Verlaagd tarief afbraak en heropbouw

De nieuwe wetgeving met betrekking tot het verlaagd btw-tarief inzake de afbraak en heropbouw van gebouwen op het hele Belgische grondgebied werd gepubliceerd op 29 december 2023. Wij bezorgen u hieronder een overzicht van de wijzigingen in het toepassingsgebied en de voorwaarden van het verlaagd btw-tarief inzake afbraak en heropbouw van gebouwen alsook een overzicht van de overgangsmaatregelen die voorzien worden gedurende de periode 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024.
 

1. Toepassingsgebied en voorwaarden

Globaal genomen komt het er op neer dat de permanente regeling voor de 32 centrumsteden en de tijdelijke regeling die van toepassing was voor het hele Belgische grondgebied definitief worden samengevoegd vanaf 1 januari 2024 in de aangepaste rubriek XXXVII tabel A van KB nr. 20 van het Belgisch wetboek btw.

Concreet zullen de toepassingsvoorwaarden van sociale aard behouden blijven maar zal het materiële toepassingsgebied beperkt worden onder de nieuwe definitieve regeling.

Sociale voorwaarden

Wat de sociale voorwaarden betreft, zullen dezelfde voorwaarden zoals ingevoerd onder de tijdelijke regeling van artikel 1 quater van KB nr. 20 van het Belgisch wetboek btw hernomen worden in de nieuwe regeling. 

Dit betekent dat het verlaagd btw-tarief vanaf 1 januari 2024 van toepassing zal zijn voor werken in onroerende staat bestaande uit de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een woning die:

• Een bouwheer (natuurlijk persoon) voor een termijn van minstens 5 jaar zal gebruiken als enige en hoofdzakelijk als eigen woning (rekening houdend met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m²) en er zonder uitstel zijn domicilie zal vestigen;
  
  
• Een bouwheer (rechtspersoon of natuurlijk persoon) voor een termijn van ministens 15 jaar zal verhuren aan of door bemiddeling van een sociaal verhuurkantoor of een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting.
   

Materiële voorwaarden

Wat de materiële voorwaarden betreft, wensen wij vooreerst te benadrukken dat de definitieve regeling inzake afbraak en heropbouw enkel betrekking heeft op vastgoedprojecten waarbij de heropbouw van een woning nauw verbonden is met de afbraak van het oorspronkelijke gebouw. Dit is niet het geval zijn wanneer er geen enkele band is tussen de partij die het oorspronkelijk gebouw afbreekt en deze die heropbouwt of voor zover de afbraak veel vroeger heeft plaatsgevonden (ongeacht de betrokken personen).

Daarnaast is de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% voortaan niet meer van toepassing op de verkoop van heropgebouwde woningen door bouwpromotoren of –ontwikkelaars maar enkel nog voor bouwheren (particulieren) die ofwel een enige en hoofzakelijk eigen woning oprichten of bouwheren (zowel particulieren als rechtspersonen) die woningen oprichten bestemd voor sociale verhuring.

Hoewel de beperking van de maatregel door de sector werd aangekaart als de doodsteek voor broodnodige betaalbare en duurzame woningen en studentenkoten, werd hieraan uiteindelijk niet tegemoetgekomen door de wetgever.

Positief is wel dat de regeling definitief wordt voor het gehele Belgische grondgebied en niet beperkt wordt tot de 32 centrumsteden.

Formele voorwaarden

Naast de sociale en materiële voorwaarden, zal er eveneens rekening gehouden dienen te worden met de formele voorwaarden die voorzien dat een verklaring moet worden ingediend en dat de factuur de vereiste elementen dient te weerspiegelen ter onderbouwing van de toepassing van het verlaagd btw-tarief.

Anti-misbruilk

Merk tot slot op dat de antimisbruikbepalingen die waren ingevoerd voor werken in onroerende staat volledig worden opgeheven onder de nieuwe regeling.

Voor de verkopen op plan werd verwezen naar artikel 10 van de Wet Breyne. Hoewel dit artikel verwijst naar het feit dat een verkoper slechts betaling (onder welke vorm ook) mag eisen of aanvaarden à rato van de vooruitgang van de werken, wordt in de memorie van toelichting aangegeven dat deze wet, in combinatie gelezen met de btw-regels inzake opeisbaarheid, elke vorm van overmatige vooruitbetaling, maar ook elke vorm van vooruit facturering met betrekking tot de leveringen van nieuwe op te richten woningen verhindert.
 

2. De overgangsmaatregelen

De nieuwe definitieve regeling is van toepassing vanaf 1 januari 2024.

Echter om de continuïteit mogelijk te maken voor de lopende vastgoedprojecten, wordt voorzien in overgangsmaatregelen waarbij een onderscheid gemaakt dient te worden tussen projecten die het verlaagd btw-tarief konden genieten op basis van de oude tijdelijke maatregel en projecten die hiervan konden genieten op basis van de oude regeling in de 32 centrumsteden.

Overgangsmaatregel tijdelijke maatregel

Concreet kan voor projecten die op basis van de oude tijdelijke maatregel wel het verlaagd btw-tarief konden genieten doch niet langer op basis van de nieuwe regels, gebruik gemaakt worden van een overgangsmaatregel mits vervulling van de volgende voorwaarden:

• De aanvraag voor de vergunning werd ingediend (officieel ontvangen) vóór 1 juli 2023;
  
  
• ­De btw is opeisbaar geworden ten laatste op 31 december 2024. 

Overgangsmaatregel 32 centrumsteden

Voor projecten die niet voldoen aan de sociale voorwaarden op basis van nieuwe regeling, maar op basis van de oude regeling in de 32 centrumsteden wel konden genieten van het verlaagd btw-tarief kan ook gebruik gemaakt worden van een overgangsmaatregel mits vervulling van de volgende voorwaarden:

• De aanvraag voor de vergunning werd ingediend (officieel ontvangen) vóór 1 januari 2024;
  
  
• De btw is opeisbaar geworden ten laatste op 31 december 2024.

Tot slot is het zo dat voor lopende projecten dewelke voldoen aan de sociale voorwaarden van de nieuwe regeling maar initieel toepassing maakten van de oude regeling van de 32 centrumsteden, de regels van toepassing blijven zoals die golden onder de oude regeling wat de belasting betreft die opeisbaar is tot en met 31 december 2024.

Dit heeft als gevolg  dat er voor die belasting geen regularisatie mogelijk is als binnen de periode van vijf of vijftien jaar, al naargelang het geval, niet meer voldaan is aan de voorwaarden met betrekking tot het gebruik van de woning als enige en hoofdzakelijke eigen woning, de oppervlakte of de verhuur van de woning in het kader van sociaal beleid.

Daarnaast zullen de betrokken personen geen specifieke vormvereisten moeten vervullen om het verlaagd btw-tarief te kunnen blijven genieten tot 31 december 2024.  

Voor de btw die opeisbaar wordt vanaf 1 januari 2025 , dient wel rekening gehouden te worden met de voorwaarden zoals voorzien in de nieuwe regeling.
 

3. Nabeschouwingen

Rekening houdende met het bovenstaande, is het van belang om na te gaan of voor lopende vastgoedprojecten inzake afbraak en heropbouw van gebouwen voldaan is aan de voorwaarden om toepassing te maken van de overgangsmaatregelen die lopen tot einde 2024.

Daarnaast blijft het opportuun om, op basis van de feitelijke omstandigheden, in kaart te brengen welke projecten voor welke verlaagde tarieven in aanmerking komen en desgevallend hierover een akkoord aan te vragen bij de btw-administratie.