Nyckeltal i fastighetsbolag

Nyckeltal är viktiga verktyg i fastighetsbolagens interna beslutsprocess och fungerar framför allt som styr- och kontrollinstrument. Nyckeltal är även viktiga för den som överväger att köpa fastigheter.

Alla fastighetsbolag använder i princip samma sorts nyckeltal. Värdena varierar dock starkt beroende på fastighetstyp. Den som vill studera fastigheter i detalj kan komplettera sin analys med mer nischade nyckeltal för exempelvis hotell eller köpcentra. Några vanliga nyckeltal i fastighetsbolag är:

Hyresvärde

Hyresvärde per kvadratmeter är ett nyckeltal för att beräkna hur mycket intäkter som fastigheten inbringar per kvadratmeter bruksarea. Nyckeltalet visar intäkten som fastigheten genererar om hela fastigheten är uthyrd. Således tar nyckeltalet inte hänsyn till eventuell vakans i fastigheten, utan nyckeltalet är endast en uppskattning av de maximala intäkterna för fastigheten. Här är det viktigt att fundera på hur fastigheten kan utnyttjas maximalt, både sett till yta och hyresgäster, för att kunna maximera intäkterna.

Vakansgrad

Vakansgrad är ett nyckeltal som anger hur stor del av fastigheten som inte är uthyrd och nyckeltalet är relevant för intressenter av fastigheten. En hög vakansgrad kan indikera att fastigheten har många outhyrda utrymmen eller bortfall av hyresintäkter. Vakansgraden beräknas genom att dividera hyresvärdet för vakanta fastigheter med totala hyresvärdet.

Vakansgraden för intäkter ger dig information om hur mycket mer intäkter fastigheten kan inbringa om alla lokaler är uthyrda. Planerar du att köpa en fastighet bör du se över de befintliga hyreskontrakten – när löper de ut? I vissa fall kan fastigheter med hög vakansgrad innebära en potential – förutsatt att du lyckas bättre med din uthyrning.

Driftkostnad

Driftkostnad per kvadratmeter inkluderar alla kostnader som krävs för att en fastighet ska fungera som till exempel el, vatten, renhållning, fastighetskatt och bevakning. Driftkostnaden påverkas av fastighetstyp och hyresavtal. I hyresavtalen regleras vem som står för olika kostnader. Driftkostnaden består av många olika komponenter. Om du planerar att köpa en fastighet måste du därför bryta ned nyckeltalet i sina olika beståndsdelar och granska driftkostnaderna i detalj. Dessutom är det viktigt att ta hänsyn till eventuella underhållskostnader som också räknas med och vilket skick fastigheten är i. Fastigheten har kanske haft högre underhållskostnader de senaste åren och därmed högre driftkostnad. Men fastigheten är nu i bra skick och kommer ha lägre driftkostnader framöver. Eller så är det tvärtom, det vill säga driftkostnaden som framgår i dagsläget blir för lågt räknad om fastigheten har stora underhållsbehov.

Direktavkastning

Direktavkastning är kanske det viktigaste nyckeltalet kopplat till fastighetsvärdering. Det beräknas genom driftnetto (hyresintäkter – driftkostnad) i förhållande till fastighetens värde. Nyckeltalet är viktigt i din ekonomiska uppföljning, men även i köpsituationer och vid en eventuell ombyggnad av fastigheten. Direktavkastning visar hur fastigheten går i dag och tar inte hänsyn till eventuella värdeförändringar i framtiden. Direktavkastningen bör vara väsentligt högre än ränteläget. Hur mycket högre beror bland annat på fastighetstyp, läge i landet och var på orten fastigheten finns.

Totalavkastning

Totalavkastning hjälper dig bland annat att bedöma var du får bäst avkastning på pengarna. Är det genom investeringar i fastigheter eller på annat sätt? Totalavkastningen beräknas genom driftsnettot och värdeförändringar. Totalavkastningen kan påverkas genom att få upp driftsnettot för fastigheten. Totalavkastningen är i hög grad en effekt av marknaden – främst ränteläget – men även av konjunktur, pris för el och uppvärmning samt affärsklimatet på orten.

Soliditet

Soliditet är ett viktigt nyckeltal när du funderar på att investera i en fastighet. Om soliditeten är låg och fastighetens värde går ner finns risk för konkurs. Tvingas du då sälja fastigheten befinner du dig i sämsta möjliga läge. Har du en hög soliditet kan du vänta ut en lågkonjunktur och sälja och få bättre betalt när konjunkturen vänder uppåt. Hög soliditet medför också möjligheter att expandera din verksamhet, eftersom det blir lättare att låna pengar. I fastighetsbolag är det viktigt att skilja mellan synlig soliditet, det vill säga den soliditet som går att utläsa i årsredovisningen och verklig soliditet. De flesta bolag redovisar inte fastighetens marknadsvärde, utan vad fastigheten köpts för (börsbolag redovisar dock till marknadsvärde). Det kan därför se ut som om soliditeten är låg.

Snittränta

Snittränta är den genomsnittliga räntan på alla lån. Det är viktigt att tänka igenom om du ska binda räntan och i så fall hur länge. Här är din bedömning av den framtida ränteutvecklingen avgörande.

Belåningsgrad

Belåningsgrad används för att beräkna hur stor del av fastigheten som är belånad. En högre belåningsgrad innebär en potentiellt större risk om snitträntan skulle gå upp eller om fastigheten skulle få många vakanser. När du tar hänsyn till hur hög belåningsgrad som du känner dig bekväm med, bör du således ta hänsyn till de nyckeltal som tagits upp ovan, för att kunna bedöma risknivån i din fastighet. En hög belåningsgrad behöver dock inte vara något negativt. Så länge din fastighet har en totalavkastning som överstiger snitträntan får du en hävstång på din investering om du inte behövt finansiera fastigheten med eget kapital.

För mer information kontakta ditt närmaste EY-kontor.