Life Science – Eine neue Assetklasse auf dem Vormarsch
Life Science ist eine noch neue Immobilienart bei europäischen Investoren. Die meisten Marktteilnehmer haben noch keine eigene Vorstellung entwickelt, was diese Nutzungsart umfasst. Die Life Science Branche verbindet unterschiedlichste wissenschaftliche Teildisziplinen miteinander, welche alle einen Bezug zu den Themen Leben und Gesundheit aufweisen. Life Science, die wissenschaftliche Disziplin der Lebenswissenschaften, ist die Branche zur Verbesserung des Lebens. Zu den grössten Forschungs- und Entwicklungsgebieten zählen Biotechnologie, Pharmaindustrie, Digital Health und Medizintechnik neben der Molekularbiologie und den Umweltwissenschaften. Da sich diese Disziplinen im Rahmen ihrer Forschungsarbeit und Produktentwicklung mit den lebenden Organismen beschäftigen, ergeben sich auch erhöhte Anforderungen an das Personal aber auch an die Gebäudestrukturen wie beispielsweise Labor- oder Produktionsflächen dieser Einrichtungen.
In Anbetracht der eingangs aufgezeigten erhöhten Lebenserwartung, des steigenden Gesundheitsbewusstseins und der Zunahme an Zivilisationskrankheiten durch eine alternde Bevölkerung zeigt sich die Notwendigkeit für Life Science Immobilien. Die höhere Resilienz gegenüber kurzfristigen Nachfrageschwankungen führt dazu, dass der Markt für Life Science Objekte auch zunehmend in den Fokus von Immobilieninvestoren rückt. Die Aufnahme von Life Science Immobilien in das eigene Portfolio kann folglich zu einer höheren Rendite bei gleichzeitig grösserer Diversifikation führen. Der Trend zu Home-Office und Digitalisierung durch die COVID-19 Pandemie trifft die Life Science Industrie nicht im vollem Umfang, da viele Aktivitäten nur im Labor durchgeführt werden können. Allerdings fällt eine definitorische Abgrenzung noch schwer, da sich hier Unternehmensimmobilien (Büroobjekte, Mixed-Use Gebäude), Innovations- und Gesundheitscampi, Pharmalogistik (Lagerhallen, Präsenz- und Versandapotheken), sowie Light Industrial Immobilien einordnen lassen.
Europäische Life Science Immobilien – Das neue Core?
Ein Blick auf die verschiedensten Marktdaten lässt ein steigendes Interesse auf Investorenseite für die Assetklasse „Life Science“ in Europa erkennen.
Seit 2010 steigen die Gesamtausgaben für pharmazeutische Forschung und Entwicklung auf globaler, europäischer sowie nationaler Ebene kontinuierlich. Im Jahr 2022 werden im Vergleich zu 2010 rund 236 Mrd. Euro (+86.1%) auf globaler, rund 42.7 Mrd. Euro (+53.2%) auf europäischer und rund 7.4 Mrd. Euro (+32.6%) auf nationaler Ebene erwartet. Dies zeigt, dass auch in den kommenden Jahren von einem stetigen Wachstum der pharmazeutischen Forschung und Entwicklung auszugehen ist (2028: ca. 283 Mrd. € in Europa)[2].
Der europäische Life Science Markt rückte innerhalb der letzten Jahre vermehrt in den Fokus internationaler Investoren. Insbesondere im Vergleich zu US-amerikanischen Liegenschaften können entsprechende Objekte rund 40% günstiger angekauft werden. Ebenso sind die Kosten für den Betrieb eines Biotech-Unternehmens in Europa rund 50% niedriger als in den USA. Hinzu kommen die guten infrastrukturellen Bedingungen, ein einheitliches sowie gesichertes Rechtssystem sowie die verhältnismässig geringen Lohnkosten für Arbeitnehmer im europäischen Life Science Sektor im internationalen Vergleich.
Europäisches Life Science Investment Universum
Bei Betrachtung der abgeschlossenen Real Estate Transaktionen seit 2015 zeigt sich, dass Investments in Life Science Objekte im Jahr 2020 lediglich 0.5% der gesamten Investmenttätigkeit in Immobilien ausmachen. Im Jahr 2015 betrug der entsprechende Anteil noch 1.4% (ULI, 2022). Diese Untersuchungsergebnisse bestätigen die eingangs erwähnte Hypothese, dass Life Science für viele Investoren in Europa noch eine unbekannte Immobilienart darstellt. Diese Objekte sind sehr krisenresistent, da sie einen ausgewogenen Nutzungsmix aufweisen und wegen des demografischen Wandels vermehrt nachgefragt werden. Aufgrund all dieser Faktoren ist zukünftig mit einem gesteigerten Interesse für diese Immobilienart am Markt zu rechnen.
Als top drei Regionen für LSRE (Life Science Real Estate) Investments innerhalb der letzten 24 Monate haben sich das Vereinigte Königreich (44.26%), die Beneluxstaaten (28.46%) und die DACH-Region (11.92%) herauskristallisiert. Gemessen an ihrem Bruttoinlandsprodukt (BIP) weisen die Länder der Beneluxstaaten und der DACH-Region allesamt eine FuE-Intensität von über 3.0% gemessen an ihrem BIP auf, was weit über dem europäischen Durchschnitt von 2.27% (World Bank, 2022) liegt. Auch wenn die FuE-Intensität des Vereinigten Königreiches rund 1.17% (World Bank, 2022) beträgt, liegt es bei den medizinisch-technischen Beschäftigten in Europa an zweiter Stelle und beheimatet eines der weltweit bedeutendsten Life Science Cluster (Golden Triangle).
Ein differenzierteres Bild zeigt sich bei Betrachtung der Investoren für Life Science Immobilien. Gemäss einer Analyse von ULI (2020) für den Zeitraum 2015 bis 2020 investierten primär Fund Manager in Life Science Liegenschaften. Diese Investorenlandschaft veränderte sich allerdings in den letzten 24 Monaten, so dass hauptsächlich Projektentwickler und Investment Manager entsprechende Investitionen tätigten (basierend auf eigener Auswertung von RCA-Daten per 31. Dezember 2022).
Die Ansiedlung von Life Science Unternehmen in Clustern fördert die Produktivität und den Wissensaustausch
Im Life Science Bereich ist eine regionale Nähe der verschiedenen Akteure in Form von Clustern erkennbar. Für solch forschungsintensive Sektoren, die auf einem gegenseitigen Wissenstransfer basieren, ist eine Ansiedlung in Form von Clustern von existenzieller Bedeutung. Denn eine Clusterbildung fördert die Zusammenarbeit der einzelnen Unternehmen innerhalb einer Region. Somit schafft eine Clusterbildung von Akteuren eines Sektors zwischen den einzelnen Disziplinen einerseits Synergieeffekte und andererseits die Grundlage für eine (engere) Zusammenarbeit zwischen den beteiligten Unternehmen. Dadurch wird wiederum die Erhöhung der nationalen sowie internationalen Wettbewerbsfähigkeit sichergestellt. Empirische Untersuchungen verdeutlichen, dass regionale Cluster im Schnitt 10 – 40% produktiver als ihre isolierten Konkurrenten sind.
Die nachfolgende Abbildung illustriert die bedeutendsten europäischen Life Science Cluster.
