Taux réduit en matière de démolition et de reconstruction

La nouvelle loi au taux de TVA réduit en ce qui concerne la démolition et la reconstruction de bâtiments sur l'ensemble du territoire belge a été publiée le 29 décembre 2023. Vous trouverez ci-dessous un aperçu des changements apportés au champ d’application et aux conditions dudit taux réduit ainsi qu'un bref exposé des mesures transitoires prévues pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

1. Champ d'application et conditions

En résumé, le régime permanent applicable aux 32 zones urbaines et le régime provisoire qui s’appliquait à l’ensemble du territoire belge seront définitivement fusionnées à partir du 1er janvier 2024 dans la rubrique XXXVII du tableau A de l'arrêté royal n° 20.

Concrètement, sous le nouveau régime permanent, les conditions d'application de nature sociale du régime transitoire seront maintenues mais le champ d’application matériel sera limité.

Conditions sociales

En ce qui concerne les conditions sociales, les mêmes conditions que celles qui ont été introduites dans le cadre du régime provisoire de l'article 1 quater de l'arrêté royal n° 20 seront reprises dans le nouveau régime.

Cela signifie que, à partir du 1er janvier 2024, le taux de TVA réduit s'appliquera aux travaux immobiliers relatifs à la démolition d’un bâtiment et à la reconstruction d'une habitation :

• Un maître d'ouvrage (personne physique) qui, y ayant établi sa résidence principale sans délai, occupera le bâtiment comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre, pendant un période d’au moins 5 ans (en tenant compte d'une surface habitable maximale de 200 m²) ;
  
  
• Un maître d'ouvrage (personne morale ou personne physique) qui le donnera en location, pendant au moins 15 ans, à ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière sociale ou d’une société de logement social reconnue par l'autorité compétente en matière de politique de logement social.
   

Conditions matérielles

En ce qui concerne les conditions matérielles, soulignons tout d’abord que le nouveau régime permanent ne concerne que les projets immobiliers où la reconstruction d'une habitation est étroitement liée à la démolition du bâtiment d'origine. Tel ne serait pas le cas s'il n’existe aucun lien entre la partie qui démolit le bâtiment d'origine et celle qui le reconstruit ou si le délai entre la démolition et la reconstruction est trop important (indépendamment des personnes impliquées dans les travaux).

En outre, l'application du taux de TVA réduit de 6% ne s'applique désormais plus à la vente de logements reconstruits par des promoteurs ou des développeurs immobiliers, mais uniquement à des maîtres d'ouvrage (particuliers) qui construisent une habitation principale et unique ou à des maîtres d'ouvrage (particuliers et personnes morales) qui construisent des logements sociaux destinés à la location.

Bien que le secteur ait critiqué cette limitation et l’ait qualifié de coup de grâce apporté à un accès (nécessaire) à des logements abordables et durables et à des kots étudiants, le législateur n'en a finalement pas tenu compte.

Le côté positif est que la mesure est définitivement applicable sur tout le territoire belge et n'est pas limitée aux 32 zones urbaines.

Conditions formelles

Outre les conditions sociales et matérielles, il faudra également tenir compte des conditions formelles qui prévoient qu'une déclaration doit être déposée et que la facture doit refléter les éléments requis pour justifier l'application du taux réduit de TVA.

Disposition anti-abus

Notez enfin que les dispositions anti-abus qui avaient été introduites pour les travaux immobiliers de (re)construction sont entièrement supprimées dans le cadre du nouveau régime.

S’agissant des ventes sur plan, il est fait référence à l'article 10 de la loi Breyne. Bien que cet article stipule qu'un vendeur ne peut exiger ou accepter un paiement (sous quelque forme que ce soit) qu'en fonction de l'avancement des travaux, il est indiqué dans l'exposé des motifs que cette loi, lue en combinaison avec les règles TVA relatives à l’exigibilité, empêche toute forme de paiement anticipé excessif mais aussi toute forme de facturation anticipée pour les livraisons de nouveaux logements à construire.
 

2. Mesures transitoires

Le nouveau régime permanent s'applique à partir du 1er janvier 2024.

Cependant, afin d’assurer la continuité des projets immobiliers en cours, des mesures transitoires ont été prévues distinguant les projets qui pouvaient bénéficier du taux de TVA réduit en vertu de l’ancien régime provisoire et les projets qui pouvaient en bénéficier en vertu de l'ancienne règle relative aux 32 zones urbaines.

Mesure transitoire de la mesure temporaire

Concrètement, pour les projets qui pouvaient bénéficier du taux de TVA réduit en vertu de l'ancienne mesure provisoire, mais qui ne respectent pas les nouvelles règles, un régime transitoire peut être utilisé à condition de remplir les conditions suivantes :

• La demande de permis a été soumise (officiellement reçue) avant le 1er juillet 2023;
  
  
• La TVA est devenue exigible au plus tard le 31 décembre 2024.

Mesure transitoire 32 zones urbaines

Pour les projets qui ne remplissent pas les conditions sociales en vertu des nouvelles règles, mais qui pouvaient bénéficier du taux de TVA réduit en vertu des anciennes règles applicables aux 32 zones urbaines, un régime transitoire a été prévu moyennant le respect des conditions suivantes :

• La demande de permis a été soumise (officiellement reçue) avant le 1er janvier 2024;
  
  
• La TVA est due au plus tard le 31 décembre 2024.

Enfin, pour les projets en cours qui respectent les conditions sociales du nouveau régime, mais qui ont initialement appliqué l'ancien régime des 32 zones urbaines, les règles applicables sont celles qui étaient d’application sous l'ancien régime en ce qui concerne la TVA due jusqu'au 31 décembre 2024.

Cela implique qu'il n'y aura pas de régularisation possible pour cette taxe si, dans la période de cinq ou quinze ans, selon le cas, les conditions relatives à l'utilisation de l’habitation comme résidence principale et unique, à la superficie ou à la location dans le cadre de la politique sociale ne sont plus remplies.

Les personnes concernées ne devront pas remplir de conditions de forme spécifiques pour continuer à bénéficier du taux de TVA réduit jusqu'au 31 décembre 2024.

Pour la TVA qui devient exigible à partir du 1er janvier 2025, il faudra toutefois tenir compte des conditions prévues dans la nouvelle réglementation.

3. Réflexions finales

Compte tenu de ce qui précède, il est important d'examiner si les projets immobiliers en cours relatifs à la démolition et à la reconstruction de bâtiments remplissent les conditions pour appliquer les mesures transitoires applicables jusqu'à la fin de 2024.

Il reste également opportun de cartographier, en fonction des circonstances factuelles, quels projets sont éligibles aux taux réduits et, le cas échéant, de solliciter à ce sujet un accord auprès de l'administration de la TVA.