El 19 de noviembre pasado la AFIP reguló ciertos aspectos de detalle para operacionalizar los vehículos creados por la Ley 27.440 conocida como la Ley de Financiamiento Productivo.
La ley citada, publicada el día 11 de mayo de 2018, introdujo cambios significativos para impulsar la apertura de capital y el desarrollo de proyectos inmobiliarios y de infraestructura.
En particular, la Ley de Financiamiento Productivo estableció beneficios específicos para los Fondos Comunes de Inversión Cerrados o Fideicomiso Financieros cuyo objeto de inversión fueran (a) desarrollos inmobiliarios para viviendas sociales y sectores de ingresos medios y bajos; y/o (b) créditos hipotecarios; y/o (c) valores hipotecarios. De hecho el artículo 206 dispuso que las distribuciones de los resultados efectuadas por los vehículos mencionados están alcanzadas por la alícuota del 15% o 0% siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
- Que los beneficiarios sean Personas Humanas, Sucesiones Indivisas o beneficiarios del exterior;
- Que el fondo haya sido colocado por oferta pública con un plazo de vida no inferior a cinco años y distribuido entre 20 o más inversores;
- Que ningún inversor tenga una participación mayor al 25%;
- Que la enajenación de los títulos se haga a través de mercados regulados por la CNV;
- Que hayan transcurrido más de cinco años para la liquidación final del fondo. Las distribuciones realizadas por los fondos en una fecha posterior al décimo aniversario de la suscripción asociada con su emisión original se les aplicará una alícuota de cero por ciento (0%) para Personas Humanas y beneficiarios del exterior, y también para los inversores institucionales conforme la reglamentación que se dicte a este efecto;
- Que el fondo cumpla con los requisitos emanados de la CNV.
El Decreto 382/2019, por su parte, dispuso especialmente que los vehículos referidos son aquellos cuyos títulos sean colocados por oferta pública y sus inversiones estén integradas en al menos un 75% por activos relacionados con los conceptos mencionados anteriormente.
Las personas humanas o sucesiones indivisas titulares de los certificados o cuotas tributarán a la alícuota del 15% cualquiera sea la ganancia (intereses, alquileres, resultados por enajenación, etc.). Es por ello que el mismo Decreto establece que, en estos casos en particular, no se aplicará el impuesto cedular ni cualquier otra disposición que se oponga a este tratamiento.
La Resolución 4631, publicada el pasado 19 de Noviembre, viene a establecer, para aquellos vehículos de inversión regulados dentro del artículo 206 que no deban tributar el impuesto a las ganancias, la información necesaria para que las Personas Humanas residentes locales y sujetos empresa puedan dar cumplimiento a sus obligaciones impositivas. En el caso de beneficiarios del exterior titulares de los certificados de participación o cuotas partes de condominio, será el fiduciario o sociedad gerentes o demás sujetos que intervengan en la distribución de los resultados, los que deberán actuar como agentes de retención en la fuente. También la Resolución dispone el formato de regularización por parte de personas humanas y beneficiarios del exterior cuando el Fondo no cumpla con las condiciones establecidas por la Ley o su Decreto.
Según analistas del negocio inmobiliario, el costo de construcción a fines de Octubre de 2019 se ubicó en torno a los u$s 650 por metro cuadrado para el caso de viviendas económicas o Standard. De hecho, una vivienda de 78 m2 arroja un costo de construcción (sin contar la tierra) de $3 millones aproximadamente. Estos valores ubican el costo de construcción en valores mínimos en comparación con años recientes.
El negocio inmobiliario para este segmento podría tomar dinamismo y es, de este modo, cuando los vehículos que lo enmarquen no deben convertirse en una escollo fiscal. Recordamos que el factor fiscal no debería constituirse en un “driver” exclusivo en una decisión de negocios pero sí un argumento que, como mínimo, no debe obstaculizar los procesos económicos. De allí en más, si el Estado incentiva determinadas industrias con una ventaja tributaria, se puede mejorar aún más la tasa de retorno del emprendimiento.
La coyuntura actual no arroja un gama variada de alternativas de inversión que permitan, a la vez, bajo riesgo, rentabilidad, reserva de valor y una imposición razonables.
Vehículos de inversión como el comentado en esta columna podrían servir para canalizar flujos de inversión en moneda nacional que intenten, al menos, protección de valor y reducción del riesgo a eventuales tasas de tributación adicional a la ya vigentes que intenten, en un futuro cercano, gravar capital financiero no productivo.
