EY refererer til den globale organisation og kan henvise til en eller flere af medlemsfirmaerne i Ernst & Young Global Limited, som hver især er en separat juridisk enhed. Ernst & Young Global Limited, som er et engelsk ‘company limited by guarantee’, yder ikke kunderådgivning.
Seneste søgninger
Nye regler medfører stigninger på helt op til 30 % for nogen erhvervsejendomsejere.
Opsummering:
- Nye regler betyder omlægning af dækningsafgiften fra og med 2022.
- Fra og med 1. marts 2021 vil der derfor ikke blive fastsat samlede offentlige ejendomsvurderinger af erhvervsejendomme, men kun offentlige grundværdier.
- Der indføres ingen overgangsregler som fx skatterabatordninger i relation til dækningsafgiften, og eventuelle stigninger skal derfor betales med det samme.
Vedtagelsen af L107A den 23. februar 2021 medførte en omlægning af dækningsafgiften fra og med 2022, hvorefter opkrævning skal ske på baggrund af foregående års offentlige grundværdi og ikke længere af ejendommens forskelsværdi.
Omlægningen sker som konsekvens af, at Skatteministeriet har kastet håndklædet i ringen i forhold til i fremtiden at fastsætte offentlige ejendomsvurderinger af erhvervsejendomme. Fra og med 1. marts 2021, som er den første vurderingstermin for erhvervsejendomme i det nye offentlige ejendomsvurderingssystem, vil der derfor ikke blive fastsat samlede offentlige ejendomsvurderinger af erhvervsejendomme, men kun offentlige grundværdier.
De nye offentlige grundværdier af erhvervsejendomme skal fastsættes på baggrund af en alternativomkostningsmodel, dvs. ud fra en alternativ anvendelse af ejendommen til boligformål. Dette gælder også selvom ejendommen ikke kan/vil tjene boligformål. Vurderingen, som er baseret på en alternativ anvendelse til boligformål, skal efterfølgende nedskaleres afhængig af den faktiske/mulige anvendelse af ejendommen. Der er fastsat objektive nedskaleringsfaktorer afhængig af erhvervsejendomstype. Det er den bedst mulige økonomiske faktiske eller retlige anvendelse af ejendommen, der bestemmer endeligt valg af nedskaleringsfaktor.
Vurderingen af ejendomme, der anvendes til boligformål skal fastsættes inklusive moms, mens vurderingen af erhvervsejendomme, der ikke tjener boligformål, som hovedregel skal fastsættes eksklusive moms, hvorfor vurderingen af erhvervsejendomme efter alternativomkostningsmodellen typisk også skal korrigeres for moms.
Fastsættelsen af de nye offentlige grundværdier for erhvervsejendomme er således i høj grad blevet objektiveret og flyttet væk fra en egentlig handelsværdivurdering.
Opkrævning af dækningsafgift fra 2022
2022 skulle efter planen have været første år med opkrævning af dækningsafgift på baggrund af de nye offentlige grundværdier. Udsendelsen af de nye offentlige ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme har dog lange udsigter. Hvis tidsplanen holder, vil de første vurderinger af erhvervsejendomme tidligst blive udsendt i løbet af 2023.
Derfor blev L88 vedtaget 21. december 2021 med nye regler for midlertidig opkrævning af dækningsafgift fra 2022.
Efter de nye regler skal der ske midlertidig opkrævning af dækningsafgift for 2022 og 2023 af den senest kendte offentlige grundværdi efter det nuværende ”gamle” vurderingssystem.
Opkrævningen for 2022 og 2023 vil ske med udgangspunkt i den senest kendte offentlige grundværdi samt helt nye vedtagne kommunale dækningsafgiftspromiller. Dvs. den midlertidige opkrævning bliver baseret på ”gamle” grundværdier nedsat med 20 % og til nye dækningsafgiftspromiller.
Nye kommunale dækningsafgiftspromiller
De nye kommunale dækningsafgiftspromiller er for 2022 fastsat som vist nedenfor. Der opkræves ikke dækningsafgift af privatejede erhvervsejendomme i de kommuner, som ikke fremgår af listen. Der bør bemærkes, at der for nogle kommuner er tale om væsentligt forøgede dækningsafgiftspromiller. Afhængig af forholdet mellem forskelsværdi og grundværdi kan det for nogen ejere blive en dyr affære.
|
Kommune |
Promille |
Kommune |
Promille |
|---|---|---|---|
|
Albertslund |
5,8 |
Hillerød |
5,7 |
|
Allerød |
8,6 |
Hvidovre |
6,1 |
|
Ballerup |
8,2 |
Høje-Taastrup |
7,1 |
|
Brøndby |
12,4 |
Hørsholm |
10,7 |
|
Dragør |
5,5 |
Ishøj |
6,9 |
|
Egedal |
0,8 |
Kerteminde |
3,1 |
|
Fredensborg |
6,8 |
Kolding |
9,6 |
|
Fredericia |
18,0 |
København |
12,7 |
|
Frederiksberg |
5,0 |
Lyngby-Taarbæk |
13,1 |
|
Furesø |
3,9 |
Randers |
6,2 |
|
Gentofte |
12,9 |
Roskilde |
6,9 |
|
Gladsaxe |
10,1 |
Rudersdal |
9,2 |
|
Glostrup |
8,5 |
Rødovre |
6,4 |
|
Greve |
3,0 |
Tårnby |
7,5 |
|
Halsnæs |
5,7 |
Vallensbæk |
8,3 |
|
Helsingør |
5,7 |
Aalborg |
8,4 |
|
Herlev |
9,9 |
Aarhus |
5,8 |
Minimumsopkrævning og stigningsbegrænsning
Der indføres regler om minimumsopkrævning og stigningsbegrænsning. Det betyder, at dækningsafgiften for 2022 som minimum vil udgøre niveauet for 2021 og maksimalt kan overstige 2021-niveauet med 30%.
Hvis der i 2021 betales 10.000 kr. i dækningsafgift, så vil den midlertidige opkrævning i 2022 altså ende i niveauet 10.000-13.000 kr. afhængigt af resultatet af den midlertidige beregning. Effekten kan for hver enkelt ejendomme altså beregnes allerede nu.
For offentligt ejede ejendomme gælder ovenstående regler ikke. For disse ejendomme vil niveauet af den samlede dækningsafgift for 2021 (både dækningsafgift af grundværdi og dækningsafgift af forskelsværdi) blive videreført til 2022 og 2023.
Efteropkrævning eller tilbagebetaling
Så snart de nye offentlige ejendomsvurderinger foreligger, vil der ske en endelig beregning af dækningsafgiften for 2022 og 2023, og på baggrund heraf vil der ske eventuel efteropkrævning eller tilbagebetaling, hvis det viser sig, at man midlertidigt har betalt for meget eller for lidt i dækningsafgift.
En mulig efterregulering bør påkalde sig opmærksomhed, hvis man udlejer til dækningsafgiftspligtige formål. Det rejser bl.a. spørgsmål om udlejer kan efteropkræve dækningsafgift af en lejer, som i mellemtiden er fraflyttet lejemålet.
Afrunding
Der er vedtaget nye regler, hvorefter der skal ske midlertidig opkrævning af dækningsafgift for 2022 og 2023 baseret på den senest kendte offentlige grundværdi og helt nye vedtagne dækningsafgiftspromiller. 2022 skulle ellers have været første år med opkrævning af dækningsafgift på baggrund af de nye offentlige ejendomsvurderinger.
Så snart de nye offentlige ejendomsvurderinger foreligger, vil der ske en endelig beregning af dækningsafgiften for 2022 og 2023, og på baggrund heraf vil der ske eventuel efteropkrævning eller tilbagebetaling, hvis det viser sig, at man midlertidigt har betalt for meget eller for lidt i dækningsafgift
Kombination af 1) omlægningen af dækningsafgift til fremtidig opkrævning af den offentlige grundværdi, 2) reglerne for midlertidig opkrævning af dækningsafgift for 2022 og 2023 samt 3) nye dækningsafgiftssatser vil få stor betydning for mange erhvervsejendomsejere.
Det gælder særligt for ejere af erhvervsejendomme, hvor den offentlige grundværdi udgør en forholdsmæssig stor andel af ejendommens samlede offentlige ejendomsvurdering, og dermed overstiger det tidligere beregningsgrundlag for dækningsafgift, forskelsværdien, væsentligt. Det kan fx være ejendomme med et stort grundareal og et forholdsmæssigt lille bygningsareal, der anvendes til dækningsafgiftspligtige formål. Det gælder også for ejere af erhvervsejendomme med en offentlig grundværdi, som i dag er fastsat forholdsvist lavt, og som forventes at stige væsentligt i det nye offentlige ejendomsvurderingssystem.
Konsekvenserne kan illustreres med følgende eksempel:
Ejendom - kontorejendom centralt beliggende i København
- Bygning: 45.000 kvm.
- Grund: 10.000 kvm.
Seneste offentlige ejendomsvurdering
- Ejendomsværdi: 800 mio. kr.
- Grundværdi 500 mio. kr.
- Forskelsværdi: 300 mio. kr.
Satser og nedslag
- 2021-dækningsafgiftspromille: 9,8
- 2022-dækningsafgiftspromille: 12,7
- Nedslag: 20 % fra 2022
Dækningsafgift i 2021
- Dækningsafgiften i 2021 udgør ca. 2,9 mio. kr. og opkræves på baggrund af ejendommens forskelsværdi (fratrukket et bundfradrag på 50.000 kr.) og 2021-dækningdafgiftspromillen (300 mio. kr. - 50.000 kr. * 9,8 promille).
Midlertidig dækningsafgift i 2022
- Den midlertidige dækningsafgift i 2022 udgør som udgangspunkt ca. 5 mio. kr., dog begrænses den midlertidige opkrævning for 2022 til ca. 3,8 mio. kr. (2021-dækningsafgiften + 30 %).
Konklusion og endelig opkrævning
- Dækningsafgiften stiger før midlertidig begrænsning med ca. 2 mio. kr. fra 2021 til 2022. Denne begrænses dog midlertidigt til ca. 1 mio. kr.
- Der er ingen sikkerhed for, at der ikke efterfølgende kan ske efteropkrævning ud over det begrænsede beløb. Mulig efterregulering kan først beregnes, når ny offentlig grundværdi er udsendt. Heri skal også tages hensyn til det nye prisniveau, som ejendommen skal vurderes i, hvilket medfører, at grundværdien og dermed beregningsgrundlaget for dækningsafgiften kan stige betydeligt. Ofte afspejler den seneste offentlige grundværdi ikke alle byggemulighederne og er tilmed fastsat i 2011-prisniveau.
- I dette eksempel medfører de nye regler en betydelig stigning i dækningsafgiften fra 2021 til 2022 og stor risiko for yderligere opkrævning, når de nye offentlige grundværdier udsendes.
For mange erhvervsejendomsejere vil dækningsafgiftsopkrævningen fra 2022 komme som en slem overraskelse. Der indføres ingen overgangsregler i form af fx skatterabatordninger eller lignende i relation til dækningsafgiften, og eventuelle stigninger skal derfor betales med det samme. Der findes dog i visse situationer mulighed for at afbøde meget store dækningsafgiftsstigninger, hvor det giver mening at overveje evt. nedrivning, udmatrikulering osv.
Sammendrag
Omlægning af dækningsafgiften fra og med 2022 betyder, at opkrævning skal ske på baggrund af foregående års offentlige grundværdi og ikke længere af ejendommens forskelsværdi. 2022 skulle efter planen have været første år med opkrævning af dækningsafgift på baggrund af de nye offentlige grundværdier. Udsendelsen af de nye offentlige ejendomsvurderinger for erhvervsejendomme har dog lange udsigter. Derfor blev der 21. december 2021 vedtaget nye regler for midlertidig opkrævning af dækningsafgift fra 2022. Der indføres ingen overgangsregler i form af eksempelvis skatterabatordninger eller lignende i relation til dækningsafgiften, og eventuelle stigninger skal derfor betales med det samme.