Des actifs immobiliers plus liquides grâce à la tokenisation

La tokenisation des actifs immobiliers est en train de révolutionner le secteur de l’immobilier. La tokenisation, une technologie basée sur la blockchain, est l’un des thèmes les plus débattus actuellement.

À la faveur de la blockchain, le marché de l’immobilier se dirige très clairement vers les actifs numériques facilement échangeables, aux dépens des placements traditionnels illiquides. Ce qui était encore inimaginable il y a quelques années est en passe de devenir possible : bientôt, nous pourrons détenir des actifs immobiliers fragmentés et les négocier jour après jour sans frais de transaction démesurés.

La tokenisation : une technologie complexe porteuse d’avenir

La tokenisation, un processus basé sur la technologie de la blockchain, permet de fragmenter des actifs immobiliers sous la forme de jetons numériques (tokens). Un jeton représente un actif immobilier sous-jacent, ainsi que les droits et obligations qui en découlent. Les modalités contractuelles sont définies dans des contrats intelligents (smart contracts). Lorsqu’une condition contractuelle préalablement définie est remplie, l’algorithme qui est contenu dans le contrat numérique déclenche les évènements prévus dans le code. Cela permet par exemple d’exécuter une transaction ou de procéder à un transfert de propriété dans le registre foncier sans intervention humaine. Une fois cette action dûment validée, un nouveau bloc est automatiquement généré et ajouté à la chaîne des blocs précédents, à la blockchain.

L’importance de la tokenisation dans le secteur de l’immobilier

La tokenisation des actifs immobiliers pourrait jouer un rôle de premier plan dans le secteur. Le recours à la tokenisation rend techniquement caducs le passage devant le notaire, les frais de transaction démesurés et même les droits de mutation. Les économies de temps et d’argent qui en résultent génèrent des gains d’efficacité. Bref, les jetons numériques et les titres traditionnels sont comparables, à ceci près que les premiers ont le potentiel de générer des gains d’efficacité qui restent inaccessibles aux titres conventionnels, ces derniers n’étant pas dotés de la même technologie. Les jetons numériques ont le potentiel de remplacer les titres traditionnels par la technologie de la blockchain. Mais ce n’est pas tout : ils offrent également la possibilité de convertir n’importe quelle valeur réelle en jeton pour la rendre accessible à toutes les catégories d’investisseurs. Et les valeurs réelles ne se limitent pas aux actifs immobiliers puisque ce groupe inclut également les objets d’art et les navires, de même que des biens immatériels comme les licences. Le tableau 1 synthétise les principaux avantages qui découlent de la tokenisation dans le secteur de l’immobilier.

Les trois catégories de jetons et leurs bases juridiques 

Le terme générique de « jeton » peut être divisé en trois sous-catégories. On distingue les « jetons d’utilité », les « jetons de paiement » et les « jetons d’investissement ». À chaque type de jeton sont associés un sous-jacent spécifique (comprendre : une valeur monétaire ou non monétaire) et une base juridique particulière. L’illustration 1 présente les trois types de jetons différents ainsi que leurs principaux sous-jacents.

Dès 2018, la FINMA a créé la première base juridique pour cette technologie ultra-innovante qu’est la blockchain. En comparaison internationale, la Suisse fait figure de pionnière en matière de réglementation des technologies innovantes appliquées aux marchés financiers. En effet, la base juridique créée par la FINMA a ensuite été étayée par d’autres textes de loi. Le 1^er février 2021, la modification du Code des obligations et de la Loi fédérale sur les titres intermédiés fut un autre jalon important dans l’établissement de la Suisse comme l’un des hauts lieux des technologies de la blockchain. Puis, le 18 juin 2021, le Conseil fédéral a adopté la Loi fédérale sur l’adaptation du droit fédéral aux développements de la technologie des registres électroniques distribués. Cette modification de la loi et de l’ordonnance qui s’y rattache a eu pour effet d’ancrer dans le droit les systèmes de négociation basés sur les technologies du registre distribué (distributed ledger technology, DLT).

Pour pouvoir être négociés, les jetons visés dans ces textes législatifs doivent être cotés (on parle de listing) sur une bourse suisse. Le SIX Digital Exchange (SDX) est, à ce jour, la première place boursière certifiée par la FINMA permettant le négoce d’actifs numériques. En raison de la réglementation juridique, seule la bourse SDX permet actuellement de négocier des jetons basés sur la technologie DLT dans un environnement entièrement réglementé.

Les futurs champs d’application potentiels de la tokenisation

Le secteur de la finance européen recourt de plus en plus à la technologie de la blockchain. Ici et là, des bourses européennes tirent déjà parti de ses avantages et des gains d’efficacité qu’elle procure pour leurs opérations de règlement et de compensation. En parallèle, plusieurs places boursières essaient de lancer leur propre plateforme de négociation dédiée aux actifs numériques. La transformation des actifs réels en actifs numériques est une thématique de plus en plus discutée sur les marchés traditionnels. Les gestionnaires de patrimoine devront donc s’adapter et étoffer leur gamme de prestations et de solutions.

L’adaptation à la technologie de la blockchain suscite l’enthousiasme non seulement dans le secteur de la finance, mais aussi dans celui de l’immobilier. Aussi n’est-il pas surprenant que, déjà, 3 % des opérations de change dans le monde aient lieu sous la forme d’actifs tokenisés.

La valeur globale des actifs immobiliers s’élève à près de 302 000 milliards de francs, ce qui en fait l’un des premiers marchés mondiaux. Malheureusement, seule une fraction de ces actifs sont accessibles au public. La tokenisation permettra de remédier à ce problème d’ici quelques années.