Vlaanderen hertekent het verkooprecht: nieuwe tarieven registratiebelasting bij de aankoop van onroerende goederen

Vlaanderen hertekent het verkooprecht: nieuwe tarieven registratiebelasting bij de aankoop van onroerende goederen

Vlaams minister-president Jan Jambon heeft in zijn Septemberverklaring aangekondigd dat de Vlaamse regering werk maakt van een aanpassing van de tarieven van het Vlaamse verkooprecht. Deze aanpassing zou op 1 januari 2022 al moeten ingaan. We zetten de nieuwe principes op een rijtje, zodat u indien nodig al kan anticiperen op de nieuwe regels.¹

Wat is het verkooprecht?

Het verkooprecht is de belasting die geheven wordt naar aanleiding van de registratie van overdrachten onder bezwarende titel (zoals een koop) van eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen.² Dit verkooprecht wordt vastgesteld op basis van het bedrag van de overeengekomen prijs en lasten (“belastbare grondslag”), waarbij die belastbare grondslag in geen geval lager mag zijn dan de verkoopwaarde van de overgedragen onroerende goederen. Het gemeenrechtelijk tarief bedraagt in Vlaanderen 10%.

Dit betekent dat men op de aankoop van een woning, gelegen in Vlaanderen, met een waarde van 350.000 euro op dit moment in de regel 10% oftewel 35.000 euro registratiebelasting betaalt. Stel dat partijen zijn overeengekomen om de woning te verkopen voor 350.000 euro, maar de normale verkoopwaarde van de woning wordt vastgesteld op 450.000 euro, dan betaalt men 45.000 euro registratiebelasting.

Verlaagd tarief voor de eerste aankoop van een woning om er de hoofdverblijfplaats te vestigen

Als een natuurlijke persoon de volledige volle eigendom van een woning koopt en er binnen de drie jaar na de aankoopakte zijn hoofdverblijfplaats vestigt, kan hij op heden genieten van het verlaagd tarief van 6% verkooprechten. Als de koper daarnaast de aangekochte woning ingrijpend energetisch renoveert (en voor aankopen vanaf 1 januari 2021 ook in geval van sloop gevolgd door heropbouw), bedraagt het verlaagd tarief 5%.

De voorwaarde om te kunnen genieten van deze verlaagde tarieven is wel dat de koper op het moment van de aankoopakte niet voor de geheelheid eigenaar is van een andere woning of bouwgrond. De aangekochte woning moet met andere woorden de enige eigen woning van de koper zijn. Heeft de koper op het moment van de notariële akte al een woning of bouwgrond (“verhinderend onroerend bezit”), kan hij het gunsttarief pas genieten als hij er zich in de aankoopakte van de nieuwe woning toe verbindt dat hij zijn oude woning of bouwgrond binnen het jaar verkoopt.

Noch het type vastgoed, noch de prijs hebben een negatieve invloed op de toepassing van het verlaagd tarief: het maakt niet uit of het om een appartement van 150.000 euro of om een villa van 1.000.000 euro gaat. Zolang het maar om een onroerend goed gaat dat tot bewoning bestemd is en de koper aan alle andere voorwaarden voldoet.

Voor de aankoop van een bescheiden enige eigen woning kan men bovenop de verlaagde tarieven nog een extra korting krijgen. Deze extra korting wordt toegepast bij de aankoop van een woning die niet meer dan 200.000 euro waard is. Voor woningen in de Vlaamse rand of woningen in kernsteden³ is het plafond 220.000 euro. De bijkomende vermindering bedraagt 5.600 euro voor woningen die onderworpen zijn aan het verlaagd tarief voor de enige eigen woning en 4.800 euro voor woningen die onderworpen zijn aan het verlaagd tarief voor de enige eigen woning met een ingrijpende energetische renovatie.

Wat verandert er vanaf 1 januari 2022?⁴

Aanpassing van de tarieven

Om de aankoop van de eerste eigendom in Vlaanderen te vergemakkelijken, halveert de Vlaamse regering het verlaagd tarief van 6% naar 3%. Bij een ingrijpende energetische renovatie of bij sloop en heropbouw van de enige eigen woning, wordt het tarief zelfs nog verder verlaagd tot 1% (voorheen 5%). Ter compensatie van deze maatregelen verhoogt de Vlaamse regering het standaard tarief van 10% naar 12%.

Dit is goed nieuws voor natuurlijke personen die een eerste eigen woning aankopen en die kunnen genieten van het verlaagd tarief. Voor hen worden de tarieven immers nog verder verlaagd. De nieuwe tarieven zijn slecht nieuws voor degenen die onder het gemeenrechtelijk tarief vallen. Dit laatste is het lot van investeerders in huurvastgoed, van kopers van een tweede verblijf of van kopers van een bouwgrond.

Stel dat een penthouse, gelegen in Vlaanderen, verkocht wordt voor 400.000 euro. Als de koper onder het verlaagd tarief valt, betaalt hij vanaf 1 januari 2022 geen 24.000 euro (6%) maar 12.000 euro (3%) registratiebelasting. Een koper die niet onder het verlaagd tarief valt, betaalt vanaf 1 januari 2022 op het penthouse geen 40.000 euro (10%) maar 48.000 euro (12%) registratiebelasting.

Het nieuwe tarief zal van toepassing worden met ingang van 1 januari 2022. De datum van de notariële akte is bepalend.

Aanpassing van de bijkomende rechtenvermindering

Daarnaast wordt de bijkomende rechtenvermindering voor woningen die onder het grensbedrag van 200.000 euro dan wel 220.000 euro vallen, gehalveerd van 5.600 euro naar 2.800 euro. De vermindering van 4.800 euro wordt teruggebracht naar 960 euro. Beide verminderingen zijn evenredig met de toepasselijke tariefverlaging.

Opnieuw zal het nieuwe tarief van toepassing worden met ingang van 1 januari 2022 en ook hier is de datum van de notariële akte bepalend.

Afschaffing van de meeneembaarheid

Tot slot zal een natuurlijke persoon die zijn eerste gezinswoning verkoopt om een andere woning te kunnen kopen, vanaf 1 januari 2024 niet meer kunnen genieten van de verrekening van het eerder betaald verkooprecht (ten belope van een maximumbedrag van 13.000 euro). Dit systeem heet de “meeneembaarheid”. Tot en met 31 december 2023 wordt er een overgangsregeling voorzien en kan men kiezen tussen het verlaagd tarief van 3% zonder meeneembaarheid of het huidige tarief van 6% met meeneembaarheid. De kopers zullen op het moment van de nieuwe aankoop de meest voordelige keuze moeten maken. Deze meest voordelige keuze is afhankelijk van de concrete situatie (bedrag meeneembaarheid, aankoopprijs nieuwe woning…). Ook het nieuwe gemeenrechtelijk tarief van 12% kan nog tot dan gecombineerd worden met de meeneembaarheid.

Nog enkele bijkomende aandachtspunten

Hoewel de minister-president in de Septemberverklaring enkel spreekt over een verhoging van het tarief voor “mensen die een tweede, derde, vierde… woning kopen”, kan volgens ons verwacht worden dat het nieuwe gemeenrechtelijke tarief van 12% ook zal gelden voor aankopen door vennootschappen, bij de uitwerking van een beding van aanwas of bij andere met een verkoop gelijkstelde rechtshandelingen waarbij het verkooprecht wordt geheven, zoals bij bepaalde uitbrengen van onroerend goed uit een vennootschap. De vraag is of dit geen ongelijkheid in het leven roept.

Ook is het nieuwe tarief zoals gezegd van toepassing bij verkopen die vanaf 1 januari 2022 bij notariële akte worden vastgesteld. Maar wat als de partijen een verkoopovereenkomst hebben gesloten onder opschortende voorwaarde, zoals bijvoorbeeld de voorwaarde dat de koper een krediet of lening bekomt bij de bank of de voorwaarde dat de verkoper een omgevingsvergunning verkrijgt. Het verkooprecht wordt in die gevallen pas opeisbaar indien de opschortende voorwaarde tot vervulling komt. Het op de verkoop toepasbare tarief is evenwel datgene dat van kracht is op de datum waarop het verkooprecht opvorderbaar zou geweest zijn indien de overeenkomst onvoorwaardelijk was geweest. Dit kan impliceren dat een verkoop toch nog wordt onderworpen aan het huidig tarief, ook al zou de opschortende voorwaarde pas volgend jaar tot vervulling komen. De praktijk kent evenwel alternatieven, die hieraan kunnen tegemoet komen.

Wat indien partijen reeds een compromis hebben ondertekend en het nieuwe tarief dreigen mis te lopen omdat de notariële akte dit jaar nog wordt verleden? Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om een reeds ondertekende compromis te verbreken. Daarvoor is wel het akkoord van alle partijen noodzakelijk. Het is voor dergelijke verrichtingen ten zeerste aangewezen om u te laten bijstaan door uw adviseur.

De nieuwe taxatieregels zullen ook een impact hebben op kopers van een nieuwbouwappartement, waarbij er doorgaans verkooprecht wordt geheven op de waarde van het grondaandeel. De kopers betalen naast de BTW van 21% (of 6% ingeval van afbraak en heropbouw) op de constructies, vanaf 1 januari 2022 dus 12% op het grondaandeel.

Conclusie

De personen die onder de gunstregeling vallen, wachten best met het verlijden van de notariële aankoopakte tot na 1 januari 2022. Alle anderen doen er goed aan om de verkoop of de met verkoop gelijkgestelde rechtshandelingen in 2021 finaal in orde te brengen. Ook degenen die verwachten op korte termijn hun huidige gezinswoning te verkopen om een nieuwe gezinswoning aan te kopen, doen in het kader van de meeneembaarheid best vóór eind 2023 het nodige om maximaal van de meest gunstige regeling te kunnen genieten.