- 93% des investisseurs interrogés continuent de considérer la Suisse comme un emplacement attractif ou très attractif pour les investissements immobiliers en 2025.
- 60% des répondants prévoient une augmentation du volume des investissements pour l'année 2025, tandis que seuls 5% anticipent une diminution.
- Les propriétés résidentielles constituent toujours la classe d'actifs la plus prisée, avec environ 74% des répondants concentrant fortement leurs investissements dans ce secteur.
- 37% des investisseurs interrogés utilisent activement l'IA pour le traitement des données d'images, de voix et d'audio, contre seulement 6% l'année dernière.
- Comme l'année précédente, 97% des répondants estiment que l’évolution démographique reste la tendance majeure la plus déterminante pour le marché immobilier suisse.
Zurich, le 14 janvier 2025 – La dernière édition de notre baromètre des tendances du marché de l'investissement immobilier est sans équivoque : 93% des investisseurs immobiliers interrogés considèrent toujours la Suisse comme une destination attrayante ou très attrayante pour les investissements immobiliers en 2025. Cette perception est attribuable à la stabilité économique et à la rentabilité persistante de l'emplacement, malgré les bouleversements géopolitiques. Par rapport à l'année précédente, une légère diminution de l'attractivité est anticipée (2023 : 98%). Alors que 38% des investisseurs jugeaient le marché très attractif l'année dernière, ils ne sont plus que 35% cette année.
60% des répondants prévoient une augmentation du volume des investissements pour 2025. Selon les participants à l'enquête, cette évaluation est principalement due aux baisses de taux d'intérêt observées au cours de l'année écoulée. Seuls 5% des investisseurs anticipent une diminution du volume des investissements en 2025. Cette valeur a sensiblement baissé par rapport aux 18% constatés l'année dernière.
La confiance des investisseurs se manifeste également dans la préférence pour l'immobilier en tant que classe d'actifs en 2025 : c’est le cas pour une large majorité des répondants (89%). Seuls 11% des investisseurs ne partagent pas cette opinion.
Les résultats de l'étude reposent sur une enquête menée en novembre 2024, à laquelle ont participé 106 experts et investisseurs immobiliers actifs sur le marché suisse ces dernières années. Parmi eux figurent des banques, des compagnies d'assurance, des caisses de pension, des fonds immobiliers, des fondations d'investissement, des entreprises immobilières, des promoteurs, des prestataires de services immobiliers, des family offices et des investisseurs privés fortunés.
Les investisseurs croient en l'attrait croissant de l'immobilier suisse
85% des investisseurs interrogés estiment que l'attrait de l'immobilier par rapport aux autres classes d'actifs augmentera en 2025. « Ce résultat témoigne d'un consensus remarquable sur les perspectives du marché de l'investissement immobilier et révèle la confiance collective des investisseurs dans cette classe d'actifs », déclare Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate, Construction & Building Material chez EY en Suisse. Environ 79% des répondants prévoient une augmentation des transactions de portefeuilles en 2025. « Cette évaluation indique une reprise du marché par rapport à la prudence observée l'année dernière », ajoute Zaugg.
La majorité des répondants (84%) s’entendent à dire que les rendements semblent se stabiliser dans les principales catégories d'actifs et qu'aucune nouvelle baisse des prix n'est attendue en 2025. 80% des répondants considèrent que l’année 2025 s’annonce encore difficile pour les promoteurs. Concernant l'impact de la baisse des taux directeurs, les avis sont partagés : 52% des répondants estiment que la baisse n’est pas encore décisive, tandis que 48% pensent le contraire.
Les propriétés résidentielles restent le point de mire, avec une popularité croissante de la logistique et les bureaux
Les propriétés résidentielles demeurent la classe d'actifs la plus prisée. Environ 74% des répondants concentrent fortement leurs investissements sur les propriétés résidentielles (année précédente : 67%). Dans les neuf principaux centres urbains (Bâle, Berne, Genève, Lausanne, Lugano, Lucerne, Saint-Gall, Zoug et Zurich), les investissements se concentrent principalement sur les propriétés résidentielles (58%), suivies des bureaux (27%).
En dehors de ces centres, l'accent est encore plus marqué sur les propriétés résidentielles (79%), tandis que les bureaux et les commerces de détail sont moins demandés, avec respectivement 11% et 10%. « Ce focus accru sur les propriétés résidentielles en périphérie est cohérent avec les conclusions des tables rondes menées en amont du baromètre des tendances, lesquelles ont impliqué au total 19 acteurs de l'industrie immobilière suisse. Les réglementations sur les loyers et les recours entravent les projets de construction, notamment dans des villes comme Genève et Bâle, où des pratiques d'autorisation strictes et des réglementations sur le bruit compliquent la densification vers l’intérieur et l'atteinte des objectifs climatiques. Par conséquent, les répondants se tournent de plus en plus vers les propriétés résidentielles en périphérie », explique Erik Ganz, Directeur Real Estate Assurance Financial Services et Advisory chez EY en Suisse.
La grande majorité des répondants (96%) estime que l'investissement dans les immeubles d’habitation reste une stratégie sûre, ce qui implique une augmentation du volume des investissements. Par rapport à l'année précédente, il y a une tendance accrue à investir dans les secteurs de la logistique et des bureaux (9 à 10 points de pourcentage en plus). 52% et 48% des répondants, respectivement, indiquent que ces types d'actifs se situent dans leur cible d’investissement. Les propriétés logistiques deviennent ainsi la deuxième classe d'actifs la plus populaire. Les immeubles d’exploitation, tels que les centres de données et les bâtiments affectés aux sciences de la vie ou au domaine des soins, sont également prisés. Bien que les hôtels et les centres commerciaux montrent une légère augmentation, ils restent globalement moins prioritaires pour les investisseurs. « Malgré l'incertitude liée au télétravail et aux modèles de travail hybrides, les bureaux gagnent légèrement en faveur auprès des investisseurs par rapport à l'année précédente (+1 rang). Pour les locataires internationaux, les certifications de durabilité sont essentielles. Les investisseurs s'attendent à des prix stables ou légèrement en hausse, notamment pour les bureaux modernes situés dans des emplacements centraux », déclare Ganz.
Néanmoins, les bureaux doivent toujours être évalués avec prudence et au cas par cas : lorsqu'on leur demande sur quelles classes de propriétés les investissements se focaliseront dans les neuf principaux centres urbains suisses, les bureaux perdent de l'importance partout sauf à Zoug et Lugano. Les plus forts reculs d’intérêt pour l’immobilier de bureau sont observés à Berne et Lausanne (-7%). Pendant ce temps, le commerce de détail gagne en attention dans tous les centres urbains, avec Bâle et Berne en tête (+12%).
L'utilisation de l'intelligence artificielle augmente et la durabilité reste un sujet central
37% des répondants indiquent utiliser déjà activement l'IA pour le traitement des données d'images, de voix et d'audio. 28% déclarent que l'utilisation de l'IA dans ce domaine est en cours de planification. « Cela est remarquable, étant donné que seuls 6% des acteurs immobiliers interrogés l'année dernière utilisaient activement l'IA dans leur entreprise. Une part importante des participants à l'enquête semble avoir réagi de manière flexible et rapide dans le domaine de l'IA ou envisage de le faire. Malgré les résultats positifs de l'étude, le secteur immobilier suisse en est encore à ses débuts en matière d'IA, et il manque des cas d'utilisation fiables. Le secteur doit suivre les développements réalisés dans d'autres industries », déclare Ganz.
Dans le domaine de l'analyse et du traitement des données – par exemple pour les données clients, de marché et de transactions – 26% des investisseurs interrogés utilisent déjà activement l'IA, et 33% prévoient de l'utiliser à cet égard. Alors que l'IA fait son entrée dans les opérations des acteurs immobiliers, la durabilité reste un sujet central : 88% des répondants estiment que la différence de prix entre les propriétés « vertes » et « brunes » continuera d'augmenter. 77% des répondants pensent que l'introduction de normes minimales obligatoires pour l'efficacité énergétique des bâtiments résidentiels crée une sécurité de planification pour les mesures de modernisation. Environ 71% des répondants pensent que l'efficacité énergétique et la conformité à la taxonomie européenne augmentent la valeur des actifs immobilier et permettent de réduire le coût du financement.
Mégatendances : la démographie reste en tête, l’évolution des taux d'intérêt prend le pas sur la durabilité
La grande majorité des répondants (97%) prévoit que les changements démographiques auront un impact significatif sur le marché immobilier suisse dans les années à venir. Comme l'année dernière, le développement démographique est à nouveau considéré comme la mégatendance la plus importante pour le marché immobilier suisse.
Environ 87% des investisseurs interrogés considèrent l'évolution future des taux d'intérêt comme une mégatendance qui influencera fortement le marché immobilier suisse au cours des cinq à dix prochaines années. Ainsi, en 2025, la thématique de l'évolution des taux d'intérêt prend le pas sur celle de la durabilité et est considérée comme la deuxième mégatendance la plus importante pour le marché immobilier suisse. Alors que 91% des sondés estimaient en 2024 que le changement climatique et les règles ESG auraient un impact significatif sur le marché immobilier suisse au cours des cinq à dix prochaines années, ils ne sont plus que 83% à partager cet avis en 2025.