Programmawet en drie circulaires gepubliceerd inzake verlaagde btw-tarieven

In onze vorige alert hebben we reeds de belangrijkste maatregelen uit de Programmawet toegelicht.

Deze langverwachte Programmawet werd op 10 juli 2025 gestemd in de Kamer en op 29 juli 2025 werd de wet in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd (programmawet van 18 juli 2025). 

Daarnaast werden ook drie circulaires gepubliceerd (circulaire 2025/C/48, circulaire 2025/C/47 en circulaire 2025/C/46) met als datum 28 juli 2025.

In deze alert zullen we u meer in detail begeleiden door de verschillende wijzigingen die van invloed zijn op de verlaagde tarieven inzake btw.
 

1. Nieuw permanent btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw

De Programmawet introduceert een significante maatregel die verstrekkende implicaties heeft voor de vastgoedsector, met name in het kader van afbraak- en heropbouwprojecten.

Deze nieuwe wetgeving is ontworpen om de sector te ondersteunen door ervoor te zorgen dat de verkoop van nieuwe particuliere woningen in afbraak- en heropbouwprojecten, met ingang van 1 juli 2025, eveneens in aanmerking komt voor een verlaagd btw-tarief van 6% (dit betreft de btw die opeisbaar is vanaf juli 2025).

Voorgaande regelgeving voor werken in onroerende staat

Onder de voorgaande regelgeving konden afbraak- en heropbouwwerkzaamheden met betrekking tot particuliere woningen, bestemd voor bewoning of verhuur, al dan via een sociale actor, profiteren van het verlaagde btw-tarief, mits voldaan aan de voorwaarden.

De regelgeving op dit gebied zal geen ingrijpende wijzigingen ondergaan. Tevens blijven de sociale voorwaarden, zoals de maximale totale bewoonbare oppervlakte van 200 m², ongewijzigd.

Er zullen echter enkele kleine aanpassingen plaatsvinden in de formele vereisten. Deze aanpassingen omvatten de verplichting voor de partij die de onlineverklaring indient om hun nationale identificatie en telefoonnummer te verstrekken, evenals de identificatie van de eigenaar(s) met de bijbehorende eigendomspercentages. Daarnaast dient er kadastrale informatie te worden ingediend samen met de verklaring.

Nieuwe regelgeving in het kader van de verkoop

De aanzienlijke uitbreiding van de toepasbaarheid van het verlaagde btw-tarief voor afbraak en heropbouw heeft betrekking op de levering van nieuwe particuliere woningen (en bijbehorende grond) vanaf 1 juli 2025 in de volgende scenario's:

• Levering aan een koper/natuurlijke persoon die er zijn domicilie vestigt
  De particuliere woning moet de enige woning van de koper zijn, met onmiddellijke domicilie. De totale bewoonbare oppervlakte mag niet meer dan 175 m² bedragen. Het gebruik als enige woning moet ten minste worden gehandhaafd tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van eerste gebruik of bewoning.
   

• Levering aan een investeerder die het zal bestemmen voor sociale verhuur
  De particuliere woning wordt door de investeerder verworven met het doel deze te verhuren aan een sociaal verhuurkantoor, een erkende vereniging voor sociale huisvesting, of een andere publieke of private rechtspersoon met een sociaal doel, dan wel via een beheersmandaat. Deze bestemming dient ten minste te worden gehandhaafd tot 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van eerste gebruik of bewoning.
   

• Aankoop door een investeerder die het zal bestemmen voor langetermijnverhuur rechtstreeks aan de particuliere huurder (nieuw!)
  De koper is van plan de herbouwde particuliere woning te verhuren aan een individu dewelke daar onmiddellijk zijn domicilie zal hebben. De bewoonbare oppervlakte mag niet meer dan 175 m² bedragen en de bestemming moet ten minste worden gehandhaafd tot 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van eerste gebruik of bewoning.
   

Samengevat worden de sociale voorwaarden aangescherpt, waarbij wordt bepaald dat de maximale oppervlakte niet meer dan 175 m² mag bedragen wanneer deze wordt aangekocht door een inwoner als hun enige woning, of wanneer deze wordt aangekocht door een investeerder voor lange termijn verhuur aan particuliere personen. Voor woningen verhuurd via een sociale actor dient rekening gehouden te worden met 200m² bewoonbare oppervlakte.

De formele vereisten zijn vergelijkbaar zijn met degene die van toepassing zijn in het geval van werkzaamheden aan een onroerend goed.

Er wordt wel opgemerkt dat aangezien het op datum van publicatie van deze circulaire nog niet mogelijk is de verklaringen via MyMinfin in te dienen er tot 31.12.2025 een tolerantie  geldt dat de dienstverrichter of verkoper het verlaagd tarief mag toepassen indien volgende vermelding voorkomt op de factuur en wat de leveringen betreft in de verkoopovereenkomst of de authentiek akte: 'Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning (rubriek XXXVII, § X (1) van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw - permanente maatregel vanaf 01.07.2025)' en 'de verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, § X (a) b) of c)) zonder uitstel zal worden ingediend via MyMinfin van zodra de verklaring ter beschikking is'.

Splitsing van het belastbare bedrag in het geval van werkzaamheden uitgevoerd voor of de levering van een particuliere woning aan meerdere particuliere personen die zich in de woning vestigen.

Ten slotte is het belangrijk op te merken dat wanneer er werkzaamheden worden uitgevoerd aan een onroerend goed of wanneer een particuliere woning wordt verkocht aan meerdere personen die in het pand zullen wonen, de voorwaarden voor het toepassen van het verlaagde btw-tarief individueel moeten worden beoordeeld voor elke betrokken persoon. Als een individu niet voldoet aan de gespecificeerde voorwaarden, moet het belastbare bedrag worden verdeeld in overeenstemming met de eigendomsrechten van elke partij.

In het geval van bouwwerkzaamheden aan een onroerend goed is de projecteigenaar verplicht een schriftelijke verklaring te verstrekken waarin de verdeling wordt gedetailleerd. Deze verklaring dient om het bouwbedrijf te ontslaan van enige aansprakelijkheid met betrekking tot de toegepaste splitsing.

In de circulaire wordt verduidelijkt dat de evaluatie van het criterium 'enige woning' gebeurt op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of inbezitneming van de heropgerichte woning. De nieuwe interpretatie is van toepassing op de heropgerichte woningen waarvan de eerste ingebruikneming of inbezitneming plaatsvindt na 30 juni 2025.

Aangezien het gaat om een versoepeling van de toepassing van het criterium ten aanzien van gehuwden of wettelijk samenwonenden en in weerwil van de principes inzake opeisbaarheid van de belasting, werd beslist dat in dat geval het verlaagd btw-tarief eveneens mag toegepast worden op de btw die opeisbaar is geworden voor 01 juli 2025 en in de mate waarin alle overige voorwaarden zijn vervuld uiteraard. Het feit of al dan niet eerder een verklaring werd ingediend is niet van belang.

In voorkomend geval moeten de bouwheren – van wie er dus minstens één zich in een situatie van 'verhinderend bezit' bevindt – hun vermogensaandeel in de heropgerichte woning kenbaar maken aan de aannemers om van deze toegeving gebruik te kunnen maken.

Er wordt niet voorzien in een bijkomende toegeving wat de dossiers betreft waarvoor het tijdstip van eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming heeft plaatsgevonden vóór 01 juli 2025.

Overgangsregeling

In principe moest vanaf 1 juli 2025 tot de inwerkingtreding van deze programmawet het tarief van 21 % worden toegepast op de leveringen van heropgerichte gebouwen, met de mogelijkheid om deze belasting op een later tijdstip te regulariseren van zodra dit besluit in werking treedt (van 21 % naar 6 %). In dat geval zouden verkopers aan hun klanten een verbeterend stuk moeten uitreiken waarin de terugwerkende kracht van het verlaagd tarief van 6 % wordt vermeld en, indien van toepassing, deze regularisatie in hun periodieke btw-aangifte moeten doorvoeren.

Echter staat de administratie ook de mogelijkheid toe om het verlaagd btw-tarief van 6 % vanaf 1 juli 2025 toe te passen, mits uiteraard aan de voorwaarden van de programmawet wordt voldaan. Deze administratieve tolerantie maakte het voorwerp uit van circulaire nr. 2025/C/44 van 10.07.2025.
 

2. Verwarmingsinstallaties op fossiele brandstoffen worden uitgesloten van het 6% btw-tarief

Het 6% btw-tarief voor renovatie of afbraak en heropbouw van particuliere woningen dekt niet langer de levering en installatie van (een deel van) de componenten die elementen zijn van het specifieke deel van een centrale verwarmingsinstallatie die op fossiele brandstoffen werkt, inclusief de verbrandingsketels en de regel- en controleapparaten die aan de ketel zijn verbonden.

Onder fossiele brandstoffen worden alle niet-hernieuwbare natuurlijke energiebronnen verstaan. Concreet gaat het bij verwarmingsinstallaties in België voornamelijk om aardgas, stookolie, steenkool en zelfs turf.

Volgens de circulaire 2025/C/47 is uitgesloten van het verlaagde btw-tarief de levering en installatie van volgende specifieke onderdelen (niet-limitatief):

• de verbrandingsketel van de centrale verwarmingsinstallatie met fossiele brandstof (vb. aardgas, stookolie), zijnde de thermische ketel die alleen voor verwarming is bedoeld of die de productie van warmte en warm water combineren - alsook de boiler die verbonden is met deze installatie
• de toevoerleidingen van fossiele brandstof
• de mazout- of gastank
• het bevestigingsmateriaal
• de rookgasafvoer
• op de ketel al dan niet geïntegreerde regel- en controletoestellen
• de sokkel
• de cv-circulatiepomp
   

Belangrijk om op te merken is dat zowel verbrandingsketels die worden gebruikt als primaire verwarmingssystemen alsook die welke zijn geïnstalleerd als secundair systeem (d.w.z. onderdeel van een hybride systeem) worden bedoeld. We gaan ervan uit dat hetzelfde zou gelden voor de andere op fossiele brandstoffen werkende verwarmingssystemen zoals hierboven vermeld.

Overgangsregeling

Ingevolge een ministeriële beslissing wordt er evenwel in een tolerantie voorzien. Zo werd er beslist dat het voordeel van het verlaagd btw-tarief wat de specifieke bestanddelen van een verwarmingsinstallatie die werkt op fossiele brandstof betreft behouden blijft, in de mate dat de overige voorwaarden vervuld zijn, voor overeenkomsten die betrekking hebben op werk in onroerende staat in het kader van een renovatie en van een regeling afbraak en heropbouw gesloten uiterlijk op 28.07.2025 en voor overeenkomsten die betrekking hebben op de levering van een heropgerichte woning in het kader van de regeling afbraak en heropbouw gesloten uiterlijk op 30.06.2025, voor zover de opeisbaarheid van de btw over die handelingen uiterlijk op 30.06.2026 plaatsvindt.

Het is aldus van belang dat de betrokken partijen kunnen aantonen dat de overeenkomst werd gesloten uiterlijk 28.07.2025 (in geval van werk in onroerende staat) of uiterlijk 30.06.2025 (in geval van een levering).

Behalve ingeval van misbruik of samenspanning tussen de partijen, zal de administratie dit laatste gegeven alvast niet betwisten wanneer de partijen beschikken over minstens één van de volgende documenten:

• een uiterlijk op 28.07.2025 (in geval van werk in onroerende staat) door de klant voor akkoord ondertekende offerte mits de datum van ondertekening kan worden aangetoond a.d.h.v. betrouwbare elementen (er wordt in dit kader aanvaard dat de verzending per e-mail van de getekende offerte door de klant uiterlijk op 28.07.2025 als bewijs kan dienen),
  
  
• een uiterlijk op 28.07.2025 (in geval van werk in onroerende staat) of 30.06.2025 (in geval van een levering) door de partijen ondertekende overeenkomst mits de datum van ondertekening gestaafd kan worden a.d.h.v. betrouwbare elementen,
  
  
• een betalingsbewijs m.b.t. een door de klant uiterlijk op 28.07.2025 (in geval van werk in onroerende staat) of 30.06.2025 (in geval van een levering) uitgevoerde betaling indien het betalingsbewijs expliciet verwijst naar de betrokken offerte of overeenkomst,
  
  
• een uiterlijk op 28.07.2025 (in geval van werk in onroerende staat) of 30.06.2025 (in geval van een levering) uitgereikte (voorschot)factuur waarbij de factuur voldoende gedetailleerd is om de toepassing van het btw-tarief van 6 % te rechtvaardigen.
   

3. Verhoging van het btw-tarief op steenkool

Het verlaagde btw-tarief van 12% op de verkoop van steenkool wordt afgeschaft. Concreet wordt rubriek VIII van tabel B van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 opgeheven. Deze rubriek voorzag in een verlaagd btw-tarief van 12 % voor:

• steenkool en van steenkool vervaardigde vaste brandstoffen;
• bruinkool en geperste bruinkool (met uitzondering van git);
• cokes en halfcokes van steenkool, van bruinkool of van turf;
• als brandstof gebruikte niet-gecalcineerde petroleumcokes.

Het normale btw-tarief van 21 % is bijgevolg van toepassing op de levering, de intracommunautaire verwerving en de invoer in België van hogergenoemde goederen waarvoor de belasting opeisbaar wordt vanaf 29 juli 2025 (dit is de datum van publicatie in het Belgisch Staatsblad van de programmawet).

Wij staan klaar om uw (lopende) projecten te bespreken en u te voorzien van deskundig advies dat is afgestemd op uw specifieke situatie. Samen kunnen we ervoor zorgen dat u volledig op de hoogte bent van de relevante btw-aspecten en dat uw projecten optimaal worden beheerd.