Piața imobiliară din România: motor strategic pentru dinamica fuziunilor și achizițiilor 2026

• Piața imobiliară din România rămâne un pilon central al activității de fuziuni și achiziții, susținută de fundamente solide, în pofida unui context european marcat de prudență

• Activitatea investițională se concentrează tot mai mult pe active comerciale de înaltă calitate și platforme scalabile

• Perspective 2026: oportunitățile continuă să existe, însă succesul va depinde de selectivitate, disciplină în execuție și diferențiere strategică

Sectorul imobiliar continuă să reprezinte un pilon esențial al activității de fuziuni și achiziții din România, susținut de fundamente robuste și de interesul constant al investitorilor. Datele aferente anului 2025 confirmă faptul că, în pofida unui climat investițional european mai precaut, România rămâne o piață atractivă atât pentru investitorii locali, cât și pentru cei internaționali. Relevanța strategică a sectorului este de așteptat să se mențină în 2026, chiar și într-un context caracterizat de selectivitate sporită și accent pe execuție.

Ce arată datele din 2025

În 2025, piața imobiliară din România a fost estimată la aproximativ 1,16 trilioane EUR, înregistrând o creștere anuală de 2,2%, determinată în principal de evoluția prețurilor rezidențiale. Proprietățile rezidențiale au reprezentat aproximativ 75% din valoarea totală a pieței, în timp ce segmentul imobiliar comercial (clădiri de birouri, spații de retail, depozite și proprietăți industriale) a acoperit restul de 25%. Deși creșterea rezidențială a rămas principalul motor pentru volum, activele comerciale au continuat să susțină activitatea investițională și valoarea tranzacțiilor.

La finalul anului 2025, România dispunea de aproximativ 8 milioane mp de spații industriale, 4,7 milioane mp de spații moderne de retail și 3,4 milioane mp de spații moderne de birouri în București. Un aspect notabil îl reprezintă lipsa livrărilor de noi spații de birouri în 2025 – o premieră pentru capitală – fapt care a consolidat stabilitatea chiriilor și a limitat presiunea descendentă asupra valorilor.

Chiriile de nivel „prime” pentru retail în București s-au stabilizat la de 80–85 EUR/mp/lună, reflectând cererea solidă a chiriașilor pentru centre comerciale dominante. Chiriile industriale au scăzut ușor la 3,8–4,8 EUR/mp/lună, pe fondul creșterii ofertei și al unei atitudini mai prudente din partea ocupanților. La nivelul tuturor segmentelor, randamentele au rămas, în general, stabile, semnalând încrederea continuă a investitorilor în activele românești generatoare de venituri.

Sectorul imobiliar în centrul activității M&A din România

Sectorul HORECA și construcții (REH&C) s-a clasat din nou pe primul loc ca număr de tranzacții în România, conducând activitatea de fuziuni și achiziții pentru al treilea an consecutiv. În 2025, sectorul a înregistrat 56 de tranzacții, însă cu un nivel redus de transparență, având în vedere că aproximativ 70% dintre tranzacțiile M&A din România nu au avut valoarea comunicată public.

În consecință, valoarea agregată a tranzacțiilor raportate public pentru sectorul REH&C nu poate fi confirmată cu un grad ridicat de acuratețe, iar evoluțiile anuale ale valorii trebuie interpretate cu prudență.

Sursele de capital au rămas diversificate, Marea Britanie situându-se pe primul loc în clasamentul investitorilor străini, urmat de România și Cehia. Deși capitalul local a reprezentat 27% din investițiile totale, investitorii internaționali au continuat să domine tranzacțiile de dimensiuni mari, intensificând competiția pentru active și portofolii de înaltă calitate. Jucători importanți, precum M Core (sectorul de retail), CPI Property Group (sectorul Office și Retail) sau Granit (sectorul de birouri), și-au menținut interesul pentru piața imobiliară din România, alături de investitori locali precum Pavăl Holding (sectorul de birouri).

Din perspectiva subsectoarelor, logistica, parcurile de retail și ospitalitatea s-au evidențiat drept cele mai atractive segmente. Investitorii au manifestat o preferință clară pentru platforme scalabile, active regionale dominante și proprietăți cu fluxuri de numerar stabile, corelate cu inflația. Activitatea din orașele secundare a câștigat tracțiune, susținută de diferențiale de randament favorabile și de o intensitate competitivă mai redusă comparativ cu Bucureștiul.

Perspective pentru 2026

Perspectivele pentru 2026 rămân favorabile, însă într-un context din ce în ce mai selectiv.

Segmentul comercial este estimat să crească cu aproximativ 1,2% pe an în următorii 3–5 ani, un ritm mai moderat comparativ cu cel rezidențial, dar care reflectă maturizarea pieței și o disciplină investițională sporită.

Activele din sectorul industrial-logistic sunt așteptate să rămână în centrul interesului investitorilor, susținute de tendințele de nearshoring, extinderea capacităților de producție și investițiile în infrastructură finanțate din fonduri europene.

Sectorul de retail intră într-un nou ciclu de dezvoltare, cu aproximativ 700.000 mp de spații moderne de retail preconizați să fie livrați în următorii cinci ani, în principal în afara Bucureștiului. Aceste evoluții generează oportunități, dar cresc și riscurile de execuție, în special în ceea ce privește selecția locațiilor, mixul de chiriași și structura de finanțare.

Pentru investitori și companii, succesul va depinde de disciplina în stabilirea prețurilor, diferențierea prin calitatea activelor, alinierea la criteriile ESG și accesul la finanțare. Durata tranzacțiilor este de așteptat să rămână extinsă, iar complexitatea acestora să crească, în special în cazul achizițiilor de platforme, al dezvoltărilor mixte și al restructurărilor de portofolii.

Despre studiu

Această analiză se bazează pe raportul anual realizat de EY România privind activitatea de fuziuni și achiziții și piața imobiliară și reflectă datele și perspectivele disponibile la sfârșitul anului. Studiul are la bază o combinație de informații disponibile public, baze de date proprii EY privind tranzacțiile, informații de piață și contribuții ale profesioniștilor EY, precum și discuții cu jucătorii din piață și experți din industrie.

Datele privind tranzacțiile includ tranzacții de tip M&A anunțate, care implică active sau companii din România, pentru care au fost disponibile informații suficiente. Având în vedere nivelul limitat de transparență privind valorile tranzacțiilor pe piața românească, cifrele agregate trebuie interpretate cu prudență. Analiza are scopul de a oferi o imagine de ansamblu asupra tendințelor pieței, și nu o evaluare exhaustivă a tuturor tranzacțiilor.