Co to jest najem instytucjonalny? Perspektywy rozwoju PRS (Private Rented Sector) w Polsce.

Rynek PRS (Private Rented Sector) stanowi na razie w Polsce zaledwie 1% rynku najmu (źródło), jednak z roku na rok inwestycji w tym sektorze przybywa. Wielu deweloperów decyduje się na inwestycje mieszkaniowe pod kątem sprzedaży lokali inwestorom instytucjonalnym. Według szacunków EY na koniec 2022 r. łączne zasoby PRS w Polsce wynosiły ok. 8,500 mieszkań, a kolejne 55 500 może trafić na rynek w perspektywie od 5 do 7 lat.

Najem instytucjonalny – co to jest?

Zgodnie z definicją zawartą w art. 19f.1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U z 202r. 2 poz. 172): „umową najmu instytucjonalnego jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali”.

Umowa najmu instytucjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, a jej zawarcie może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji w określonej wysokości, która ma zabezpieczać pokrycie należności z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji w przypadku obowiązku opróżnienia lokalu.

Najem instytucjonalny – ustawa

Najem instytucjonalny został wprowadzony do polskiego porządku prawnego przez ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. 2017 poz. 1529). Ustawa weszła w życie 11 września 2017 r. i wprowadziła do polskiego prawodawstwa nową umowę określaną jako umowa najmu instytucjonalnego. Przepisy dotyczące samego najmu instytucjonalnego zostały wprowadzone do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733), mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W związku z ujęciem w polskim porządku prawnym umowy najmu instytucjonalnego wprowadzono także zmiany w zakresie najmu okazjonalnego.

Najem instytucjonalny – dla kogo? Kto może skorzystać?

Najem instytucjonalny jest alternatywą dla zwykłego najmu nieruchomości. Ta forma prawna przeznaczona jest dla osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali i pozwala lepiej zabezpieczyć interesy właściciela lokalu niż klasyczna umowa najmu.

Umowa najmu instytucjonalnego zapewnia właścicielowi uproszczoną procedurę eksmisji najemcy, który narusza warunki umowy, nie płaci czynszu i odmawia opuszczenia lokalu po wygaśnięciu umowy. Najem instytucjonalny jest wyłącznie dla podmiotów, które prowadzą firmę w zakresie wynajmu lokali. Forma ta nie obejmuje prywatnych właścicieli mieszkań i budynków, dla których przewidziana jest inna forma najmu nieruchomości.

Najem instytucjonalny a okazjonalny. Jaka jest różnica?

Obie formy prawne dotyczą wynajmu obiektu takiego jak: mieszkanie, lokal czy budynek. Różnice są jednak istotne. Pierwszą z nich jest krąg podmiotów, które mogą być wynajmującym. Umowa najmu okazjonalnego obejmuje nieruchomości będące własnością osób prywatnych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Przedsiębiorca może wynająć będący jego własnością lokal czy dom w ramach najmu okazjonalnego tylko w przypadku, gdy w ramach działalności gospodarczej nie zajmuje się wynajmem mieszkań.

Umowa najmu okazjonalnego nie może być zawierana przez osoby prawne ani jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej. Nawet jeśli nie prowadzą one działalności związanej z najmem lokali. Umowę taką mogą zawierać (jako wynajmujący) podmioty prowadzące działalność w zakresie wynajmowania mieszkań. Odnosi się to zarówno do jednoosobowych przedsiębiorców, jak i do osób prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej.

Kolejną różnicą między obiema formami najmu jest czas trwania umowy. W przypadku najmu okazjonalnego umowa może być zawarta na czas określony, przy czym umowę zawartą na dłużej niż 10 lat uznaje się za zawartą na czas nieokreślony. Takiego ograniczenia w najmie instytucjonalnym nie ma. Tu również umowę zawiera się na czas oznaczony, jednak z wyłączeniem stosowania art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego:„najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat uznaje się, po upływie tego terminu, za zawarty na czas nieoznaczony”.

Zawierając umowę najmu okazjonalnego, najemca ma obowiązek wskazania innego lokalu, do którego wprowadzi się w przypadku wykonania egzekucji co do opróżnienia lokalu najmowanego. Do takiej umowy należy również załączyć oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, który wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy oraz osób z nim zamieszkujących w takim alternatywnym lokalu. W przypadku najmu instytucjonalnego takie oświadczenia najemcy oraz właściciela nie są wymagane.

Umowy najmu instytucjonalnego a umowa najmu

Umowa najmu lokalu może przybierać różne formy. W polskim porządku prawnym funkcjonują umowy najmu instytucjonalnego, najmu okazjonalnego oraz umowy najmu zwykłego. Różnice między nimi wynikają z kręgu podmiotów oraz uregulowań związanych z daną formą najmu.

W przypadku umowy najmu zwykłego zakres praw i obowiązków oraz formę umowy regulują przepisy Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93), ujęte w jego dziale II i III. Jeśli umowa najmu zwykłego jest zawarta na czas dłuższy niż rok, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego powinna być zawarta na piśmie. W przypadku niezachowania formy pisemnej umowę takąw razie wątpliwości poczytuje się jako zawartą na czas nieoznaczony.

Najem instytucjonalny uregulowany jest w przepisach pozakodeksowych wskazanych wyżej. Umowa najmu instytucjonalnego może być spisana w zwykłej formie pisemnej, jednak dla jej zabezpieczenia konieczna jest wizyta u notariusza, u którego najemca poddaje się egzekucji co do opróżnienia lokalu będącego przedmiotem umowy najmu instytucjonalnego. Między innymi dzięki temu umowa najmu instytucjonalnego stanowi jedną z najbardziej chronionych prawnie umów, które zabezpieczają interesy wynajmującego.

Umowa najmu instytucjonalnego. Na co zwrócić uwagę?

Na rynku PRS funkcjonuje wiele wzorów umowy najmu instytucjonalnego. Decydując się na najem instytucjonalny, należy przygotować umowę tak, aby spełniała wymagania ustawowe. Wytyczne zostały zawarte w powołanej wyżej ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W świetle przepisów ustawy, umowa najmu instytucjonalnego powinna zawierać dane obu stron, oznaczenie przedmiotu umowy tj. dokładny opis lokalu, praw i obowiązków stron, wskazanie tytułu prawnego do lokalu, opis zasad korzystania z lokalu w trakcie trwania umowy najmu instytucjonalnego.

Kolejną ważną kwestią, na którą należy zwrócić uwagę, jest informacja dotycząca wydania przedmiotu umowy. W umowie powinien znaleźć się także zapis określający obowiązek najemcy złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W umowie najmu instytucjonalnego powinny zostać określone również takie informacje, jak: czas trwania umowy, wysokość czynszu, kaucji oraz opis trybu egzekucji w przypadku opuszczenia lokalu.

Rynek PRS w Polsce na tle innych krajów

Dynamika rozwoju sektora najmu instytucjonalnego w Polsce jest imponująca. Mimo iż sektor PRS w Polsce dopiero się rozwija, wciąż rośnie zapotrzebowanie na nieruchomości komercyjne. Do najbardziej dojrzałych rynków najmu instytucjonalnego należą Niemcy, Holandia, Szwajcaria oraz kraje skandynawskie. Na tle tych krajów Polska jznajduje się w tym segmencie rynku nadal w początkowej fazie rozwoju. Najem instytucjonalny stanowi zaledwie 1% całkowitych zasobów na wynajem. Dla porównania w Danii na sektor najmu instytucjonalnego przypada niemal 50% rocznego wolumenu wszystkich transakcji na rynku nieruchomości[1]. Znaczenie sektora PRS na rynkach innych krajów w porównaniu do polskiego jest na podobnym poziomie.

W 2021 roku segment mieszkań na wynajem instytucjonalny w Szwecji wyniósł 31% w Szwecji, w Hiszpanii i Niemczech – 32%, w Finalndii – 42% [2]. Na tym tle wciąż jesteśmy rynkiem rozwijającym się, jednak bardzo obiecującym dla inwestorów. Znaczny deficyt mieszkań oraz najniższy wskaźnik pokoi na osobę w krajach Unii Europejskiej, który kształtuje się na poziomie 1,1 przy średniej unijnej 1,6 [3], wpływa na wzrost zainteresowania polskim rynkiem PRS. Coraz więcej inwestorów skłania się do stworzenia w Polsce portfeli liczących tysiące mieszkań na wynajem.

Rynek najmu instytucjonalnego jest atrakcyjną alternatywą dla osób, które z uwagi na rosnącą inflację oraz wzrost stóp procentowych musiały odłożyć plany zakupu własnego mieszkania na później.

Zmiany formy opodatkowania najmu

Do końca 2022 r. prywatni właściciele mieszkań mogli rozliczać najem według wybranej formy opodatkowania. Mógł być to ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub według skali PIT. Zmiana przepisów wprowadzona przez Polski Ład spowodowała jednak, że od 2023 r. jedyną formą opodatkowania najmu jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Ryczałt w przeciwieństwie do skali podatkowej, obliczany jest od przychodu, a nie dochodu. Dla podatnika oznacza to, że nie ma możliwości odliczenia od podstawy opodatkowania kosztów uzyskania przychodów. Stawki ryczałtu są niższe niż w przypadku zasad ogólnych Podstawowa stawka wynosi 8,5%, a po przekroczeniu rocznego przychodu w kwocie 100 000 zł, od nadwyżki należy zapłacić ryczałt w wysokości 12,5%.

Wraz ze zmianą opodatkowania najmu prywatnego wyłącznie na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, podatnik stracił prawo do odliczenia kosztów uzyskania przychodów. Ryczałt nie przewiduje możliwości odliczenia takich kosztów jak remont mieszkania, odpisy amortyzacyjne, odsetki od kredytu hipotecznego, ubezpieczenia. Nie przewiduje także kwoty wolnej od podatku, co było możliwe przy skali PIT.

Zmiany formy opodatkowania najmu dotyczą wyłącznie osób prywatnych. W przypadku rozliczania najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nadal można robić to na zasadach ogólnych, liniowo lub ryczałtowo. Jednak zgodnie z Polskim Ładem, także i przedsiębiorcy nie mają możliwości amortyzacji mieszkań i budynków mieszkalnych. Zakaz ten nie dotyczy nieruchomości wynajmowanych przez przedsiębiorcę stanowiących lokale użytkowe, które nadal będzie można amortyzować[4].