Entre stabilité et transformation : perspectives des investissements sur le marché immobilier suisse en 2026

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• 95 % des personnes interrogées tablent sur une hausse de l’activité transactionnelle, tandis que 69 % s’attendent à un afflux de capitaux internationaux.
• Selon 94 % des sondés, la pression en matière d’investissements ESG augmente, tandis que 93 % relativisent la valeur ajoutée des labels.
• Plus de neuf sondés sur dix (90 %) estiment que la relance de l’activité de construction neuve passe avant tout par la simplification et la digitalisation des procédures d’autorisation de construire, ainsi que par l’accélération des procédures de recours.
• Près de deux tiers (61 %) anticipent un recul des prix des bureaux dans les zones secondaires, alors que la logistique poursuit sa progression dans les emplacements de premier choix (57 %).
• 75 % des personnes interrogées voient dans la digitalisation un levier pour l’activité opérationnelle, mais seules 16 % utilisent aujourd’hui l’IA de manière active.
• Avec 100 % d’approbation (2025 : 97 %), l’évolution démographique reste en tête des mégatendances du marché immobilier suisse pour l’année 2026.

Zurich, le 10 mars 2026 – L’édition 2026 du baromètre des tendances du marché de l’investissement immobilier suisse le montre clairement : 98 % des investisseurs immobiliers interrogés sont d’avis que la Suisse demeurera un marché attractif, voire très attractif, pour les investissements immobiliers dans les mois à venir (2025 : 93 %). La stabilité de l’économie, la sécurité juridique élevée et la robustesse durable de la place suisse, malgré les évolutions géopolitiques, affirment son statut de refuge sûr pour les investissements en comparaison internationale. 35 % des investisseurs jugeaient le marché très attractif lors de la dernière enquête, contre 46 % cette année. Pour 2026, 57 % des personnes interrogées s’attendent à une augmentation du volume d’investissements, sous l’effet de la pénurie persistante de possibilités d’investissement due à l’environnement de taux bas, aux afflux élevés de capitaux et au manque d’alternatives de placement.

Les résultats de l’étude se fondent sur une enquête menée en novembre et décembre 2025 auprès de 96 spécialistes et investisseurs actifs sur le marché immobilier suisse ces dernières années. Parmi les participants figurent notamment des banques, des assurances, des caisses de pension, des fonds immobiliers, des fondations de placement, des sociétés immobilières, des promoteurs, des prestataires immobiliers, des family offices et des investisseurs privés fortunés. En amont, quatre tables rondes organisées à Zurich et à Genève ont réuni 27 experts du secteur immobilier.

La Suisse, un refuge sûr pour l’immobilier

Malgré les incertitudes économiques et géopolitiques, la quasi-totalité des répondants (99 %) considère le marché immobilier suisse comme stable en 2026. La pénurie de l’offre reste forte dans les centres urbains, comme le confirment 94 % des personnes interrogées, tandis que les zones périphériques profitent partiellement de cette situation. Le faible niveau des taux d’intérêt combiné à un contexte économique atone mais stable assure de bonnes conditions pour l’acquisition de capitaux. En 2026, l’immobilier résidentiel reste clairement le premier choix des investisseurs : 99 % d’entre eux continuent de privilégier des cash-flows stables. De plus, l’activité transactionnelle s’accélère et 95 % se montrent optimistes quant à l’évolution du marché.

Néanmoins, les prescriptions réglementaires influencent de plus en plus les décisions d’investissement et de financement : malgré un environnement de taux d’intérêt bas, 93 % confirment que le financement de nouveaux projets résidentiels demeure difficile, en particulier pour les promoteurs disposant de fonds propres limités ou pour les projets situés dans des zones moins attractives. 94 % s’attendent à ce que les établissements financiers se concentrent davantage sur les segments à faible risque et les emprunteurs à forte solvabilité. En plus d’imposer ces exigences accrues, les prescriptions réglementaires se répercutent aussi sur les processus de planification et de mise en œuvre : la complexité des procédures d’autorisation de construire et la multiplication des oppositions freinent l’activité de construction. En outre, les critères ESG influencent les investissements tout au long de la chaîne de valeur, des obligations de reporting et de transparence étendues aux conditions de financement et attentes des investisseurs, jusqu’aux scores et labels de durabilité. Parmi d’autres facteurs, 88 % des investisseurs estiment que les nouvelles exigences énergétiques et climatiques génèrent des besoins importants en rénovation et en restructuration du parc existant.

Face à la pénurie persistante d’offre sur le marché, il a également été demandé aux participants quelles mesures le législateur pourrait prendre pour relancer l’activité de construction neuve. Neuf sondés sur dix (90%) sont convaincus que la simplification et la digitalisation des procédures d’autorisation de construire ainsi que l’accélération des procédures de recours permettraient de stimuler significativement cette activité. 85 % considèrent en outre qu’un assouplissement des réglementations rigides en matière de construction et de zonage apporterait une impulsion décisive.

« Les incertitudes géopolitiques, telles que les droits de douane américains, les conflits commerciaux internationaux, la guerre en Ukraine ou les risques sur les marchés financiers mondiaux, agissent de plus en plus comme des facteurs perturbateurs exogènes sur le marché immobilier suisse, en particulier dans les centres fortement tournés vers l’international », explique Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate, Construction & Building Material chez EY en Suisse. « Ces effets renforcent la tendance existante à la polarisation régionale en élargissant le fossé entre les marchés fortement internationalisés comme Genève et Zurich et les régions plutôt orientées vers le marché intérieur. Mais dans l’ensemble, la Suisse reste un pays politiquement et économiquement stable, se positionnant même comme un ‹ Safe Haven › pour les capitaux en période d’incertitude », a déclaré Zaugg.

L’immobilier résidentiel domine, les bureaux progressent mais uniquement dans les emplacements de premier choix

L’immobilier résidentiel reste la classe d’actifs la plus prisée. Les investisseurs sont en outre plus nombreux (81 %) à affirmer se concentrer fortement sur cette catégorie (2025 : 74 %). Dans les 9 principales villes suisses (Bâle, Berne, Genève, Lausanne, Lugano, Lucerne, Saint-Gall, Zurich et Zoug), c’est majoritairement l’immobilier résidentiel qui est plébiscité.

En dehors de ces localités, l’immobilier résidentiel est encore plus prisé (81 %), tandis que les bureaux et les commerces de détail ne sont que peu recherchés (9 % et 10 %, respectivement). 89 % des personnes interrogées confirment que les agglomérations sont les zones ayant le plus fort potentiel de croissance (notamment en Suisse alémanique) en raison de la densité des centres-villes et de leur approche favorable aux constructions de remplacement ou à l’octroi de permis de construire.

Comme l’année précédente, les investissements dans les domaines de l’immobilier logistique et de bureaux poursuivent leur progression. En comparaison annuelle, les bureaux dépassent la logistique : ils sont plébiscités par 58 % des investisseurs interrogés (2025 : 48 %), tandis que la logistique reste pratiquement stable (51 %, contre 52 % en 2025). L’immobilier de bureaux est ainsi la deuxième catégorie d’investissement la plus appréciée en 2026. Les centres de données (44 %) et l’immobilier life sciences / santé (41 %) progressent, quoique modérément, surtout chez les investisseurs institutionnels axés sur le long terme, sous l’effet de la demande dans le domaine de l’intelligence artificielle et dans le secteur de la santé. « Les immeubles de bureaux disposant d’un emplacement de choix et d’équipements modernes devraient enregistrer une performance solide ; en effet, dans un monde du travail hybride, les échanges personnels restent appréciés », déclare Erik Ganz, Director Real Estate Assurance Financial Services and Advisory chez EY en Suisse.

Le focus sur les préférences d’investissement dans les (9 principales villes suisses fait ressortir des différences au niveau local : l’immobilier résidentiel arrive en tête presque partout, sauf à Zoug, où les bureaux (48 %) devancent légèrement les logements (45 %). Les immeubles de bureaux enregistrent leur plus forte croissance à Berne et à Lucerne (+10 %), mais perdent du terrain à Genève et à Lugano. Le commerce de détail recule partout, sauf à Zurich, et c’est Bâle qui affiche la plus forte baisse (environ -11 %).

« D’un point de vue structurel, le marché immobilier suisse reste attractif. Mais il est de plus en plus influencé par l’évolution démographique et la polarisation régionale. La migration et les changements dans la structure des ménages soutiennent la demande, alors que les investissements se concentrent davantage sur les centres économiquement robustes ainsi que sur des niches comme les appartements pour seniors. Les zones périphériques gagnent en importance là où les infrastructures et la desserte sont adéquates », ajoute Erik Ganz.

L’IA suit une trajectoire comparable à l’ESG : son potentiel est reconnu, mais la mise en œuvre concrète est incertaine et il y a beaucoup à réglementer

L’intelligence artificielle est largement perçue comme un enjeu stratégique pour le secteur immobilier, mais une majorité d’entreprises en sont encore au stade de l’analyse. Alors que 40 % des personnes interrogées s’attendent à ce que l’IA influence considérablement leur modèle d’affaires, elles ne sont que 16 % à l’utiliser activement dans leur quotidien professionnel.

Un premier élan de dynamisme se constate au niveau du back-office : 40 % utilisent désormais l’IA pour automatiser les échanges de correspondance, tandis que 29 % prévoient d’y recourir à cette fin. Dans le secteur de la planification, du développement et de l’exécution des travaux, 30 % utilisent déjà l’IA, tandis que 44 % se préparent à l’implémenter. L’enquête met en lumière à cet égard de grandes disparités entre les régions : en Suisse alémanique, 33 % des sondés utilisent activement l’IA, alors qu’en Suisse romande aucun répondant ne l’emploie encore – mais 62 % prévoient de l’introduire. Le secteur fait preuve de plus de retenue pour ce qui est des évaluations et de l’aide à la décision : seuls 6 % ont recours à l’IA à des fins opérationnelles, tandis que 58 % n’envisagent pas de l’utiliser à moyen terme, ou seulement à un stade ultérieur.

« Dans le secteur immobilier, l’intelligence artificielle est stratégiquement reconnue comme un thème d’avenir et associée à un potentiel de valeur ajoutée élevé. La mise en œuvre concrète reste toutefois complexe, tant sur le plan opérationnel que réglementaire. Actuellement, l’IA est surtout utilisée dans des processus standardisés présentant clairement un potentiel d’efficacité, par exemple dans le Property Management numérique, le reporting ou les projets pilotes d’optimisation énergétique. Pour les processus d’évaluation et de transaction basés sur des données, les acteurs se montrent toutefois plus frileux, car la protection des données et le manque de données de référence imposent des limites. Malgré l’automatisation croissante, la responsabilité professionnelle reste essentielle », précise Erik Ganz.

Des effets mesurables plutôt que des labels : les investisseurs misent sur le remplacement des systèmes de production de chaleur, les labels perdent du terrain

Les rénovations énergétiques s’imposent désormais comme le principal levier d’investissement dans le parc existant. 94 % des personnes interrogées considèrent la pression à la réduction des émissions de CO₂ et à l’implémentation de mesures d’efficacité énergétique comme un moteur essentiel. Les prescriptions réglementaires renforcent encore cette tendance. Les acteurs axés sur la durabilité se créent un avantage concurrentiel, alors que les critères sociaux gagnent en importance aux côtés des aspects environnementaux.

Parallèlement, les exigences ESG influencent nettement les conditions de financement et les rendements attendus : 84 % des sondés s’attendent à des répercussions à cet égard. Ils sont cependant 93 % à remettre en question la valeur ajoutée des labels de durabilité et à donner la priorité aux investissements dans la substance du bâtiment contribuant à des réductions mesurables des émissions de CO₂.

Mégatendances : l’évolution démographique reste en tête, les taux d’intérêt demeurent centraux, et la digitalisation progresse

Considérée par toutes les personnes interrogées (100 %) comme un facteur d’influence majeur pour le marché immobilier suisse au cours des cinq à dix prochaines années, l’évolution démographique figure toujours en tête du classement des mégatendances (2025 : 97 %). L’évolution des taux d’intérêt arrive en deuxième position (89 %), confirmant ainsi son importance structurelle (2025 : 87 %).

Durabilité, digitalisation et incertitude politique continueront de façonner la prochaine phase de transformation du secteur : le changement climatique et la durabilité comptent toujours parmi les facteurs structurants du marché pour 82 % des sondés (2025 : 83 %). 75 % estiment que la digitalisation a une influence considérable, soit une hausse de 7 % par rapport à l’année précédente. En parallèle, 74 % des participants s’attendent à ce que les incertitudes politiques influencent également le marché.

Ainsi, la combinaison entre digitalisation et volatilité politique gagne en importance aux yeux des acteurs, accentuée par des interventions croissantes en matière de protection du logement, de financement et d’autorisations de construire. 

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