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El crecimiento del nearshoring redefine el panorama industrial en México y genera oportunidades para diversos sectores
En resumen
- El 2024 presenta un panorama dinámico para el sector inmobiliario mexicano, donde el crecimiento del nearshoring impulsa la demanda en el sector industrial, pero desafíos como el aumento de tasas de interés y fluctuación del peso frente al dólar generan incertidumbre.
- La integración de prácticas sostenibles en el sector inmobiliario se perfila como un reto en 2024, respondiendo a la creciente conciencia ambiental y a la evolución en las preferencias de los consumidores.
Este 2024, el sector inmobiliario en México se encuentra en un momento decisivo, marcado por una combinación de oportunidades y desafíos. Por un lado, el crecimiento del nearshoring impulsa de manera significativa el sector industrial, mientras que genera retos como el aumento en las tasas de interés y la fluctuación del peso frente al dólar.
Estos desafíos económicos se complementan con cambios en los patrones de consumo que están reconfigurando el sector de retail, y una nueva dinámica en los esquemas de trabajo, impactando el mercado de oficinas.
Además, estos factores se ven agravados por un contexto inflacionario global y la inseguridad en algunas regiones del país, elementos que podrían limitar la atracción de inversiones.
Asimismo, la proximidad de un año electoral en 2024 añade más incertidumbre, que puede influir en la confianza y las decisiones de los inversores, afectando así el crecimiento y desarrollo del sector inmobiliario mexicano.
En conjunto, estos elementos presentan un panorama repleto de retos y grandes apuestas para el sector inmobiliario durante este año en diferentes escenarios, cómo:
El sector industrial
El nearshoring, que implica trasladar procesos de negocio a países cercanos, está revolucionando el panorama económico de México y tiene un efecto significativo en su sector industrial. Esta estrategia permite a empresas, especialmente estadounidenses, mover sus operaciones a México, aprovechando la proximidad y tratados como el T-MEC.
Inicialmente impulsado por la crisis en las cadenas de suministro y el aumento de tarifas de transporte debido a la pandemia, el nearshoring en México también presenta ventajas sostenibles que refuerzan la competitividad del país a mediano plazo.
Esta tendencia promete un crecimiento del PIB de hasta un 3% para este 2024 y está impulsando la demanda en el sector de espacios industriales. Con una ocupación de casi el 98% en parques industriales, según la Asociación Mexicana de Parques Industriales, se anticipa la construcción de nuevos parques y naves industriales.
Con un incremento significativo de los metros cuadrados (m²) de propiedades industriales rentables a nivel nacional en los últimos cuatro años, la demanda sigue superando a la oferta. Este contexto de alta retención de inquilinos y expansión empresarial ha llevado a precios máximos y tasas de disponibilidad mínimas en el mercado.
Asimismo, Fitch Ratings pronostica que los ingresos y EBITDA del sector industrial crecerán a un ritmo elevado durante este 2024, estimulado por la fuerte demanda. Aunque esta situación ofrece amplias oportunidades de inversión y desarrollo en México, también presenta desafíos en infraestructura, servicios básicos, conectividad y aspectos financieros para el desarrollo industrial.
En este contexto, el mercado de fibras inmobiliarias en México muestra un desempeño sobresaliente, con expectativas positivas, gracias a la alta demanda de espacios industriales para renta. Esto se refleja en las recientes inversiones para expandir portafolios industriales y en la segregación de propiedades industriales en nuevos vehículos de inversión.
Además, se observa la entrada de nuevos jugadores en el mercado de naves y parques industriales principalmente en el norte del país, impulsados por el nearshoring y a la creciente relevancia de los parques industriales de última milla, fomentados por el comercio electrónico.
Sector residencial
El sector habitacional en México enfrenta desafíos únicos, destacándose especialmente el incremento en las tasas de interés, lo cual ha impactado directamente en la accesibilidad a créditos hipotecarios. A pesar de estos retos, se ha observado un aumento en la demanda de viviendas en ciertas regiones, particularmente en aquellas beneficiadas por el crecimiento asociado al nearshoring, derivado de la necesidad de vivienda de los obreros y trabajadores que se integren a las fábricas.
Sin embargo, , no hay que perder de vista que la industria de la construcción en México se encuentra en un proceso de recuperación desde inicios de 2022, pero factores externos como la inflación han moderado el ritmo de este crecimiento.
En la actualidad, las principales ciudades del país, como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara mantienen una alta demanda en el sector residencial.
Paralelamente, otras regiones emergen como focos atractivos de oportunidades inmobiliarias, entre ellas Cancún, Mérida, Querétaro, León y Tijuana, donde se registra un crecimiento notable en la construcción de viviendas, hoteles, complejos residenciales y negocios.
Se ha detectado también un creciente interés en desarrollos de uso mixto que ofrecen una amplia gama de amenidades y que se ubican cerca de centros laborales. Es importante destacar que la mayoría de los adquirentes de créditos hipotecarios pertenecen a la generación millennial, lo que implica la necesidad de adaptar estas ofertas a sus requerimientos específicos.
Sector retail
Esta industria está atravesando una transformación significativa impulsada por la digitalización y los cambios en los patrones de consumo. Esta evolución está obligando a los comerciantes a adaptarse a las preferencias en línea de los consumidores, lo que conlleva la integración de experiencias digitales y físicas y da lugar a un enfoque híbrido en sus modelos de negocio.
La adaptación exitosa a estas tendencias es fundamental para la recuperación y la innovación en el sector, ofreciendo oportunidades considerables para inversores y desarrolladores interesados en diversificar y modernizar sus portafolios de retail.
En México, se ha observado una preferencia por las compras en tiendas físicas, y algunas marcas originalmente en línea ahora están buscando espacios físicos para permitir a los clientes interactuar directamente con sus productos.
En este contexto, el uso de la tecnología es esencial para mejorar la experiencia del consumidor, ya sea ofreciendo servicios más personalizados o logrando eficiencias operativas, como la reducción de tiempos de espera en cajas.
El sector de retail fue uno de los más impactados por la pandemia, pero continúa su recuperación en un contexto de reactivación económica. El año 2023 marcó un periodo de estabilización, logrando niveles de ocupación similares a los de la etapa prepandemia. Basado en esta tendencia, se anticipa un crecimiento sostenido a partir de este 2024.
Sector de oficinas
El sector de oficinas atraviesa una etapa decisiva de adaptación y transformación. Impulsada por la pandemia, la rápida adopción de modelos de trabajo híbridos ha reconfigurado los espacios de oficina. En este nuevo escenario, los desarrolladores y propietarios de inmuebles se enfrentan a retos significativos, como la obsolescencia y la devaluación de los espacios tradicionales.
La adaptación de estas propiedades para satisfacer las demandas emergentes del mercado laboral implica un enfoque en la flexibilidad, agilidad y productividad, así como una consideración hacia la optimización del espacio requerido por las empresas. El éxito de los espacios de oficina en el futuro dependerá de su habilidad para ajustarse a un entorno laboral cambiante.
Actualmente, son las nuevas generaciones quienes ocupan roles clave en numerosas empresas, por ello, traen consigo valores y preferencias únicas en cuanto a su ambiente de trabajo. Estas tendencias están redefiniendo lo que se espera de un espacio de oficina moderno, poniendo énfasis en la innovación y la adaptabilidad.
Aunque el sector de oficinas fue el más afectado por la pandemia, hasta la fecha no ha logrado una recuperación total, principalmente debido a los cambios fundamentales en la forma de trabajar que han surgido desde entonces.
En este contexto, el 2024 se perfila como un periodo lleno de desafíos para este sector en México, además, se espera que el concepto de coworking siga ganando terreno, reflejando una creciente preferencia por espacios de trabajo más flexibles y colaborativos.
Otros temas relevantes
En 2024, un reto importante en México será la integración de prácticas sostenibles en el sector inmobiliario. Esta tendencia, impulsada por la creciente conciencia ambiental y la urgente necesidad de reducir el impacto ecológico, se enfocará en el desarrollo de viviendas y proyectos urbanos que sean ambientalmente responsables.
La transición hacia la sostenibilidad en el sector inmobiliario no solo responde a un imperativo ecológico, sino que también refleja un cambio en las preferencias de los consumidores y una evolución en las prácticas empresariales hacia la responsabilidad ambiental.
En México, durante este año se caracteriza por un aumento en la recaudación fiscal, a pesar de no implementarse una reforma fiscal. Este incremento se debe a la estrategia del gobierno de maximizar ingresos sin la necesidad de elevar los impuestos existentes o introducir nuevos.
En este sentido, el SAT ha potenciado sus auditorías, utilizando herramientas tecnológicas avanzadas para aumentar su eficacia.
En el ámbito inmobiliario surge un reto importante proveniente de la reforma laboral que limita la subcontratación de personal. Ahora solo se permite la contratación de proveedores de servicios especializados registrados en el REPSE.
Los contribuyentes deben llevar un registro preciso para garantizar el cumplimiento de retenciones de ISR, contribuciones y seguridad social, para el personal puesto a disposición. Es crucial contar con la documentación necesaria, ya que la falta de esta podría resultar en la no deducibilidad de gastos y la no acreditación del IVA.
De este modo, la reforma laboral se convierte en un asunto fiscal crítico sujeto al escrutinio del SAT.
A pesar de que la obligación entró en vigor desde el 1 de septiembre de 2021, hasta el año 2024, se observa que pocos contribuyentes han logrado cumplir al 100%.
Resumen
Este 2024, el sector inmobiliario mexicano enfrenta un escenario desafiante, marcado por la combinación de nuevas oportunidades y riesgos económicos. La tendencia del nearshoring impulsa significativamente el sector industrial, mientras que cambios en los patrones de consumo transforman al sector de retail y se perciben cambios en el mercado de oficinas debido a la adopción de modelos de trabajo híbridos