Tokenisierung – Vom illiquiden zum liquiden Immobilienbesitz

Die Tokenisierung von Immobilienassets bewegt die Immobilienbranche. Kaum ein anderes Thema wird zurzeit so stark diskutiert, wie die Blockchain basierte Technologie der Tokenisierung.

Durch eine Kombination aus Blockchain und Immobilien bewegt sich der Trend eindeutig von der illiquiden zur digitalen und gleichzeitig liquiden Immobilienanlage. Was vor wenigen Jahren noch unvorstellbar war, soll in Zukunft ermöglicht werden: Bruchstücke einer Immobilie besitzen, diese täglich handeln und das ohne hohe Transaktionskosten.

Tokenisierung – Eine komplexe, aber zukunftsweisende Technologie

Mittels der auf der Blockchain Technologie basierenden Tokenisierung können Immobilien fragmentiert und anschliessend durch digitale Token dargestellt werden. Die einzelnen «Token» repräsentieren die zugrunde liegende Immobile auf Assetstufe mitsamt ihren Rechten und Pflichten. Vertragliche Details werden in sogenannten «Smart Contracts» definiert. Wenn eine im Vorfeld definierte Vertragsbedingung erfüllt wird, löst der im digitalen Vertrag hinterlegte Algorithmus die im Code festgelegten Ereignisse aus. So kann beispielsweise eine Transaktion oder ein Übertrag im Grundbuch ohne menschliches Eingreifen ausgeführt werden. Nach entsprechender Validierung der Aktion wird automatisch ein weiterer Block generiert, welcher an die bestehende Blockchain angefügt wird.

Die Bedeutung der Tokenisierung in der Immobilienwirtschaft

Die Tokenisierung von Immobilienassets kann einen bedeutenden Stellenwert in der Immobilienbranche einnehmen. Der Gang zum Notar, die erheblichen Transaktionskosten oder auch die Grunderwerbssteuer werden durch den Einsatz der Tokenisierung technisch hinfällig. Die Folge ist eine Effizienzsteigerung durch entsprechende finanzielle und zeitliche Einsparungen. Kurzum, «Token» liegen mit herkömmlichen Wertpapieren gleich auf und verfügen über erwähnte Potentialsteigerungen, welche klassischen Wertpapieren aufgrund der fehlenden Technologie verwehrt bleiben. Allerdings ermöglichen «Token» nicht nur den Ersatz herkömmlicher Wertpapiere durch die Blockchain Technologie. Sie bieten auch die Möglichkeit, jegliche Sachwerte in «Token» umzuwandeln und diese für alle Investorengruppen zugänglich zu machen. Sachwerte umfassen nicht nur Immobilien, sondern auch Kunstgegenstände, Schiffe aber auch immaterielle Güter, wie Lizenzen. Tabelle 1 fasst die wichtigsten Vorteile, die sich durch die Tokenisierung in der Immobilienbranche ergeben, zusammen.

Die drei Kategorien der «Token» und ihre rechtliche Grundlage

Der allgemein gehaltene Begriff «Token» kann in drei Sub-Kategorien unterteilt werden. Es wird zwischen dem «Utility Token», dem «Payment Token» und dem «Asset Token» unterschieden. Jedem Token wird ein spezifisches Underlying (im Sinne von monetären und nicht monetären Wertgegenständen) und eine unterschiedliche rechtliche Grundlage zugeordnet. Abbildung 1 illustriert die drei verschiedenen Arten von «Token» sowie ihre dazugehörigen Fokuspunkte.  

Bereits im Jahr 2018 wurde von der FINMA die erste rechtliche Grundlage für die innovationsstarke Technologie der Blockchain geschaffen. Bezüglich der Regulierung von innovativen Finanzmarkttechnologien gilt die Schweiz im internationalen Vergleich als eine Pionierin. Denn die von der FINMA geschaffene rechtliche Grundlage wurde mit weiteren Gesetzestexten untermauert. Am 01. Februar 2021 wurde durch die Änderung im Obligationenrecht und im Bucheffektengesetz ein weiterer wichtiger Schritt zu einem starken Standort von Blockchain Technologien gemacht. Des Weiteren wurde am 18. Juni 2021 die Anpassung des Bundesrechts an Entwicklungen der Technik verteilter elektronischer Register durch den Bundesrat genehmigt. Durch diese gesetzliche Veränderung und der dazugehörigen Verordnung werden Distributed-Ledger-Technologie (DLT) basierte Handelssysteme gesetzlich unterstützt.

Um die beschriebenen «Token» handeln zu können, bedarf es einem Listing an einer Schweizer Börse. Bisher ist die SIX Digital Exchange (SDX) der erste von der FINMA zertifizierte Börsenplatz, welcher den Handel von digitalen Assets ermöglicht. Aufgrund der rechtlichen Regularien kann aktuell nur auf der SDX in einem vollständig regulierten Umfeld, basierend auf der DLT, mit «Token» gehandelt werden.

Potenzielle zukünftige Anwendungsfelder der Tokenisierung

Die Blockchain-Technologie findet im europäischen Finanzsektor immer mehr Anwendung. Börsen nutzen bereits die sich hieraus ergebenen Effizienzvorteile für ihr Settlement und Clearing. Des Weiteren versuchen verschiedene Börsenstandorte eine eigene Handelsplattform für digitale Vermögenswerte zu lancieren. Die Transformation realer in digitale Assets wird in traditionellen Märkten eine immer häufiger diskutierte Thematik. Folglich haben auch Vermögensverwalter ihr Leistungs- und Lösungsspektrum zu erweitern.

Die Adaption der Blockchain-Technologie hat aber nicht nur im Finanzsektor, sondern auch in der Immobilienbranche grossen Anklang gefunden. Somit ist es nicht überraschend, dass bereits 3% des weltweiten Devisenhandels durch tokenisierte Vermögenswerte abgedeckt werden.

Der globale Immobilienwert umfasst rund CHF 302 Billionen, womit dieser Markt als einer der weltweit bedeutendsten Märkte angesehen werden kann. Allerdings ist lediglich ein Bruchteil davon für die Allgemeinheit handelbar. Dies soll in den kommenden Jahren durch die Tokenisierung verändert werden.