Realitní trh kulhá, nájemní bydlení běží

Pokles poptávky po nemovitostech na základě principu akce a reakce způsobil již na podzim roku 2022 pozastavení dlouhodobého trendu stoupajících cen. 

Růst úrokových sazeb hypoték, inflace a vysoké ceny energií nejenže zastavily růst cen nemovitostí, ale jak víme, v některých segmentech realitního trhu došlo i k výraznému snížení cen.

Aniž bychom chtěli generalizovat, ke snížení cen došlo především v sektoru s velkým množstvím nabízeného zboží. Takto můžeme označit například byty 3+1 a větší v panelových domech či podobné byty v novostavbách. Stejně na tom jsou i novostavby rodinných domů na okrajích větších měst v rámci projektů rezidenční výstavby.

Ochlazování se nevyhnulo ani trhu s rekreačními nemovitostmi, kde covid-19 dříve zapříčinil extrémní růst cen ve všech segmentech, a to ze dvou důvodů. V první řadě návrat k přeshraničnímu cestování a hlad po něm snížil poptávku po tuzemských realitách a vrátil na trh větší počet rekreačních nemovitostí, což zastavilo růst jejich cen. Zadruhé zvýšení provozních nákladů víkendových nemovitostí mnohdy odhalilo neefektivitu jejich provozu a také nízkou návratnost v případě, kdy byly rekreační nemovitosti nabyty za účelem investice. Krutou realitou současné situace je, že pokud někdo rekreační nemovitost prodat musí, nezbývá mu nic jiného, než počítat s tlakem kupujících na snížení prodejní ceny a diskontem až do výše 30 %.

Pokud je ale na realitním trhu pouze omezený výběr jistého typu nemovitostí, nebo se dokonce jedná o nedostatkové zboží, pokles cen se nekoná. Omezené množství pozemků a omezené množství jednotek v „prime“ lokalitách stále vytváří tlak na poptávající akceptovat neklesající ceny.

Mnohokrát zmiňovaný vítěz covidového a postcovidového období v rámci nekomerčních nemovitostí – nájemní bydlení – se stává vítězem i zmiňovaného období od konce února 2022. Komplikovaná dostupnost vlastního bydlení plynoucí z vysokých úrokových sazeb hypoték a zvýšených provozních nákladů bytů nutí zájemce o bydlení využívat nájem jako jedinou dostupnou alternativu vlastního bydlení. A jak již bylo uvedeno výše, efekt velké poptávky udržuje hladinu „studeného“ nájemného (z německého „Kaltmiete“, tedy nájem bez energií a služeb) ve vysoké hladině.

Developeři potvrzují, a my stejně tak, že s počátkem roku 2023 nastala neobvyklá situace, kdy byly rozpracované rezidenční projekty s vydaným stavebním povolením pozastaveny a zahájení výstavby bylo odsunuto do lepších časů. Ne každý developer je ale natolik finančně silný, aby mohl na podobné dlouhodobé investici pouze „sedět“ a vyčkávat. Z tohoto důvodu aktuálně pozorujeme zvýšenou nabídku realitních projektů a naopak chladnou poptávku. Řešením nezájmu o bytové jednotky v developerských projektech je transformace bytových projektů s jednotkami na prodej na bytové jednotky určené pro nájemní bydlení. Teoreticky jde o snadný krok, nicméně financování a struktura projektů nájemního bydlení je doménou zkušených a silných investorů, která vyžaduje dostatek ekvity a kompletně jiný přístup k realitnímu trhu a klientům, tedy nájemníkům.