Elargissement du taux réduit relatif à la démolition et à la reconstruction
Alors que le taux réduit de TVA de 6% sur la démolition et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation a été fortement réduit à la fin de l’année dernière, la mesure sera à nouveau élargie à partir du 1er juin 2024.
L'extension concerne plus spécifiquement les habitations destinées à la location de longue durée directement aux particuliers ou par l’intermédiaire de personnes morales de droit privé ou public poursuivant un objectif social.
Restriction du taux réduit depuis le 1er janvier 2024
Depuis le début de cette année, le taux réduit de TVA sur les travaux de démolition et de reconstruction est limité aux travaux immobiliers consistant en la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation qui :
- Est utilisé comme habitation propre et unique par le maître d’ouvrage (personne physique – en tenant compte d'une superficie habitable maximale de 200 m² et pour une durée d'au moins 5 ans) qui y établit son domicile sans délai ;
- Est loué par le maître de l’ouvrage (personne physique ou morale) pour une durée d'au moins 15 ans à une agence immobilière sociale ou à une société de logement social reconnue par l'autorité compétente en matière de politique sociale du logement.
Cela signifie que non seulement les promoteurs immobiliers ne peuvent plus appliquer le taux réduit lors de la livraison d’un logement reconstruit (sauf application de la tolérance relative aux projets immobiliers en cours), mais également que les investisseurs qui proposent des logements sur le marché de la location, en vertu des règles actuelles, sont exclus du régime pour la démolition et la reconstruction de logements destinés à la location.
Toutefois, afin d’assurer la continuité des projets immobiliers en cours, des mesures transitoires ont été prévues afin de distinguer les projets pouvant bénéficier du taux réduit sur la base de l'ancienne mesure temporaire de ceux qui en bénéficient sur la base de l'ancien régime applicable aux 32 centres urbains.
Plusieurs investisseurs considéraient que la suppression soudaine de cette mesure a déclenché une réaction en chaîne : l'offre sur le marché de la location a diminué et les loyers ont augmenté, sans pour autant que l'offre ne soit plus durable.
Extension du taux réduit à partir du 1er juin 2024
Conformément à la nouvelle législation, le taux réduit s'appliquera de nouveau aux travaux immobiliers (à l'exclusion de certaines opérations) effectués par des investisseurs qui louent des logements à long terme (15 ans) directement à des particuliers qui les utilisent immédiatement comme résidence principale.
De plus, le taux réduit pourra également être appliqué par les investisseurs qui mettent en location des logements à toutes personnes morales de droit privé ou public poursuivant un objectif social.
Cette dernière extension signifie que toutes les locations de longue durée de logements aux organismes à caractère social (y compris, par exemple, les organismes de location agréées) peuvent bénéficier du taux réduit sur les travaux préalables de démolition du bâtiment et de reconstruction de ce même bâtiment. Auparavant, cet avantage était limité à la location effectuée par ou aux agences immobilières sociale ou sociétés agréées de logements sociaux.
Dans le cadre de la location conventionnée, le logement est mis sur le marché de la location à un tarif inférieur aux prix habituels du marché, mais il est possible de bénéficier d’aides gouvernementales. Cette aide s'inscrit également dans l'objectif d'augmenter l'offre de logements destinés à la location à des prix abordables.
Dans les deux cas, outre les conditions de fonds et de formes, le logement doit être loué jusqu'à la fin de la 15ème année suivant l’année de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment. Cela doit ressortir des contrats de location enregistrés (successifs) conclus directement avec les locataires ou du contrat de location conclue avec les sociétés de droit privé ou public poursuivant un objectif social.
Les extensions annoncées s'appliqueront à l'ensemble du territoire belge et ne seront pas limitées aux 32 villes.
Si les conditions ne sont plus remplies, l'avantage fiscal devra être remboursé pour l'année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d'un quinzième par année.
Il est prévu que le nouveau régime entre en vigueur au 1er juin 2024.
Considérations finales
Ces extensions revitaliseront-elles le marché de la location sociale et inciteront-elles les investisseurs à se réengager dans la transformation de bâtiments vétustes en habitations modernes et écoénergétiques ?
Il est important de vérifier si les projets immobiliers (actuels) de démolition et de reconstruction de bâtiments répondent (à nouveau) aux conditions pour pouvoir bénéficier du taux réduit de TVA applicable à ces opérations.
Enfin, il reste opportun, en fonction des circonstances, de recenser les projets susceptibles de bénéficier du taux réduit et, si nécessaire, de demander une confirmation de l'administration fiscale concernant la TVA.
