Φορολογία κεφαλαίου – Ειδικός φόρος 15% επί ακινήτων – Α. 1206/2020

Με την Απόφαση 1206/2020 του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) καταργείται η μέχρι σήμερα ισχύουσα Εγκύκλιος ΠΟΛ. 1056/2017 και επέρχονται σημαντικές αλλαγές σχετικά με τον ειδικό φόρο 15% επί των ακινήτων (‘ΕΦΑ’). Ως εκ τούτου, κατόπιν των πρόσφατων αλλαγών, το πλαίσιο σχετικά με τον ΕΦΑ διαμορφώνεται ως εξής:

Υποχρέωση καταβολής του ειδικού φόρου επί ακινήτων έχουν τα νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες, που έχουν κατά την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας εμπράγματα δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα τα οποία βρίσκονται στην Ελλάδα.

Από την υποχρέωση καταβολής του ειδικού φόρου επί ακινήτων εξαιρούνται, μεταξύ άλλων, ανεξάρτητα από τη χώρα στην οποία έχουν την έδρα τους σύμφωνα με το καταστατικό τους:

• Εταιρείες των οποίων οι μετοχές βρίσκονται σε διαπραγμάτευση σε οργανωμένη χρηματιστηριακή αγορά ή σε πολυμερή μηχανισμό διαπραγμάτευσης, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 4514/2018. Η εξαίρεση ισχύει πλέον και για εταιρείες των οποίων οι μετοχές βρίσκονται στην κατηγορία διαπραγμάτευσης «σε αναστολή» και μέχρι την οριστική διαγραφή τους.

• Εταιρείες των οποίων τα ακαθάριστα έσοδα από εμπορική, μεταποιητική, βιομηχανική, βιοτεχνική ή παροχής υπηρεσιών δραστηριότητα στην Ελλάδα, είναι μεγαλύτερα των ακαθάριστων εσόδων από ακίνητα. 

• Ναυτιλιακές επιχειρήσεις που έχουν εγκαταστήσει γραφεία στην Ελλάδα σύμφωνα με τις διατάξεις του α.ν. 89/1967 και πλοιοκτήτριες εταιρείες εμπορικών πλοίων για τα ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούνστην Ελλάδα αποκλειστικώς ως γραφεία, αποθήκες και χώρους εστίασης, εκγύμνασης και στάθμευσης του προσωπικού τους για την κάλυψη των λειτουργικών τους αναγκών. Επίσης, η εξαίρεση είναι εφαρμοστέα και για ναυτιλιακές επιχειρήσεις που παραχωρούν δωρεάν, σύμφωνα με την άδεια εγκατάστασής τους, σε ναυτιλιακές επιχειρήσεις, καθώς και για νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες για ακίνητα που εκμισθώνουν σε ναυτιλιακές επιχειρήσεις αποκλειστικά για τις παραπάνω χρήσεις

 • Νομικά πρόσωπα τα οποία αποδεδειγμένα επιδιώκουν στην Ελλάδα κοινωφελείς, πολιτιστικούς, θρησκευτικούς, εκπαιδευτικούς σκοπούς, καθώς και οι εταιρείες των οποίων κατέχουν το σύνολο των μετοχών τους, για τα ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούν για τον σκοπό τους, καθώς και για τα ακίνητα που εκμεταλλεύονται εφόσον το προϊόν της εκμετάλλευσης διατίθεται αποδεδειγμένα για την εκπλήρωση αυτών των σκοπών και για τα ακίνητα που αποδεδειγμένα είναι κενά ή δεν αποφέρουν κανένα εισόδημα.

• Ασφαλιστικά ταμεία ή οργανισμοί κοινωνικής ασφάλισης, εταιρείες συλλογικών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία και ανώνυμες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ), οι οποίες συνιστούν εταιρείες συλλογικών επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, εκτός αυτών των οποίων η καταστατική έδρα βρίσκεται σε μη συνεργάσιμα κράτη.

• Οργανισμοί εναλλακτικών επενδύσεων (ΟΕΕ), τους οποίους διαχειρίζονται ΔΟΕΕ που διέπονται από τον Ν. 4209/2013 και την Οδηγία 2011/61/ΕΕ, εφόσον η καταστατική τους έδρα δεν βρίσκεται σε μη συνεργάσιμα κράτη.

Επίσης, από την υποχρέωση καταβολής του ειδικού φόρου επί ακινήτων εξαιρούνται, μεταξύ άλλων ανώνυμες εταιρείες που έχουν ονομαστικές μετοχές μέχρι φυσικού προσώπου ή που δηλώνουν τα φυσικά πρόσωπα που τις κατέχουν και με την προϋπόθεση ότι τα φυσικά πρόσωπα έχουν αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα, καθώς και ανώνυμες εταιρείες, με ανώνυμες μετοχές, εφόσον το σύνολο των μετοχών τους καταλήγει σε εταιρείες, οι μετοχές των οποίων βρίσκονται σε διαπραγμάτευση σε οργανωμένη χρηματιστηριακή αγορά. Επιπλέον, η εξαίρεση ισχύει για τις εταιρείες περιορισμένης ευθύνης και προσωπικές εταιρείες οι οποίες δηλώνουν τα φυσικά πρόσωπα που κατέχουν τις μετοχές και τα μερίδιά τους κατά περίπτωση, και με την προϋπόθεση ότι τα φυσικά πρόσωπα έχουν αριθμό φορολογικού μητρώου στην Ελλάδα.

Για την εφαρμογή της εξαίρεσης αυτής οι εν λόγω εταιρείες θα πρέπει να έχουν την έδρα τους σύμφωνα με το καταστατικό τους στην Ελλάδα ή σε άλλη χώρα 

εντός ή εκτός της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή σε χώρα του Ε.Ο.Χ. (Ισλανδία, Λιχτενστάιν και Νορβηγία), εφόσον οι χώρες αυτές δεν ανήκουν στα μη συνεργάσιμα κράτη την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους για το οποίο χορηγείται απαλλαγή. 

Ωστόσο, αν το σύνολο ή μέρος των ονομαστικών μετοχών, μεριδίων ή μερίδων των ανωτέρω εταιρειών κατά περίπτωση ανήκει σε εταιρεία, οι μετοχές της οποίας βρίσκονται σε διαπραγμάτευση σε οργανωμένη χρηματιστηριακή αγορά, δεν απαιτείται περαιτέρω δήλωση φυσικών προσώπων για την εταιρεία αυτή, κατά το ποσοστό συμμετοχής της (παρά μόνο βεβαίωση του διαπιστευμένης εποπτεύουσας αρχής, από την οποία προκύπτει ότι οι μετοχές αυτές βρίσκονται σε διαπραγμάτευση σε ρυθμιζόμενη αγορά ή πολυμερή μηχανισμό διαπραγμάτευσης).

Για την εξαίρεση από την καταβολή του ειδικού φόρου επί των ακινήτων σύμφωνα με τις παραγράφους 2, 3 και 4 του άρθρου 15 του ν. 3091/2002, απαιτείται να τηρούνται κατ' έτος από αυτά τα νομικά πρόσωπα και τις νομικές οντότητες (π.χ. τις εταιρείες με μετοχές εισηγμένες σε οργανωμένη χρηματιστηριακή αγορά, ΑΕΕΑΠ ή τις ΑΕ, ΕΠΕ και προσωπικές εταιρείες που δηλώνουν τα φυσικά πρόσωπα που κατέχουν τις μετοχές ή τα μερίδια αντίστοιχα), τα οριζόμενα στην Απόφαση 1206/2020 του Διοικητή της ΑΑΔΕ δικαιολογητικά που θα αναφέρονται στην 1η Ιανουαρίου του εκάστοτε έτους.  Ειδικότερα, για την χορήγηση απαλλαγής στις ΑΕ, ΕΠΕ και προσωπικές εταιρίες πρέπει να τηρούνται και να επιδεικνύονται κατά περίπτωση τα εξής δικαιολογητικά:

α) Πρωτότυπα ή επικυρωμένα αντίγραφα του συστατικού εγγράφου ή του καταστατικού και του βιβλίου μετόχων.

β) i. Βεβαίωση οποιασδήποτε δημόσιας αρχής του κράτους έδρας της εταιρείας, από την οποία προκύπτουν τα στοιχεία των κατεχόντων τις μετοχές, τα μερίδια ή τις μερίδες των εταιρειών την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας. Σε περίπτωση κατά την οποία προβλέπεται από το νόμο καταχώρηση των μετοχών σε μητρώο θεματοφύλακα, προσκομίζεται βεβαίωση αυτού. 

Πλέον θα είναι αποδεκτό για τη χορήγηση της εξαίρεσης οποιοδήποτε έγγραφο (βεβαίωση, πιστοποιητικό, απόσπασμα, εκτύπωση από την επίσημη ιστοσελίδα της αρχής κ.λπ.) δημόσιας αρχής, από το περιεχόμενο του οποίου προκύπτουν τα στοιχεία των κατεχόντων τις μετοχές, τα μερίδια ή τις μερίδες την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας (έστω και αν η ημερομηνία αυτή δεν περιλαμβάνεται ρητά στο λεκτικό τους ή αν προκύπτει από μεταγενέστερο ή από περισσότερα του ενός δικαιολογητικά).

ii. Εάν δεν υπάρχει τέτοια αρχή ή αν η αρχή που υπάρχει δεν εκδίδει τέτοια βεβαίωση, υπεύθυνη δήλωση του νόμιμου εκπροσώπου της εταιρείας ή της κάθε εταιρείας, η οποία συμμετέχει στη σύνθεση της ιδιοκτήτριας εταιρείας, για τα φυσικά πρόσωπα που κατέχουν τις μετοχές, μερίδια ή μερίδες αυτών, καθώς και για το ότι δεν είναι δυνατή η έκδοση βεβαίωσης από δημόσια αρχή.

γ) Εάν το σύνολο ή μέρος των μετοχών των ΑΕ ανήκει σε αλλοδαπό ίδρυμα, εφόσον αυτό έχει συσταθεί με βάση το δίκαιο κράτους που δεν χαρακτηρίζεται μη συνεργάσιμο κράτος ή κράτος που δεν έχει αξιολογηθεί από το Παγκόσμιο Φόρουμ για τη Διαφάνεια και την ανταλλαγή πληροφοριών για φορολογικούς σκοπούς, βεβαίωση οποιασδήποτε δημόσιας αρχής του κράτους με βάση το δίκαιο του οποίου έχει συσταθεί το ίδρυμα, από την οποία προκύπτουν τα στοιχεία των τελικών (πραγματικών) δικαιούχων του ιδρύματος την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας. Σε περίπτωση κατά την οποία προβλέπεται από το νόμο καταχώρηση των τελικών δικαιούχων σε μητρώο, προσκομίζεται βεβαίωση αυτού ή οποιοδήποτε έγγραφο με ανάλογο περιεχόμενο (πιστοποιητικό, εκτύπωση από την επίσημη ιστοσελίδα της αρχής/μητρώου κ.λπ.).

Εάν δεν υπάρχει τέτοια αρχή ή μητρώο ή αν δεν εκδίδει βεβαίωση, προσκομίζονται πρωτότυπα ή επικυρωμένα αντίγραφα του καταστατικού του ιδρύματος, των εσωτερικών κανονισμών με τους οποίους ορίζονται οι τελικοί (πραγματικοί) δικαιούχοι αυτού και υπεύθυνη δήλωση του νόμιμου εκπροσώπου του ιδρύματος από την οποία να προκύπτουν οι τελικοί δικαιούχοι την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας, καθώς και για το ότι δεν είναι δυνατή η έκδοση βεβαίωσης από δημόσια αρχή.

δ) Φωτοαντίγραφο της βεβαίωσης απόδοσης Α.Φ.Μ. ή οποιοδήποτε άλλο φορολογικό έγγραφο, από το οποίο προκύπτει η ύπαρξη Α.Φ.Μ. την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας στα φυσικά πρόσωπα που κατέχουν τις μετοχές, τα μερίδια ή τις μερίδες. ε) Εάν το σύνολο ή μέρος των μετοχών ή μεριδίων ή μερίδων των εταιρειών ανήκει σε άλλη εταιρεία/εταιρείες, για τις συμμετέχουσες εταιρείες πρέπει να συντρέχουν οι προϋποθέσεις των περιπτώσεων α), β) και γ) της παρ. 3 του άρθρου 15 του ν. 3091/2002, και οι εξαιρούμενες εταιρείες υποχρεούνται να τηρούν τα ανωτέρω δικαιολογητικά και για όσες εταιρείες συμμετέχουν σε αυτές. στ) Επιπλέον των προαναφερθέντων κατά περίπτωση απαιτούμενων δικαιολογητικών, εάν το σύνολο ή μέρος των ονομαστικών μετοχών, μεριδίων ή μερίδων της υπόχρεης εταιρείας ή των εταιρειών που συμμετέχουν σε αυτήν: •ανήκει σε εταιρεία, της οποίας οι μετοχές βρίσκονται σε διαπραγμάτευση σε ρυθμιζόμενη αγορά ή πολυμερή μηχανισμό διαπραγμάτευσης, για το ποσοστό αυτό απαιτείται βεβαίωση της διαπιστευμένης εποπτεύουσας αρχής.

•κατέχεται ή διαχειρίζεται από πιστωτικά ιδρύματα, ασφαλιστικά ταμεία, αμοιβαία κεφάλαια, κλπ. για το ποσοστό αυτό απαιτείται μόνο σχετική βεβαίωση της αρμόδιας εποπτικής αρχής της χώρας της καταστατικής τους έδρας ή οποιοδήποτε έγγραφο (πιστοποιητικό, εκτύπωση από την επίσημη ιστοσελίδα της αρχής κ.λπ.) με ανάλογο περιεχόμενο.

ζ) εάν πρόκειται για ανώνυμη εταιρεία με ανώνυμες μετοχές και το σύνολο αυτών καταλήγει σε εταιρείες, των οποίων οι μετοχές βρίσκονται σε διαπραγμάτευση σε ρυθμιζόμενη αγορά ή πολυμερή μηχανισμό διαπραγμάτευσης, εκτός από αντίγραφα του συστατικού εγγράφου ή του καταστατικού και του βιβλίου μετόχων, απαιτείται και βεβαίωση της διαπιστευμένης εποπτεύουσας αρχής.

η) Για ανώνυμες εταιρείες με ανώνυμες μετοχές, για τη δήλωση των φυσικών προσώπων που τις κατέχουν, τηρούνται και επιδεικνύονται ή προσκομίζονται, κατά περίπτωση, τα δικαιολογητικά των περιπτώσεων α), β)ί και γ). Εάν δεν υπάρχει δημόσια αρχή του κράτους έδρας της εταιρείας που να εκδίδει βεβαίωση, από την οποία προκύπτουν τα στοιχεία των κατεχόντων τις ανώνυμες μετοχές των εταιρειών την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας ή αν η αρχή που υπάρχει δεν εκδίδει σχετική βεβαίωση, τηρούνται και επιδεικνύονται τα πρακτικά όλων των γενικών συνελεύσεων του οικείου έτους, από τα οποία προκύπτουν τα στοιχεία των κατεχόντων τις ανώνυμες μετοχές την 1η Ιανουαρίου του έτους φορολογίας.

Ειδικά για τη χορήγηση της απαλλαγής στις περιπτώσεις των ναυτιλιακών επιχειρήσεων και πλοιοκτητριών εταιρειών, των νομικών προσώπων που επιδιώκουν κοινωφελείς, πολιτιστικούς κλπ. σκοπούς και των εταιρειών των οποίων το σύνολο των μετοχών ή μεριδίων ανήκουν σε ημεδαπό ή αλλοδαπό ίδρυμα που επιδιώκει στην Ελλάδα κοινωφελείς σκοπούς, ορίζεται πλέον ρητά πως θα πρέπει να αποστέλλεται υποχρεωτικά με φυσικό φάκελο ταχυδρομικά μέσω συστημένης επιστολής ή με υπηρεσία ταχυμεταφοράς ή δια ζώσης στο γραφείο πρωτοκόλλου της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. ή με ψηφιακή απεικόνιση (scan) μέσω μηνύματος ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, αίτηση προς στον Προϊστάμενο της αρμόδιας Δ.Ο.Υ. μέχρι την τελευταία εργάσιμη για τις δημόσιες υπηρεσίες ημέρα του Ιανουαρίου κάθε έτους. Η αίτηση αυτή θα ετοιμάζεται σύμφωνα με συγκεκριμένα υποδείγματα, τα οποία επέχουν και θέση υπεύθυνης δήλωσης. Σε περίπτωση που ζητείται απαλλαγή περισσότερων του ενός ακινήτων συντάσσεται ξεχωριστή αίτηση για κάθε ακίνητο.

Στην αίτηση θα πρέπει να επισυνάπτεται και σειρά δικαιολογητικών, τα οποία αναφέρονται αναλυτικά στα άρθρα 2 και 3 της Α. 1206/2020. Επίσης, ορίζονται οι διαδικαστικές λεπτομέρειες για ζητήματα όπως η απόδειξη παραλαβής της αίτησης, η διαδικασία για την απόδειξη της ταυτοπροσωπίας του αιτούντος, ο καθορισμός της ημερομηνίας υποβολής της αίτησης, ζητήματα πρωτοκόλλου και άλλα. 

Για τη χορήγηση της απαλλαγής στις περιπτώσεις αυτές, διενεργείται μερικός φορολογικός έλεγχος από το γραφείο με βάση τα υποβαλλόμενα δικαιολογητικά και, όπου αυτό απαιτείται, αυτοψία στο ακίνητο, για το οποίο ζητείται η απαλλαγή.  Επιπλέον, ορίζεται πλέον ρητά πως ο αρμόδιος Προϊστάμενος υποχρεούται να αναρτήσει μέσω της εφαρμογής της «Ψηφιακής Κοινοποίησης» στη θυρίδα του αιτούντα στην προσωποποιημένη πληροφόρηση του myTAXISnet της ΑΑΔΕ, είτε υπογεγραμμένο ψηφιακά, εφόσον υπάρχει αυτή η δυνατότητα, είτε με ψηφιακή απεικόνιση (scan) το αποτέλεσμα του διενεργηθέντος ελέγχου, το συντομότερο δυνατόν και όχι πέραν των τριών μηνών από την υποβολή της αίτησης. 

Αντίγραφα των υποδειγμάτων, της έκθεσης αυτοψίας ή ελέγχου και της αίτησης αποστέλλονται με ευθύνη του αρμόδιου Προϊσταμένου με εμπιστευτικό έγγραφο, εντός τριών ημερών, στη Διεύθυνση Εφαρμογής Φορολογίας Κεφαλαίου της ΑΑΔΕ.

Ειδικά για το έτος 2020, η αίτηση απαλλαγής μπορεί να υποβληθεί μέχρι και την 18η Δεκεμβρίου 2020. Μέχρι την ίδια ημερομηνία μπορούν να υποβληθούν και οι αιτήσεις παρελθόντων ετών για τις περιπτώσεις των νομικών προσώπων τα οποία αποδεδειγμένα επιδιώκουν κοινωφελείς, εκπαιδευτικούς, πολιτιστικούς ή θρησκευτικούς σκοπούς στην Ελλάδα, καθώς και των εταιρειών που κατέχουν το σύνολο των μετοχών τους (έτη 2013 έως και 2019) και για τις περιπτώσεις των εταιρειών, των οποίων το σύνολο των ονομαστικών μετοχών, μεριδίων ή μερίδων ανήκουν σε ίδρυμα ημεδαπό ή αλλοδαπό, εφόσον αποδεδειγμένα επιδιώκουν κοινωφελείς, εκπαιδευτικούς, πολιτιστικούς ή θρησκευτικούς σκοπούς στην Ελλάδα, καθώς και των εταιρειών των οποίων κατέχουν το σύνολο των μετοχών τους  (έτη 2012 έως και 2019).

Οι νέες ρυθμίσεις της Α.1206/2020 για τη χορήγηση απαλλαγής στις ναυτιλιακές επιχειρήσεις εφαρμόζονται και στις εκκρεμείς υποθέσεις ενώπιον της Φορολογικής Διοίκησης ή των δικαστικών αρχών για τις οποίες δεν έχει εκδοθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση.

Τέλος, στην Α. 1206/2020 ορίζεται ρητά πως η εν λόγω απόφαση εφαρμόζεται και για τις δηλώσεις ΕΦΑ που έχουν ήδη υποβληθεί από την ημερομηνία δημοσίευσης του Ν. 4646/2019 και μετά. 

Πληροφορίες για την ΕΥ

Η ΕΥ κατέχει ηγετική θέση παγκοσμίως στον χώρο των ελεγκτικών, φορολογικών, υπηρεσιών εταιρικής στρατηγικής και συναλλαγών και συμβουλευτικών υπηρεσιών. Η βαθιά γνώση και η ποιότητα των υπηρεσιών που παρέχουμε συμβάλλουν στην οικοδόμηση εμπιστοσύνης στις κεφαλαιαγορές και τις οικονομίες σε ολόκληρο τον κόσμο. Δημιουργούμε ηγετικά στελέχη που συνεργάζονται για να τηρήσουν τις υποσχέσεις μας προς όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη. Mε τον τρόπο αυτό συμβάλλουμε σημαντικά στη δημιουργία ενός καλύτερου κόσμου για τους ανθρώπους μας, για τους πελάτες μας και για τις κοινωνίες μας. Το λογότυπο ΕΥ αναφέρεται στον παγκόσμιο οργανισμό και μπορεί να αναφέρεται σε μία ή περισσότερες από τις εταιρείες μέλη της Ernst & Young Global Limited, καθεμία από τις οποίες αποτελεί ξεχωριστή νομική οντότητα. Η Ernst & Young Global Limited, μια βρετανική εταιρεία περιορισμένης ευθύνης δια εγγυήσεως, δεν παρέχει υπηρεσίες σε πελάτες. Πληροφορίες αναφορικά με τον τρόπο που η ΕΥ συγκεντρώνει και χρησιμοποιεί τυχόν προσωπικά δεδομένα καθώς και περιγραφή των δικαιωμάτων των υποκειμένων σύμφωνα με τη νομοθεσία περί προσωπικών δεδομένων είναι διαθέσιμα στο σύνδεσμο ey.com/privacy. Για περισσότερες πληροφορίες για τον οργανισμό μας, παρακαλούμε επισκεφθείτε το ey.com

Γενικές πληροφορίες για τις φορολογικές υπηρεσίες της EY παγκοσμίως

Η επιχείρησή σας θα πετύχει μόνο εάν στηριχτείτε σε ισχυρά θεμέλια και την αναπτύξετε με βιώσιμο τρόπο. Στην EY πιστεύουμε ότι η διαχείριση των φορολογικών σας υποθέσεων με υπευθυνότητα και προνοητικότητα μπορεί να κάνει τη διαφορά. Έτσι, οι 38.000 πλήρως καταρτισμένοι φορολογικοί σύμβουλοι σε περισσότερες από 140 χώρες παρέχουν εξειδικευμένη επαγγελματική εμπειρία, συνέπεια και απόλυτη δέσμευση στην παροχή υπηρεσιών υψηλής ποιότητας – όπου και αν βρίσκεστε και όποιες φορολογικές υπηρεσίες και αν χρειάζεστε.