Construction site

Prodej nemovitostniho projektu se ztratou

21 srp 2024
Předmět Tax Alerts
Kategorie Daně z příjmů

Dnes Vám přinášíme zajímavý rozsudek NSS (1 Afs 45/2024), který se zabýval časovou souvislostí výnosů z prodeje nedokončeného developerského projektu a nákladů vynaložených na jeho realizaci.

O co šlo?

Developer nakoupil v letech 2005 až 2008 pozemky a stavby s úmyslem realizace investičního projektu. V průběhu let 2010–2015 žádnou významnou činnost nevykonával – architektonické studie, územní řízení a související dokumentaci zajišťovala spojená osoba. Ta měla související práva po dokončení převést na developera. 

Ke konci roku 2015 developer projekt prodal třetí straně s významnou ztrátou. Oproti výnosu z prodeje cca 180 mil. Kč uplatnil náklady vynaložené v souvislosti s projektem přesahující 470 mil. Kč.

Doměření daně

Správce daně uznal jako daňové náklady pouze necelých 100 mil. Kč (zejména zůstatkovou cenu nemovitostí). Odmítl uplatnění zůstatku účtu 042, kde největší částku představovaly sankční úroky z bankovního financování.

Zásadním argumentem pro neuznání nákladu ve výši přesahující 370 mil. Kč bylo neprokázání časové souvislosti výnosů z prodeje s vynaloženými náklady. FÚ ze smluvní dokumentace dovodil, že v roce 2015 (společně s převodem vlastnického práva k nemovitostem) nedošlo k převodu investičního projektu jako celku, neboť vlastníkem práv z územního řízení a související architektonické studie byla v danou dobu stále spojená osoba.

K jejich převodu na developera došlo až v následujícím roce. Proto developer související náklady nemohl uplatnit v roce 2015 (ale pravděpodobně až v roce 2016).

Ztráta developera tedy byla prohloubena o dalších více než 15 mil. Kč doměrku na dani z příjmů plus případné penále a úroky z prodlení.

Praktické dopady

Uvedený případ názorně ilustruje, že je třeba věnovat pozornost správné implementaci i relativně přímočaré transakce, jakou je prodej nemovitostí, a to zejména v situaci, kdy je do daného projektu zapojeno více spojených společností. Nemusí se přitom jednat pouze o nemovitosti.

Zároveň se v rozsudku objevuje i zajímavá otázka, zda (a za jakých okolností) mohou být sankční úroky kapitalizovány do pořizovaného majetku. Tu však NSS bohužel podrobněji neanalyzoval.

Rádi se s Vámi zamyslíme nad Vaším konkrétním případem. V případě zájmu o další informace se prosím obraťte na autory článku nebo na další členy týmu EY, se kterými spolupracujete.

Autoři:

David Kužela

Vladislav Pejchal

Dominik Živný

  • A loss-making sale of a real estate project

    Today we bring you an interesting judgment of the Supreme Administrative Court (1 Afs 45/2024), which dealt with the timing relationship between the revenues from the sale of an unfinished development project and the costs incurred for its implementation.

    What was at stake?

    A developer purchased plots of land and buildings between 2005 and 2008 with the intention of implementing an investment project. The developer did not carry out any significant activity during 2010-2015 - the architectural studies, zoning and related documentation were carried out by a related party. Upon completion, the related party was to transfer the related rights back to the developer. 

    At the end of 2015, the developer sold the project to a third party, incurring a significant loss. Compared to the revenues of approx. CZK 180 million, the costs incurred in connection with the project exceeded CZK 470 million.

    Tax assessment

    The tax authority accepted only less than CZK 100 million as tax deductible costs (mainly the residual values of the real estates). It disallowed as cost the remaining balance of account 042, where the largest amount was penalty interest on bank financing.

    The fundamental argument for not allowing the cost of more than CZK 370 million was the failure to prove the timing relationship between the revenues from the sale and the costs incurred. The tax authority concluded from the contractual documentation that the transfer of the investment project as a whole did not take place in 2015 (together with the transfer of the ownership of the real estate), as the developer’s related party was still the owner of the rights from the zoning procedure and the related architectural study at that time.

    The transfer to the developer did not take place until the following year. Therefore, the developer could not claim the related costs in 2015 (but probably in 2016).

    The developer's loss was therefore further deepened by more than CZK 15 million on the additionally assessed tax plus potential penalties and late payment interest.

    Practical implications

    This case illustrates the need to pay attention to the correct implementation of even a relatively straightforward transaction such as a real estate sale, especially in a situation where multiple related companies are involved in the project. It does not have to be just real estate cases.

    At the same time, the judgment also raised an interesting question of whether (and under what circumstances) penalty interest can be capitalised in the acquisition value of acquired assets. Unfortunately, the SAC did not analyse this issue in detail.

    We would be happy to discuss your specific case with you. If you would like further information, please contact the authors of the article or other members of the EY team with whom you work.

    Authors:

    David Kužela

    Vladislav Pejchal

    Dominik Živný

EY označuje globální organizaci a může se vztahovat na jednu nebo více členských firem Ernst & Young Global Limited, z nichž každá je samostatným právním subjektem. EYG, britská společnost s ručením omezeným, neposkytuje služby klientům.