Uitbreiding verlaagd btw-tarief afbraak en heropbouw
Terwijl eind vorig jaar het verlaagd btw-tarief van 6% inzake afbraak en heropbouw van woningen sterk werd ingeperkt, zal de gunstmaatregel vanaf 1 juni 2024 terug worden verruimd.
De uitbreiding heeft meer specifiek betrekking op privéwoningen die bestemd zijn voor langdurige verhuur rechtstreeks aan particulieren dan wel via publiek- of privaatrechtelijke rechtspersonen met een sociaal oogmerk.
Inperking van het gunsttarief sinds 1 januari 2024
Sinds begin dit jaar is het verlaagd btw-tarief inzake afbraak en heropbouw beperkt tot werken in onroerende staat bestaande uit de afbraak van een gebouw en de heropbouw van een privéwoning die:
- Door de bouwheer (natuurlijk persoon) gebruikt wordt als enige en hoofdzakelijk eigen woning (rekening houdend met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m² voor een termijn van minstens 5 jaar) en er zonder uitstel zijn domicilie vestigt;
- Door de bouwheer (rechtspersoon of natuurlijk persoon) voor een termijn van minstens 15 jaar wordt verhuurd aan of door bemiddeling van een sociaal verhuurkantoor of een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting.
Dit betekent dat niet enkel bouwpromotoren het verlaagd btw-tarief niet meer kunnen toepassen bij de levering van heropgebouwde woningen (behoudens indien de overgangsmaatregel speelt voor lopende vastgoedprojecten) maar dat ook investeerders die privéwoningen aanbieden op de verhuurmarkt, op basis van de huidige regels, uit de boot vallen voor de afbraak en heropbouw van deze huurwoningen.
Echter om de continuïteit mogelijk te maken voor de lopende vastgoedprojecten, wordt voorzien in overgangsmaatregelen waarbij een onderscheid gemaakt dient te worden tussen projecten die het verlaagd btw-tarief konden genieten op basis van de oude tijdelijke maatregel en projecten die hiervan konden genieten op basis van de oude regeling in de 32 centrumsteden.
Verschillende investeerders waren dan ook van mening dat de plotse afschaffing van deze maatregel een sneeuwbal aan het rollen zette: het aanbod op de verhitte huurmarkt verkleinde en de huurprijzen stegen, terwijl het aanbod er niet duurzamer op werd.
Uitbreiding van het gunsttarief vanaf 1 juni 2024
Op basis van de nieuwe wetgeving, zal het gunsttarief opnieuw van toepassing zijn op werken in onroerende staat (met uitsluiting van een aantal handelingen) verricht door investeerders die langdurig (15 jaar) privéwoningen verhuren rechtstreeks aan particulieren die de woning zonder uitstel aanwenden als hun hoofdverblijfplaats.
Daarnaast zal het verlaagd tarief ook kunnen worden toegepast door investeerders die privéwoningen verhuren aan alle publieke- of privaatrechtelijk rechtspersonen met sociaal oogmerk.
Deze laatste uitbreiding heeft tot gevolg dat alle langdurende verhuren van woningen aan de bedoelde organismen van sociale aard (zoals ook bijvoorbeeld aan geconventioneerde verhuurorganisaties), de toepassing van het verlaagd btw-tarief op de voorafgaandelijke werken van afbraak van het gebouw en heropbouw van die woning mogelijk maken. Dit was voordien beperkt tot verhuur aan of via sociale verhuurkantoren of erkende huisvestingsmaatschappijen.
Bij geconventioneerde verhuur (ook gekend onder de term ‘budgethuur’), wordt de woning op de huurmarkt aangeboden onder de standaard huurprijzen doch kan er beroep gedaan worden op steunmaatregelen van de overheid. Die steun kadert eveneens in de doelstelling om het aanbod aan betaalbare huurwoningen te verhogen.
In beide gevallen geldt, naast de sociale en formele voorwaarden, dat de woning verhuurd dient te worden tot het einde van het 15de jaar volgend op de eerste ingebruikname. Dit dient te blijken uit de (opeenvolgende) geregistreerde huurovereenkomst(en) rechtstreeks afgesloten met de huurders of de verhuurovereenkomst gesloten met de publiek- of privaatrechtelijke rechtspersonen met sociaal oogmerk.
De aangekondigde uitbreidingen zullen gelden voor het hele Belgische grondgebied en niet beperkt worden tot 32 gemeenten.
Indien de voorwaarden niet langer vervuld zijn, zal het btw-voordeel teruggestort moeten worden voor het jaar waarin de voorwaarden niet meer vervuld zijn en voor de nog te lopen jaren tot het vijftiende jaar.
Het is de bedoeling dat de nieuwe regeling in werking treedt op 1 juni 2024.
Nabeschouwingen
Brengen deze uitbreidingen opnieuw zuurstof voor de (sociale) huurmarkt en worden investeerders terug aangetrokken om verouderde panden herop te bouwen tot moderne en energiezuinige woningen?
Het is van belang om na te gaan of voor (lopende) vastgoedprojecten inzake afbraak en heropbouw van gebouwen (opnieuw) voldaan is aan de voorwaarden om toepassing te kunnen maken van het verlaagd btw-tarief inzake afbraak en heropbouw.
Tot slot blijft het opportuun om, op basis van de feitelijke omstandigheden, in kaart te brengen welke projecten voor welke verlaagde tarieven in aanmerking komen en desgevallend hierover een akkoord aan te vragen bij de btw-administratie.
