Dostupné bydlení v praxi: zkušenosti ze zahraničí, financování a daňové aspekty

Počátkem června 2025 proběhl v EY Česká republika odborný seminář Dostupné bydlení v praxi. Setkání přineslo nejen přehled aktuální situace v této oblasti, ale i konkrétní návrhy řešení.

Seminář zahájil vrchní ředitel Ministerstva pro místní rozvoj Jan Schneider, který připomněl potřebu legislativní reformy, zejména v podpoře bytových družstev a obecního bydlení. Zazněl apel na větší zapojení firemního sektoru do řešení bytové krize, a to především u velkých zaměstnavatelů. Podle prezentujících by měla být právě tato kombinace veřejného a soukromého sektoru základem budoucí bytové politiky.

Kamil Dörfler z Evropské investiční banky následně prezentoval modely financování dostupného bydlení v zahraničí. Uvedl, že země jako Francie, Německo či Irsko investují každoročně miliardy eur do výstavby sociálního bydlení a že podobný model by měl být inspirací i pro Česko.

Bernd Riessland, rakouský odborník na bytovou politiku, představil vídeňský model výstavby nájemních bytů s omezeným ziskem. Ve Vídni tvoří až 40 % bytového fondu právě tyto byty, jejichž výstavba probíhá na městských pozemcích s jasně definovanými kritérii využití. Spolupráce mezi městem, pojišťovnami, bankami a developery je zde klíčem k úspěchu.

Martina Sieber (ČSOB) a Miroslav Zámečník (Česká bankovní asociace) se věnovali kapacitě komerčního bankovního sektoru při financování nájemního bydlení. Zdůraznili nutnost kombinovat veřejné a soukromé zdroje prostřednictvím nástrojů, jako jsou záruky, úrokové dotace nebo modely PPP.

Pavel Kelner, finanční ředitel společnosti Dostupné bydlení České spořitelny, prezentoval konkrétní projekty výstavby dostupného bydlení v Praze a Žďáru nad Sázavou a sdílel zkušenosti z realizace spolupráce mezi municipalitami a developery.

Na daňové aspekty a možnosti optimalizace výstavby a provozu nájemního bydlení se zaměřil David Kužela, partner daňového oddělení EY, a Hana Mužátková, partnerka EY pro audit, která přidala pohled na aktuality v oblasti zákona o účetnictví a reportingu udržitelnosti a dále uvedla aktuální trendy v auditu nejen v oblasti rezidenčních projektů.

Klíčovým bodem programu byla prezentace Davida Zlámala, partnera EY-Parthenon, jehož analýza poskytla komplexnější pohled na dostupnost nájemního bydlení v České republice a ukázala, že situace je vážná:

• Více než 380 000 domácností, což představuje přibližně 1,1 milionu lidí, není schopno hradit tržní nájemné bez toho, aby se dostaly pod hranici finanční únosnosti. Náklady na nájem a energie u nich přesahují 35 % čistého příjmu, což je hranice považovaná za kritickou.
• Struktura bytového fondu v Česku je výrazně vychýlená k vlastnickému bydlení, které tvoří 74 %, což je jeden z nejvyšších podílů v Evropě. Naproti tomu veřejný nájemní sektor tvoří pouhých 5 %, zatímco v jiných evropských zemích se pohybuje mezi 10 až 15 %. Bez zásadní změny tohoto poměru se situace bude dál zhoršovat.
• Finanční stránka problému je neméně alarmující. Pro uspokojení celé poptávky by bylo potřeba investovat 1,7 až 2 biliony korun, což odpovídá více než čtvrtině hrubého domácího produktu České republiky. I při skromnějším a proveditelnějším cíli – pokrýt 20 % potřeby během 10 let – by bylo třeba každoročně investovat 30 až 40 miliard korun a postavit přibližně 8 000 nájemních bytů ročně. Projekty tu již existují, dle dostupných dat má řada obcí připraveny projekty v hodnotě přes 100 miliard korun, které jsou však často v prvotní fázi připravenosti a potřebují dlouhodobou stabilitu v rámci státní politiky dostupného bydlení.
• Regionální rozdíly jsou značné. Nejvíce ohrožené jsou Praha (81 600 domácností), Jihomoravský kraj (43 900) a Moravskoslezský kraj (34 400). Dostupnost bydlení ovlivňuje i pracovní stabilitu veřejně prospěšných profesí. V některých krajích vydávají například učitelé, zdravotní sestry či hasiči více než 50 % svých příjmů na bydlení, což ohrožuje nejen je samotné, ale i fungování veřejných služeb.

David Zlámal ve své prezentaci představil také konkrétní návrhy řešení. Patří mezi ně zavedení systému nákladového nájemného s omezeným ziskem, využití kombinace veřejných dotací, úvěrů od rozvojových bank a garancí ze strany státu. Politika státu by měla být jednoznačná a dlouhodobá, aby umožnila obcím i investorům učinit rozhodnutí, které mají víceletý termín realizace. EY doporučuje rovněž zakládání městských nemovitostních společností, které by spravovaly bytový fond, a zvýšení datové transparentnosti v oblasti výstavby a plánování projektů. Součástí řešení má být i institucionalizace podpory skrze subjekty jako SFPI a NRB, které by měly mít jasně definované kompetence a role.

Seminář Dostupné bydlení v praxi ukázal, že krizi v oblasti bydlení nelze vyřešit jedním univerzálním nástrojem. Nutná bude kombinace legislativních, finančních i organizačních opatření, a především ochota k dlouhodobé spolupráci mezi státem, samosprávami, investory a občanskou společností. EY touto iniciativou vysílá jasný signál: problém dostupného bydlení je řešitelný, pokud bude podpořen relevantními daty, politickou vůlí a společným úsilím.