EY tax alert

Technicke zhodnoceni na pronajate nemovitosti na co si dat pozor

30 led 2023
Předmět Tax Alerts

Většina společností si pronajímá kancelářské prostory ve stavu „shell & core“, aby je následně mohla upravit podle svých potřeb. Z pohledu zákona o daních z příjmů takové úpravy obecně představují technické zhodnocení. Technické zhodnocení pronajatého hmotného majetku smí za určitých podmínek daňově odpisovat nájemce nebo podnájemce. Jednou z nejdůležitějších podmínek, na kterou se občas v nájemních smlouvách zapomíná, je, že nájemce může odpisovat jen v případě, pokud má k dispozici písemný souhlas pronajímatele. Ideálně by takový souhlas měl být zakotven přímo v nájemní smlouvě. Vzhledem k tomu, že technické zhodnocení se klasifikuje do stejné odpisové skupiny, ve které se nachází pronajatý hmotný majetek, doporučujeme do nájemní smlouvy doplnit i povinnost pronajímatele oznámit nájemci jak odpisovou skupinu při zahájení odpisování, tak i její případnou změnu. 

Ukončení nájmu v prostorách, kde nájemce provedl technické zhodnocení, může být z pohledu daňových zákonů poměrně problematické. V daňově ideálním světě pro nájemce by nájemce měl od pronajímatele obdržet náhradu za provedené úpravy ve výši daňové zůstatkové ceny provedeného technického zhodnocení. V takovém případě by pro nájemce byla daňová zůstatková cena daňově uznatelná do výše této náhrady. V praxi ovšem k výplatě náhrady v takovéto výši nedochází. 

Pokyn GFŘ-D-59 rovněž připouští, že zůstatkovou cenu technického zhodnocení lze považovat za daňově uznatelný náklad, pokud došlo při ukončení nájmu k uvedení najatého majetku do původního stavu, a to ve zdaňovacím období, ve kterém k uvedení do původního stavu došlo. V případě, že k odstranění úprav nedojde před ukončením nájmu, může být uplatnění daňové zůstatkové ceny problematické.

V praxi je však velice časté, že nájemce neuvede pronajaté prostory do původního stavu a ani od pronajímatele nedostane náhradu vynaložených výdajů. V takovém případě nelze považovat zůstatkovou cenu technického zhodnocení za daňově uznatelný náklad. Navíc pronajímateli vzniká v takové situaci nepeněžní příjem, o který je nutno zvýšit účetní výsledek hospodaření.

Skutečnost, že nájemce neuvede pronajaté prostory do původního stavu, má dopad i v oblasti daně z přidané hodnoty. Předání pronajatých prostor včetně provedených úprav pronajímateli se považuje za bezúplatné poskytnutí služby nájemcem a nájemci vznikne povinnost odvést daň z přidané hodnoty. Obdobné daňové problémy mohou vyvstat i v dalších situacích, například zmenšení plochy pronajatých prostor nebo jejich změna (stěhování) v rámci budovy.

S ohledem na daňové dopady prováděných úprav doporučujeme pečlivě zvážit nastavení nájemní smlouvy před jejím uzavřením i z daňového pohledu. Kromě uvedeného běžného přístupu existují také alternativní ujednání, která mohou některé výše uvedené komplikace eliminovat.

V případě, že plánujete při ukončení nájmu pronajaté prostory uvádět do původního stavu, doporučujeme si opatřit dostatečnou podpůrnou dokumentaci prokazující odstranění příslušných úprav k datu ukončení nájmu, a to zejména předávací protokol potvrzující stav předávaných prostor a související fotodokumentaci.

V případě dotazů ohledně potenciálního dopadu na Vaši situaci kontaktujte, prosím, autorky článku nebo tým EY, se kterým spolupracujete.

Autorky:

Ladislava Zamazalová

Simona Novotná

EY označuje globální organizaci a může se vztahovat na jednu nebo více členských firem Ernst & Young Global Limited, z nichž každá je samostatným právním subjektem. EYG, britská společnost s ručením omezeným, neposkytuje služby klientům.