen EY in der Schweiz durchgeführt wird. Die Ergebnisse der Studie beruhen auf einer Umfrage von EY Real Estate Schweiz (durchgeführt im Oktober 2022), an der 48 am Schweizer Immobilienmarkt aktive Investorinnen und Investoren teilgenommen haben. Zu den Befragten gehören unter anderem Pensionskassen/Anlagestiftungen, Versicherungen, Immobilienfonds, Privatpersonen/Family Offices, Immobilien AGs und Asset Manager.

Folgen von Zinsentwicklung und steigender Inflation
Die anhaltende Unsicherheit im Markt, vor allem hinsichtlich der zukünftigen Zinsentwicklung, hemmt das Wachstum und stellt laut Investoren eine grosse Herausforderung für die Immobilienbranche im kommenden Jahr dar: 67% der befragten Investoren glauben, dass spekulatives Landbanking (Handel und Besitz von Land in Erwartung einer künftigen Wertsteigerung oder mit dem Ziel, es zu Agrar-, Industrie-, Wohn- und Geschäftsflächen weiterzuentwickeln) als Geschäftsmodell ausgedient hat. Rund 65% der Befragten gehen davon aus, dass die anhaltend hohe Inflation die Immobilienbranche im Jahr 2023 vor grosse Herausforderungen stellen wird. Karl Frank Meinzer, Head Real Estate Switzerland bei EY in der Schweiz, ordnet ein: «Die Inflation ist in der Schweiz wesentlich niedriger als in den Nachbarländern, weshalb der Zinsdruck geringer ausfällt. Deshalb werden Immobilienfinanzierungen in der Schweiz zumindest relativ gesehen interessant bleiben und dem Transaktionsmarkt Stabilität verleihen.»

Die Mehrheit der Befragten (87%) stimmt der Aussage voll oder eher zu, dass die anhaltende Unsicherheit am Markt zu einer weiteren Schärfung der Investment-Profile führt. Auch bei der Frage, was die grössten Hemmnisse für den zügigen Abschluss von Immobilientransaktionen sind, zeigen sich die Folgen der Inflation: 65% geben an, dass die Unklarheit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung – insbesondere in Bezug auf Inflation und Flächennachfrage – eines der grössten Hindernisse für schnelle Transaktionen sind.

Investoren erwarten sinkende Preise bei Shopping-Centern, Büros und Hotels
Bei der Frage nach den erwarteten Aussichten für die verschiedenen Nutzungsarten wird klar: Vor allem für «Shopping-Center», «Büros» und «Hotels» sehen die Prognosen schlecht aus. Bei der Frage nach den Einschätzungen wird dabei nach Lage der Immobilien unterschieden (1-a-Lage, 1-b-Lage und Peripherie). Bei den Shopping-Centern sehen die Befragten für keine der Lagen steigende Immobilienpreise (0%, 0%, 0%) und einee Mehrheit erwartet bei Shopping-Centern in allen Lagen einen Preisrückgang (51%, 100%, 85%).

Bei Büro-Räumlichkeiten der Kategorie 1-a erwarten 15% einen Preisanstieg und eine Mehrheit von 64% rechnet mit gleichbleibenden Preisen. Bei Büros der Lagen 1-b und Peripherie rechnet keiner der Befragten mit einem Anstieg der Preise (jeweils 0%) und die meisten Investoren prognostizieren sinkende Preise (64% und 81%).

Bei der Businesshotellerie rechnet eine Mehrheit der Befragten mit sinkenden Preisen in allen Lagen (1-a: 59%, 1-b: 87%, Peripherie: 93%). Nur für Businesshotels der Lage 1-a erwarten 4% der Investoren steigende Preise. Ähnlich pessimistische Einschätzungen zeigen sich in Bezug auf die Ferienhotellerie: Auch bei dieser rechnet die Mehrheit mit einem Rückgang der Preise in allen Lagen (55%, 83%, 87%). Für Immobilien der Ferienhotellerie prognostizieren nur 2% der Befragten einen Preisanstieg und auch nur in der Kategorie 1-a.

Interesse an Wohn- und Logistik-Immobilien ungebrochen
Eine mehrheitlich stabile Preisentwicklung und je nach Lage einen Anstieg der Preise erwarten die Investoren bei den Nutzungsarten «Wohnen» und «Logistik», die damit wie letztes Jahr vorne in der Gunst der Investoren liegen. Ein grosser Teil der Befragten erwartet für Wohnimmobilien über alle Lagen hinweg gleichbleibende Preise (1-a: 44%, 1-b: 64%, Peripherie: 60%). Bemerkenswert dabei ist, dass 44% der Investoren mit steigenden Preisen für Wohnimmobilien der 1-a-Lage rechnen.

Bei Logistik-Immobilien wird über alle Lagen hinaus eine stabile Preisentwicklung erwartet (55%, 53%, 51%). Auch hier sind es vor allem die Immobilien in der 1-a-Lage, für welche die Investoren mit steigenden Preisen im laufenden Jahr rechnen (32%).

Die erwarteten Preisentwicklungen in den verschiedenen Nutzungsarten widerspiegeln sich auch im Interesse der Befragten, in Immobilien zu investieren. Wohnimmobilien sind nach wie vor am beliebtesten: Auch in diesem Jahr äussern 93% aller Umfrageteilnehmer Interesse an dieser Art der Immobilien (2021: 93% und 2022: 93%). Bei Büroimmobilien ist ein leicht steigendes Interesse im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. Während im letzten Jahr bei 11% der Befragten diese Nutzungsart stark im Fokus lag, sind es in diesem Jahr 15%. Die beiden Nutzungsarten Hotel und Detailhandel stehen bei der grossen Mehrheit der Umfrageteilnehmer nicht oder nur gering im Fokus (94% bei Businesshotels und 93% bei Ferienhotels, respektive 94% bei Shopping-Centern sowie 78% bei Lebensmitteln/DIY).

Wichtigste Megatrends: Klimawandel löst demografischen Wandel ab
In diesem Jahr ist der wichtigste Megatrend für den Schweizer Immobilien-Investmentmarkt nicht mehr der demographische Wandel: Die Mehrheit der Befragten (91%) sind der Ansicht, dass der Klimawandel den Schweizer Immobilienmarkt in den folgenden Jahren wesentlich beeinflussen wird. Der demografische Wandel liegt mit 87% neu auf Platz zwei der wichtigsten Megatrends. Die Digitalisierung wird weiterhin als relevanter Trend gesehen (76%), verliert aber deutlich gegenüber dem Vorjahr (91%) und wird von der Zinsentwicklung überholt (78%). Rund 61% der Befragten glauben, dass politische Instabilität und Unsicherheiten den Schweizer Immobilienmarkt in den nächsten 5-10 Jahren beeinflussen wird, was einer deutlichen Zunahme zum Vorjahr entspricht (40%). Mit 30% am wenigsten Zustimmung fand der Megatrend der Globalisierung der Investmentströme, welcher gegenüber dem Vorjahr (47%) an Relevanz verliert. Dazu sagt Meinzer: «Insbesondere durch die neuen CSRD Vorschriften seitens der EU wird ESG Reporting zumindest für grosse Firmen ab 2024 verpflichtend und führt zur Notwendigkeit, Immobilieninvestitionen auf deren Nachhaltigkeit auszurichten. Es wird eine Sogwirkung erwartet, die durchaus die Werthaltigkeit nicht nachhaltiger Immobilien am Markt weiter verschlechtern kann.»

Die steigende Bedeutung des Klimawandels zeigt sich dann auch in der Frage nach ESG-Projekten der Investoren: Die ESG Due Diligence wird zum Standard bei Ankaufsprozessen und die steigenden Energiekosten führen dazu, dass die Transformation des Gebäudebestands zunehmend an Attraktivität gewinnt. 82% der befragten Investoren geben an, in den kommenden 12 Monaten ESG bezogene Projekte umsetzen zu wollen.