Gældende ret for generationsskifte af erhvervsejendomme
Ved generationsskifte af fast ejendom indenfor boafgiftskredsen, er udgangspunkt at ejendommen skal værdiansættes til handelsværdien, jf. boafgiftslovens § 12. I medfør af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982, også kendt som værdiansættelsescirkulæret, har Skattemyndighederne udarbejdet et sæt hjælperegler, der tjener som vejledning til skatteyderen med henblik på at værdiansætte fast ejendom i praksis ved generationsskifte inden for gaveafgiftskredsen.
Det fremgår af værdiansættelsescirkulæret, at en ejendom anses som værdiansat til handelsværdien, såfremt ejendommen værdiansættes til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %. Dette udgangspunkt kan fraviges, såfremt der foreligger særlige omstændigheder.
Bemærk dog, at når skatteyderne modtager nye ejendomsvurderinger, vil reglen om +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering blive justeret til et spænd på +/- 20 %, jf. ændringscirkulære nr. 9792 af 27. september 2021. Læs mere om de nye vurderinger i vores artikel: Ny ejendomsvurdering og -skat for boligejere og virksomheder fra 2024
Særlige omstændigheder kan betyde at den offentlig ejendomsvurdering forkastes
Anvendelsen af værdiansættelsescirkulæret er fastslået igennem mangeårig rets- og administrativ praksis, og Skattemyndighederne er som udgangspunkt bundet af det. Det er således op til Skattemyndighederne at dokumentere, at der foreligger særlige omstændigheder, hvis anvendelsen af den offentlige ejendomsvurdering skal forkastes.
Spørgsmålet om særlige omstændighederne har været genstand for prøvelse i en lang række sager om familieoverdragelser af fast ejendom de seneste par år. Skattemyndighederne har i sagerne udfordret, hvorvidt anvendelse af den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 % har kunnet anvendes, hvis særlige omstændigheder har indikeret en anden handelsværdi.
Hvad er særlige omstændigheder?
Et typisk eksempel på en særlig omstændighed er, hvis ejendommen for nyligt er købt i fri handel til en værdi, der er højere end den offentlig vurdering, og kort tid efter overdrages til en lavere værdi som led i en familiehandel. Dette kan udgøre en særlig omstændighed, som Skattemyndighederne kan udfordre.
På udlejningsejendomme har bl.a. spørgsmålet om, hvorvidt en af Skattemyndighederne beregnet afkastgrad og fremlagte statistikker for salgspriser i området kunne anvendes som en indikator for, at den offentlige ejendomsvurdering ikke var retvisende.
Denne ”særlige omstændighed” bygger på idéen om, at investeringer typisk værdiansættes ud fra den fremtidige forventning til afkastet, der således tilbagediskonteres til det tidspunkt, hvor investeringen foretages. Hvis denne beregnede værdi med en given faktor overstiger den offentlige ejendomsvurdering, og dette evt. også har været støttet af salgspriser i området, har Skattemyndighederne tidligere haft held med at statuere særlige omstændigheder,
Østre Landsrets kendelse om særlige omstændigheder
I Østre Landsret fik Skattemyndighederne medhold i, at der forelå særlige omstændigheder ud fra én af Skattemyndighederne beregnet afkastgrad (SKM2020.67.ØLR).
Østre Landsret stadfæstede således skifterettens kendelse:
”Da der er tale om en udlejningsejendom, og på grundlag af Skattestyrelsens oplysninger om, at der ifølge salgsstatistikker for samme type ejendomme i samme område er solgt 4 ejendomme i fri handel med gennemsnitlige salgspriser svarende til 165 % af de offentlige vurderinger, og Skattestyrelsens oplysning om den beregnede afkastprocent på 2 procentpoint på ejendommen, hvilket betyder en værdiændring på 5.852.500 kr., og en samlet værdi af ejendommen på 15.500.000 kr. (50 %), anses disse oplysninger at have betydning for ejendommens handelsværdi, hvorefter skifteretten finder, at der foreligger sådanne særlige omstændigheder, at Skattestyrelsens anmodning om, at ejendommen vurderes med henblik på fastsættelse af handelsværdien tages til følge.”
Sagen omhandlede konkret dødsboet efter A, hvori der indgik to udlejningsejendomme beliggende i København K. Ejendommene var ejet i sameje med afdødes søster. Den ene ejendom blev udlagt som arv til arvingen, og den anden ejendom blev solgt under bobehandlingen. Ejendommen, der blev arveudlagt til arvingen, blev overdraget til 15 % af den offentlige ejendomsvurdering (på den del af ejendommen, der tilhørte boet). Denne værdi svarede til DKK 9.647.500 kr. (sammenholdt med værdien på 15,5 mio. kr. beregnet af Skattestyrelsen).
Skattemyndighederne fik således medhold i Østre Landsret om, at der forelå særlige omstændigheder, hvorefter den offentlige ejendomsvurdering ikke længere kunne anvendes under hensyn til den af Skattemyndighederne beregnede afkastgrad på udlejningsejendommen. Sagen blev anket til Højesteret.
Højesterets afgørelse vedr. særlige omstændigheder
Højesteret nåede frem til et andet resultat end Østre Landsret (SKM2021.267.HR), og var således uenig i, at der var grundlag for at fravige udgangspunktet om overdragelse til den offentlige ejendomsvurdering +/- 15 %.
Højesteret nåede således frem til, at der ikke forelå særlige omstændigheder:
”Værdiansættelsescirkulæret bygger på en forudsætning om, at det offentlige er nærmest til at bære risikoen, hvis den offentlige ejendomsvurdering er for lav, jf. bl.a. TfS 1984.418. Dette gælder efter Højesterets opfattelse også, hvor de offentlige ejendomsvurderinger gennem en længere periode ikke er blevet ajourført. Det forhold, at ejendomsvurderingen er blevet videreført uændret siden 2011/2012, kan i overensstemmelse med Skattemyndighedernes tilkendegivelser ikke i sig selv udgøre en særlig omstændighed, der kan begrunde fravigelse af udgangspunktet om anvendelse af 15 %’s-reglen. At en udlejningsejendom som følge af generelle prisstigninger må antages at være steget i værdi i forhold til den seneste offentlige vurdering, kan således ikke i sig selv udgøre særlige omstændigheder, der kan begrunde udmelding af sagkyndig vurdering.”
