Frivillig registrering for moms ved udlejning af fast ejendom

Frivillig momsregistrering kan optimere udlejning – men kræver korrekt håndtering for at undgå væsentlige momsmæssige risici.

Opsummering:

• Frivillig registrering giver momsfradrag og optimerer investeringer.
• Manglende registrering kan medføre tab af fradrag og betydelige risici.

Virksomheder, der udlejer fast ejendom, skal træffe et valg i relation til moms: Skal der ske frivillig registrering for erhvervsmæssig udlejning, eller skal udlejningen være momsfritaget? Valget har væsentlig betydning for fradragsret og likviditet – både ved opførelse, drift og afståelse af ejendommen.

Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt momsfritaget. Udlejer kan imidlertid vælge at lade sig frivilligt momsregistrere ved erhvervsmæssig udlejning, medmindre der er tale om boligudlejning. En frivillig momsregistrering medfører, at huslejeopkrævningen skal tillægges moms.

Hvilke ejendomme og lejemål kan omfattes

Frivillig registrering kan fx ske for:

• Hele ejendomme
• Enkelte bygninger
• Enkelte lejemål/lokaler i bygninger. Det giver en væsentlig fleksibilitet, at forskellige dele af samme ejendom kan behandles forskelligt, således at fx erhvervslejemål kan være momspligtige, mens boliglejemål fortsat er momsfritagne. Man skal være opmærksom på, at en frivillig registrering er bindende i mindst 2 år.

Registreringen skal ske særskilt for hvert lejemål eller ejendom. Reglerne om frivillig registrering omfatter også videreudlejning af lejede lokaler. En frivillig registrering for udlejning af fast ejendom kan ikke overdrages til køber i forbindelse med overdragelse af ejendommen.

Fordele ved frivillig registrering

Den centrale fordel er adgang til momsfradrag. Udlejer kan fradrage moms af:

• Opførelse og køb af ejendom
• Ombygning og modernisering
• Reparation og vedligeholdelse
• Drifts- og fællesomkostninger

For nybyggeri og større projekter kan det have afgørende økonomisk betydning, på grund af betydelig momsbelastning i opførelsesfasen.

Frivillig registrering anvendes derfor ofte aktivt som optimeringsværktøj, hvor især projekter med fuldt momspligtige lejere kan opnå væsentlige likviditetsmæssige fordele.

Ulemper og kommercielle hensyn

Ulempen er, at huslejen bliver pålagt moms. Hvis lejer ikke har fuld fradragsret, vil momsen reelt være en ekstra omkostning for lejer.

I sådanne tilfælde vil:

• Lejer ofte kræve en lavere leje
• Eller alternative lejemål uden moms vil være mere attraktive

Den momsmæssige stilling hos lejer kan derfor i praksis være afgørende for, om en frivillig registrering er fordelagtig.

Derudover indebærer registreringen administrative krav og bindinger, herunder krav om minimumsperiode og korrekt fakturering med moms.

Konsekvenser ved opførelse og ombygning

Frivillig registrering skal som udgangspunkt etableres før byggeaktiviteten påbegyndes, hvis momsfradrag ønskes opnået under opførelsen.

Hvis registreringen ikke er på plads, kan konsekvensen være bortfald af fradragsret for opførelsesomkostninger under byggeriet (fradrag kan i stedet opnås som reguleringsforpligtelse over 10 år), hvilket kan være en ikke ubetydelig økonomisk belastning.

Reguleringsforpligtelsen

Fast ejendom er et investeringsgode, hvilket indebærer en reguleringsperiode på typisk 10 år for opførelses- og ombygningsomkostninger.

Hvis anvendelsen ændres – fx fra momspligtig til momsfri udlejning i løbet af reguleringsperioden – skal der ske tilbagebetaling af en forholdsmæssig del af tidligere fratrukket moms.

Et momsfrit salg af ejendommen eller en momsfri virksomhedsoverdragelse af udlejningsejendom sidestilles som udgangspunkt med overgang til momsfri anvendelse og udløser en pligt for sælger til at overdrage eller indbetale den resterende reguleringsforpligtelse.

Et momspligtigt salg medfører, at den resterende reguleringsforpligtelse bortfalder.

Overdragelse og reguleringsforpligtelse

Reguleringsforpligtelsen kan overdrages til køber i forbindelse med det momsfrie salg af fast ejendom eller momsfri virksomhedsoverdragelse, hvis:

• Køber skal anvende ejendommen til momspligtig aktivitet (herunder momspligtig udlejning)

 og

• Køber er (eller bliver) momsregistreret, herunder frivilligt registreret for erhvervsmæssig udlejning af den specifikke ejendom, hvis ejendommen fortsat skal anvendes til udlejning.

Hvis køber ikke lader sig registrere:

• Kan reguleringsforpligtelsen ikke overtages
• Sælger skal som udgangspunkt tilbagebetale den resterende regulering

Det er desuden en formalitet, at Skattestyrelsen skal underrettes korrekt, før sælger frigøres for hæftelsen.