Pravidla proti praní špinavých peněz EU dopadnou i na realitní sektor

Článek původně vyšel v Hospodářských novinách 25. června 2026.

Realitní trh pod větším dohledem. EU zavádí jednotná pravidla proti praní špinavých peněz

Evropská unie otevírá novou kapitolu v boji proti praní špinavých peněz (AML). Od 10. července 2027 vstoupí v účinnost nové AML nařízení, které v této oblasti sjednotí pravidla napříč členskými státy a zpřísní dohled nad subjekty, které musí mít ze zákona povinně nastavené procesy a kontroly, aby praní špinavých peněz dokázaly účinně zabránit, nebo ho alespoň významně omezit. A realitní sektor je jedním z těch, kterých se tyto změny přímo budou dotýkat.

Nová regulace, pro kterou se vžil pojem AML balíček, totiž v realitní branži zpřesňuje a strukturuje povinnosti tzv. povinných osob AML, konkrétně podnikatelů obchodujících s nemovitostmi, včetně developerů, dražebníků i realitních zprostředkovatelů, kteří zajišťují prodej či převod práv k nemovitostem včetně družstevních podílů.

Důvod, proč se těmto změnám věnuje tolik pozornosti ze strany Evropské unie, je poměrně jednoduchý. Doposud totiž jednotlivé členské státy zaváděly vlastní pravidla proti praní špinavých peněz každý trochu jinak, což vedlo k rozdílům v jednotlivých zemích. Liší se i přístupy národních regulátorů v tom, jak vymáhat naplňování těchto povinností, a jak trestat jejich neplnění a porušování. Hlavním cílem nové regulace je tato pravidla i přístup národních regulátorů napříč členskými státy sjednotit. To na jednu stranu výrazně zjednoduší podnikání skupin, které v realitním sektoru působí přeshraničně, protože když budou všude platit stejná pravidla, nebudou muset zjišťovat a dodržovat všechny rozdíly a odchylky v každé členské zemi. Na druhou stranu ale budou nevýhodou přísnější požadavky nové regulace či přísnější dohled, který by mohl vyústit i v udělování vyšších pokut. V současné době totiž v některých zemích včetně Česka výše udělovaných pokut za neplnění povinností řadu subjektů dostatečně nemotivuje, aby pravidla uplatňovaly důsledně. Na tento fakt upozňovaly v minulosti i některé nadnárodní instituce, které se problematikou AML zabývají.

„Realitní sektor je jedním z těch rizikovějších náchylných k praní špinavých peněz, a to proto, že se často finanční prostředky, které byly získány nelegálním způsobem, následně investují do lukrativních aktiv, zejména právě do nemovitostí, které lze dále prodávat či pronajímat. Nemovitosti dokážou dlouhodobě uchovat hodnotu a jejich vlastnictví nevzbuzuje tolik otázek ze strany úřadů jako balíky hotovosti,“ uvádí Stevan Villalobos, partner v EY Česká republika. „Příliv peněz nejasného původu do realitního sektoru je také jedním z opomíjených faktorů zdražování nemovitostí, a proto je při nemovitostních transakcích nesmírně důležité prověřovat původ peněz, kterými kupující disponují,“ dodává.

Současný stav vytváří mezi subjekty na realitním trhu nerovnováhu. Ti, kteří chtějí anebo jsou nuceni dodržovat pravidla a investovat zdroje do procesů a následné kontroly, nebo jsou ochotni odmítnout obchod, jsou v konkurenční nevýhodě proti těm, kdo tato pravidla vůbec nerespektují, protože současné riziko postihu vnímají jako minimální.

Změny v dohledu i praxi

Jednou z klíčových novinek AML balíčku je i vznik nového evropského orgánu pro boj proti praní špinavých peněz a financování terorismu – AMLA. Jeho cílem je sjednotit dohled a posílit spolupráci mezi státy. Hlavní kontrolní role ale v případě realitního sektoru zůstane u národních orgánů. V Česku je jím Finanční analytický úřad (FAÚ). Národní dohled však bude fungovat v rámci metodiky a nástrojů AMLA. Mimo jiné se budou provádět tzv. vzájemná hodnocení činností nefinančních orgánů dozoru a orgánů veřejné moci, aby se posílila jednotnost a účinnost dohledu.

Samotné změny AML balíčku nemusejí být sice tak revoluční, zásadní však budou detaily, které se nevyhnou ani realitnímu sektoru. Nově se například zpřesňují pravidla při kontrole klienta nebo  upravuje přístup k uchovávání transakční dokumentace – větší důraz se klade na podstatné informace, zatímco lhůta pro uchování se zkrátí z deseti na pět let.

Další změnou je třeba definice skutečného majitele, kdy se za skutečného majitele bude považovat ten, který bude mít 25% a vyšší podíl na vlastnictví právnické osoby. Současná definice stanovuje tento podíl na větší než 25 %. Byť se tato drobná úprava může zdát marginální, v praxi to znamená zpětně přezkoumat vlastnické struktury všech klientů a identifikovat případně nové skutečné majitele a zároveň změnu v interních systémech společností.

„Zásadní posun není v objemu povinností, ale v jejich větším sjednocení a důrazu na konkrétní aplikaci pravidel napříč EU. Významnou novinkou ale je, že nová regulace výslovně stanoví okruh činností, které nelze outsourcovat, tedy přenést na externího poskytovatele, a za které musí povinná osoba, ať je to developer nebo realitní zprostředkovatel, nést plnou odpovědnost,“ říká Stevan Villalobos.

Povinné osoby budou muset stejně jako dnes plnit požadavky, jaké stanoví nařízení, a to např. identifikaci včetně kontroly klientů, řízení rizik, monitoring transakcí či hlášení podezřelých obchodů. Dohled přitom v tomto sektoru zůstane na národní úrovni, nově však právě podle jednotné evropské metodiky.

„Subjekty, kterých se povinnosti AML přímo dotýkají, by proto s přípravou na nové konkrétnější povinnosti neměly otálet. Zásadní bude včas vyhodnotit nové požadavky, sledovat připravované prováděcí předpisy a upravit interní procesy i systémy tak, aby novému nařízení vyhovovaly. Klíčové však bude zavést změny nejen formálně na papíře, ale uplatňovat je v každodenní praxi,“ uzavírá Stevan Villalobos z EY.