Loi-programme et trois circulaires publiées sur les taux de TVA réduits

Dans notre précédente alerte, nous avons déjà souligné les mesures phares du projet de loi-programme.

Cette loi-programme tant attendue a été votée le 10 juillet 2025 à la Chambre. Le 29 juillet 2025, la loi a été publiée au Moniteur belge (loi-programme du 18 juillet 2025).

De plus, trois circulaires ont également été publiées le 28 juillet 2025 (circulaire 2025/C/48, circulaire 2025/C/47 et circulaire 2025/C/46).

Dans cette alerte, nous vous guiderons plus en détail à travers les différentes modifications affectant les taux de TVA réduits.
 

1. Nouveau taux de TVA permanent de 6 % pour les travaux de démolition et reconstruction

Le projet de loi-programme introduit une mesure significative qui a des implications substantielles pour le secteur immobilier, en particulier en ce qui concerne les projets de démolition et de reconstruction. Cette initiative législative vise à soutenir le secteur en rendant la vente de nouvelles habitations privées, dans le cadre de projets de démolition et de reconstruction, éligible au taux de TVA de 6 % à partir du 1er juillet 2025 (c'est-à-dire pour la TVA due à partir de juillet 2025).

Règles précédentes pour les travaux sur les biens immobiliers

Selon la réglementation précédente, les travaux de démolition et de reconstruction concernant des logements privés, destinés à l'habitation ou à la location (que ce soit directement ou par l'intermédiaire d'un acteur social), peuvent bénéficier du taux de TVA réduit à condition de respecter les conditions requises.

Les règles actuelles régissant le régime de la démolition et la reconstruction ne subiront pas de changements significatifs. De plus, les conditions sociales, telles que la superficie habitable totale maximale de 200 m², resteront intactes.

Cependant, il y aura de légères modifications aux exigences formelles. Ces changements incluent la nécessité pour la partie soumettant la déclaration en ligne de fournir son identification nationale et son numéro de téléphone ainsi que l'identification du ou des propriétaires avec leurs parts respectives de propriété. De plus, des informations cadastrales devront être soumises avec la déclaration.

Nouvelles règles pour la vente de nouvelles habitations privées

L’extension du champ d’application du taux réduit relatif à la démolition et reconstruction concerne la vente de nouvelles habitations privées (et des terrains attenants) à partir du 1er juillet 2025 dans les scénarios suivants :

• Vente à un acheteur/personne physique qui s’y domicilie sans délai
  L’habitation privée doit être la seule résidence de l'acheteur et il doit s’y domicilier sans délai. La surface habitable totale ne peut pas dépasser 175 m². Cette affectation en tant que seule résidence doit être maintenue jusqu'au moins le 31 décembre de la cinquième année suivant l'année de première utilisation ou d'occupation.
   

• Vente à un investisseur qui la destine à la location sociale
  L’habitation privée est destinée par l'acheteur à être louée à une agence immobilière sociale, à une société de logement social reconnue, à une autre personne de droit public ou privé à finalité sociale ou dans le cadre d’un mandat de gestion accordé à l’une des entités susmentionnées. Cette affectation doit être maintenue jusqu'au moins le 31 décembre de la quinzième année suivant l'année de première utilisation ou d'occupation.
   

• Achat par un investisseur qui la destine à la location à long terme (nouveau !)
  L'acheteur prévoit de louer l’habitation privée à un particulier qui s’y domiciliera sans délai. La surface habitable ne doit pas dépasser 175 m² et l’affectation doit être maintenue jusqu'au moins le 31 décembre de la quinzième année suivant l'année de première utilisation ou d'occupation.
   

En résumé, les conditions sociales sont renforcées dans la mesure où elles prévoient que la surface maximale ne doit pas dépasser 175 m² dans les cas où l’habitation est achetée par une personne physique en vue d’y établir son (unique) domicile ou par un investisseur qui la destine à la location à long terme à des particuliers. Pour les logements loués par l'intermédiaire d'un acteur social, il convient de prendre en compte une superficie habitable de 200 m².

Les exigences formelles seront similaires à celles applicables aux travaux immobiliers.

Il est à noter que, étant donné qu'il n'est pas encore possible de soumettre les déclarations via MyMinfin à la date de publication de cette circulaire, une tolérance est en vigueur jusqu'au 31.12.2025, permettant au prestataire de services ou au vendeur d'appliquer le taux réduit si la mention suivante figure sur la facture et, en ce qui concerne les livraisons, dans le contrat de vente ou l'acte authentique : 'Application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction d'un logement (rubrique XXXVII, § X (1) du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20.07.1970 relatif à la TVA - mesure permanente à partir du 01.07.2025)' et 'la déclaration visée dans la rubrique XXXVII, § X (a) b) ou c)) sera soumise sans délai via MyMinfin dès que la déclaration sera disponible'.

Ventilation de la base imposable lorsque l’habitation reconstruite est construite pour ou acquise par plusieurs personnes qui décident d’y cohabiter

Enfin, il est important de noter lorsque l’habitation reconstruite est construite pour ou acquise par plusieurs personnes qui décident d’y cohabiter, les conditions d’applications du taux de TVA réduit doivent être évaluées individuellement dans le chef de chaque personne concernée. Si une personne ne respecte pas les conditions spécifiées, le montant imposable devra être ventilé au prorata des droits de propriétés de chaque partie.

Dans le cas de travaux, les maîtres d'ouvrage seront tenus de fournir une déclaration écrite conjointe détaillant leur quote-part de propriété dans l’habitation reconstruite. Cette déclaration sert à dégager l’entrepreneur de toute responsabilité en ce qui concerne la ventilation de la base d’imposition.

Dans la circulaire, il est précisé que l'évaluation du critère de 'résidence unique' se fait au moment de la première mise en service ou de la prise de possession de la maison reconstruite. La nouvelle interprétation s'applique aux maisons reconstruites dont la première mise en service ou prise de possession a lieu après le 30 juin 2025.

Étant donné qu'il s'agit d'un assouplissement de l'application du critère concernant les couples mariés ou les cohabitants de fait et malgré les principes relatifs à l'exigibilité de l'impôt, il a été décidé que dans ce cas, le taux réduit de TVA peut également être appliqué à la TVA devenue exigible avant le 1er juillet 2025, dans la mesure où toutes les autres conditions sont bien entendu remplies. Le fait qu'une déclaration ait été soumise ou non auparavant n'est pas pertinent.

Le cas échéant, les maîtres d'ouvrage – dont au moins un se trouve donc dans une situation de 'possession entravante' – doivent faire connaître leur part de patrimoine dans la maison reconstruite aux entrepreneurs afin de pouvoir bénéficier de cette concession.

Aucune concession supplémentaire n'est prévue pour les dossiers dont la première mise en service ou prise de possession a eu lieu avant le 1er juillet 2025.

Disposition transitoire

En principe, à partir du 1er juillet 2025, jusqu'à l'entrée en vigueur de cette loi-programme, le taux de 21 % devait être appliqué aux livraisons de bâtiments reconstruits, avec la possibilité de régulariser cette taxe ultérieurement dès que cette décision entre en vigueur (de 21 % à 6 %). Dans ce cas, les vendeurs devaient remettre à leurs clients un document mentionnant le caractère rétroactif du taux réduit de 6 % et, le cas échéant, procéder à cette régularisation dans leur déclaration périodique.

Cependant, l'administration permet également d'appliquer le taux réduit de TVA de 6 % à partir du 1er juillet 2025, à condition que les conditions de la loi-programme soient bien entendu respectées. Cette tolérance administrative a fait l'objet de la circulaire n° 2025/C/44 du 10.07.2025.
 

2. Les produits néfastes pour l'environnement dans le cadre de la rénovation, démolition et reconstruction sont exclus du taux de TVA de 6 %

Le taux de TVA de 6 % relatif à la rénovation ou à la démolition et reconstruction de logements privés ne couvrira plus la livraison et la fixation de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique de chaudières alimentées par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.

Les combustibles fossiles désignent toutes les sources d'énergie naturelle non renouvelables. Concrètement, en ce qui concerne les installations de chauffage en Belgique, il s'agit principalement de gaz naturel, de fioul, de charbon et de tourbe.

Selon la circulaire 2025/C/47, sont exclues du taux réduit de TVA la livraison et l'installation des éléments spécifiques suivants (liste non exhaustive):

• la chaudière de l'installation de chauffage central au combustible fossile (par exemple, gaz naturel, fioul), à savoir la chaudière thermique destinée uniquement au chauffage ou combinant la production de chaleur et d'eau chaude - ainsi que le boiler qui est relié à cette installation
• les conduites d'alimentation en combustible fossile
• le réservoir de mazout ou de gaz
• le matériel de fixation
• l'évacuation des fumées
• les dispositifs de régulation et de contrôle intégrés ou non à la chaudière
• le socle
• la pompe de circulation du chauffage central
   

Il est important de souligner que les chaudières à combustion utilisées comme système de chauffage principal ainsi que celles installées comme système secondaire (c'est-à-dire partie d'un système hybride) sont concernées. Nous supposons que cela s'appliquerait également aux autres systèmes de chauffage fonctionnant aux combustibles fossiles mentionnés ci-dessus.

Disposition transitoire

Suite à une décision ministérielle, une tolérance est néanmoins prévue. Il a ainsi été décidé que l'avantage du taux réduit de TVA concernant les composants spécifiques d'une installation de chauffage fonctionnant au combustible fossile est maintenu, dans la mesure où les autres conditions sont remplies, pour les contrats relatifs à des travaux immobiliers dans le cadre d'une rénovation et d'un régime de démolition et de reconstruction conclus au plus tard le 28.07.2025, ainsi que pour les contrats relatifs à la livraison d'une maison reconstruite dans le cadre du régime de démolition et de reconstruction conclus au plus tard le 30.06.2025, pour autant que l'exigibilité de la TVA sur ces opérations ait lieu au plus tard le 30.06.2026.

Il est donc important que les parties concernées puissent prouver que le contrat a été conclu au plus tard le 28.07.2025 (en cas de travaux immobiliers) ou au plus tard le 30.06.2025 (en cas de livraison).

Sauf en cas d'abus ou de collusion entre les parties, l'administration ne contestera pas ce dernier point lorsque les parties disposent d'au moins un des documents suivants :

• un devis signé par le client au plus tard le 28.07.2025 (en cas de travaux immobiliers), à condition que la date de signature puisse être prouvée par des éléments fiables (il est accepté dans ce cadre que l'envoi par e-mail du devis signé par le client au plus tard le 28.07.2025 puisse servir de preuve),
• un contrat signé par les parties au plus tard le 28.07.2025 (en cas de travaux immobiliers) ou le 30.06.2025 (en cas de livraison), à condition que la date de signature puisse être étayée par des éléments fiables,
• une preuve de paiement concernant un paiement effectué par le client au plus tard le 28.07.2025 (en cas de travaux immobiliers) ou le 30.06.2025 (en cas de livraison), si la preuve de paiement fait explicitement référence au devis ou au contrat concerné,
• une facture (d'acompte) émise au plus tard le 28.07.2025 (en cas de travaux immobiliers) ou le 30.06.2025 (en cas de livraison), la facture étant suffisamment détaillée pour justif.
   

3. Augmentation du taux de TVA sur le charbon

Le taux réduit de TVA de 12 % sur la vente de charbon est supprimé. Concrètement, la rubrique VIII du tableau B de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 est abrogée. Cette rubrique prévoyait un taux réduit de TVA de 12 % pour :

• le charbon et les combustibles solides fabriqués à partir de charbon ;
• le lignite et le lignite pressé (à l'exception du coke) ;
• le coke et le semi-coke de charbon, de lignite ou de tourbe ;
• les cokes de pétrole non calcinés utilisés comme combustible.

Le taux normal de TVA de 21 % s'applique donc à la livraison, à l'acquisition intracommunautaire et à l'importation en Belgique des biens susmentionnés pour lesquels la taxe devient exigible à partir du 29 juillet 2025 (date de publication de la loi-programme au Moniteur belge).

Nous sommes prêts à discuter de vos projets (en cours) et à vous fournir des conseils d'experts adaptés à votre situation particulière. Ensemble, nous pouvons nous assurer que vous êtes pleinement informé des aspects fiscaux pertinents et que vos projets sont gérés de manière optimale.