Generationsskifte af forældrekøb – det efterfølgende salg

Ved forældrekøbslejligheder er der ikke kun udfordringer i forhold til særlige omstændigheder - det senere videresalg kan også udfordre.

Opsummering:

• Generationsskifte af forældrekøbslejligheder inden for rammerne af +/- 15 % cirkulæret har været populært de senere år.
• Udover værdiansættelsen ved generationsskiftet, kan det også give udfordringer, når forældrekøbslejligheden skal videresælges igen.
• Hvis ikke børnene opfylder kravene til at kunne sælge forældrekøbslejligheden skattefrit, kan generationsskiftet af lejligheden være skattemæssigt dyrt.

Et ældre cirkulære fra 1982 (senest opdateret ved cirkulære nr. 9792 af 17. september 2021) giver mulighed for at overdrage fast ejendom, herunder fx forældrekøbslejligheder, til en værdiansættelse inden for et spænd af +/- 15 % af ejendommens seneste ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.

Bestemmelserne i cirkulæret anvendes ofte ved forældrekøbslejligheder, hvor det kan være muligt at overdrage forældrekøbslejlighederne til børnene, sådan at de ved et senere salg får en andel af den fortjeneste, som er opstået mens de har beboet lejligheden. Ved børnenes efterfølgende videresalg af forældrekøbslejligheden er det dog vigtigt at være opmærksom på, om børnene nu også kan afstå forældrekøbslejligheden skattefrit.

Særligt i de situationer, hvor generationsskiftet af forældrekøbslejligheden udløser et tab hos forældrene, og det efterfølgende salg en gevinst hos børnene, er det afgørende, at det sikres, at denne gevinst ikke bliver skattepligtig hos børnene.

Hvornår er gevinsten skattefri

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, at en- og tofamiliehuse samt ejerlejligheder kan sælges skattefrit, når visse betingelser er opfyldte.

For ejerlejligheder gælder det, at ejerlejligheden skal have tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand, dette krav skal endvidere være opfyldt i hele eller en del af den periode, hvori ejeren har ejet ejendommen.

Den sidste betingelse, at beboelseskravet skal have været opfyldt mens ejeren ejede lejligheden, har særligt betydning ved et generationsskifte af en forældrekøbslejlighed. Dette betyder nemlig, at den periode børnene har boet til leje i lejligheden inden de erhverver lejligheden fra forældrene, ikke har nogen betydning, i forhold til om beboelseskravet er opfyldt.

Dette medfører, at beboelseskravet skal vurderes konkret fra tidspunktet, hvor børnene erhverver forældrekøbslejligheden og indtil de videresælger den. Når det sædvanligvis skal vurderes, om beboelseskravet er opfyldt, sker dette på baggrund af de samlede omstændigheder, herunder om ejeren reelt har foretaget indflytning af sine ejendele i ejendommen, om ejeren i beboelsesperioden har haft anden bolig til rådighed, om ejeren har tilmeldt folkeregister adresse på ejendommen, og forsikringer, tv-licens, internetopkobling og øvrige abonnementer samt haft et ”normalt” forbrug af el, vand og varme, samt at indflytningen er sket med henblik på varigt ophold.

Ved et generationsskifte af en forældrekøbslejlighed har børnene i udgangspunktet beboet ejendommen inden overdragelsen og hovedparten af de oplistede forhold er derfor på plads. Henset til at mange forældrekøbslejligheder først generationsskiftes når børnene er på vej videre, og lejligheden alligevel skal realiseres, bliver det afgørende punkt derfor oftest, om børnene også faktisk erhverver lejligheden med henblik på varigt ophold.

Erhvervet med henblik på varigt ophold

Der stilles krav om, at hensigten med erhvervelsen af forældrekøbslejligheden skal være at tage varigt ophold i denne. Der stilles dog ikke krav om længden af den periode, hvor forældrekøbslejligheden efterfølgende skal have tjent som bolig. En kortere periode kan i visse tilfælde være tilstrækkelig.

Når der gennemføres et generationsskifte af en forældrekøbslejlighed, og børnene herefter videresælger denne, er ejertiden derfor ikke altafgørende for, om børnene anses for at have erhvervet lejligheden med henblik på varigt ophold.

I de situationer hvor beboelsestiden efter overdragelsen overstiger 2-3 år, er det i praksis sjældent udfordrende for børnene at påvise, at lejligheden blev erhvervet med henblik på varigt ophold. Udfordringen opstår i de situationer, hvor ejerlejligheden videresælges eller udlejes efter kun kort tids beboelse efter erhvervelsen.

I praksis lægges der oftest vægt på baggrunden for, hvorfor beboelsestiden konkret blev kort for børnene efter erhvervelsen. Hvis en relativ kort beboelsestid efter erhvervelsen fx skyldes forhold, som opstod efter erhvervelsen, kan erhvervelsen fortsat være sket med henblik på varigt ophold, selvom de ændrede forhold ændrer på denne hensigt efterfølgende. Der kan være tale om et nyt job eller uddannelse i anden by, en familieforøgelse som kræver yderligere plads, ønske om at flytte sammen med en kæreste – eller lignende forhold.

Hurtigt videre salg – SKM2017.633.ØLR

I afgørelsen SKM2017.633.ØLR blev en forældrekøbslejlighed videresolgt til en søn, som i en længere periode havde beboet lejligheden som lejer. Lejligheden blev overdraget fra forældrene ved indgåelse af overdragelsesaftale den 25. april 2008. Allerede den 28. april 2008 indgik sønnen imidlertid formidlingsaftale med en ejendomsmægler på sædvanlige vilkår, med henblik på salg af ejendommen. Ved købsaftale af 13. maj 2008 videresolgte sønnen lejligheden til tredjemand.

Landsretten fastslog, at det ikke var godtgjort, at sønnens beboelse af lejligheden på tidspunktet for hans ejerskab reelt var permanent beboelse og afviste derfor at erhvervelsen var sket med henblik på varigt ophold.
 
Landsretten lagde i vurderingen særligt vægt på den tidsmæssige sammenhæng med sønnens erhvervelse af lejligheden og indgåelse af formidlingsaftalen med ejendomsmægleren.

Hvordan sikres det at beboelseskravet er opfyldt

Hvis man fraflytter en forældrekøbslejlighed efter relativ kort beboelsestid, er der risiko for at blive beskattet af en eventuel avance ved salget, hvis beboelseskravet ikke har været opfyldt. Har man først videresolgt lejligheden, er der ikke nogen fortrydelsesret – det kan derfor ofte være en god ide at få afklaret med et bindende svar, om beboelseskravet er opfyldt. Dermed sikres man mod, at en eventuel fortjeneste pludselig skal beskattes.