Koupit investiční byt? Nespletete se!

Jestliže hledání a výběr rodinného či dlouhodobého bydlení je plné emocí, potom akvizice „investičního“ bytu je prostá kalkulace s ohledem na poměr cena-výkon. Ačkoli se poslední dobou množily názory, že návratnost investice do „investičního“ bytu v tuzemsku není efektivní, prostým posouzením tržních dat lze dospět v některých segmentech trhu k opačnému závěru.

Nejefektivnější variantou je akvizice co nejmenšího bytu, ze kterého lze vytěžit při dlouhodobém pronajímání zajímavý výnos. Ač čistý roční výnos po odečtení všech nákladů z pronájmů bytů dlouhodobě klesá, lze investici do malého bytu – nikoliv vždy do bydlení jako takového, velkého bytu nebo rodinného domu – stále počítat jako skutečně oblíbený investiční cíl.

Stabilita držení „investičního“ bytu je odrazem nedostatku variant bydlení pro mladé lidi, studenty, cizince nebo i rodiny, které na jiné, malé, ekonomicky nejdostupnější nájemní bydlení bohužel nedosáhnou. Růst nájemného je díky tomu trvalým dlouhodobým trendem, který plně odráží a reflektuje situaci na trhu vlastnického a nájemního bydlení, jež je důsledkem nejen pomalých povolovacích procesů a stavební legislativy.

Ač bude růst mírnější, nedá se ani ve střednědobém horizontu očekávat výrazná změna dlouhodobého trendu zvyšování cen nemovitostí obecně, o nejmenších bytech ani nemluvě. Hlavními faktory zůstanou dlouhodobá či nová geopolitická situace, možná inflace, zejména stoupající stavební náklady, a nárůst úrokových sazeb.

Úrokové sazby hypoték se v posledních měsících ustálily v rozmezí 4–5 % p. a., a jak již bylo mnohokrát konstatováno, očekávání a návrat hypotečních sazeb před „energetickou krizi“ nelze očekávat, ba naopak. Stoupající cena ropných produktů dává vzpomenout na primární a sekundární efekty, jejichž přímým následkem je už v těchto dnech zvyšování úrokových sazeb. Do jaké míry a v jaké výši ukáže až následující geopolitický vývoj nejen na Ukrajině, ale nyní již i v jiných částech světa.

Cenová hladina bytů, jejichž prodejní ceny se meziročně zvýšily přibližně o 10 % u novostaveb, u starších bytů ještě o 5 procentních bodů více, začínající dle statistických údajů od 130 000 korun za metr čtvereční, odráží průměrnou hodnotu kombinující byty nejmenší až k těm nejprostornějším. Nutno však konstatovat, že cena za čtvereční metr nejmenšího bytu na okraji Prahy se pohybuje od 150–160 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH, a to zejména v počáteční fázi projektu, mnohokrát ještě před vydáním stavebního povolení. V průběhu výstavby projektu, s menším počtem bytů v nabídce a přirozeně vzhledem k obecnému nedostatku bytů, jsou ceny pochopitelně zvyšovány, dokud není projekt úspěšně vyprodán.

Situace na trhu s byty v Česku je nicméně stejně jako v jiných odvětvích velice dynamická a ovlivněná mnoha faktory. Rostoucí ceny rezidenčních nemovitostí, očekávané vyšší úrokové sazby a stále dražší nájemné představují výzvy jak pro kupující, tak pro nájemce. Možné dlouhodobé řešení dostupnějších nemovitostí, a bytů především, může spočívat v kombinaci podpory dostupného bydlení spolu se stabilizací trhu podpořenou efektivní legislativou a v neposlední řadě v dlouhodobém udržitelném rozvoji měst s fungující infrastrukturou s dostatečnou nabídkou pracovních míst.