IVA em empreitadas de reabilitação urbana

Sabia que ...

Foi publicada a Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, que procede à interpretação autêntica da verba 2.23 da lista I anexa ao Código do IVA, na redação dada pela Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro, confirmando que a aplicação da taxa reduzida de IVA às empreitadas de reabilitação urbana não depende da aprovação de uma operação de reabilitação urbana (ORU), desde que os imóveis ou espaços públicos se encontrem localizados em áreas de reabilitação urbana (ARU) delimitadas nos termos gerais.

Esta Lei, embora entre em vigor a 18 de agosto de 2026, produz efeitos à data da entrada em vigor da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro, assegurando assim a respetiva aplicação a todas as empreitadas, concluídas, em curso ou por iniciar, que tenham enquadramento naquela verba, na redação em vigor até 6 de outubro de 2023.

Esta Lei surge na sequência de divergências interpretativas quanto ao âmbito de aplicação da taxa reduzida de IVA às empreitadas de reabilitação urbana, em particular no que respeita à necessidade (ou não) da existência de uma ORU previamente aprovada, tendo resultado em inúmeros processos de inspeção tributária e, consequentemente, litígios, entre a Autoridade Tributária e Aduaneira ("AT") e os contribuintes. Relembramos, neste âmbito, que o Supremo Tribunal Administrativo uniformizou, em março de 2025, jurisprudência no sentido de que a qualificação como “empreitada de reabilitação urbana” pressupunha a existência de uma empreitada e a sua realização em ARU para a qual estivesse previamente aprovada uma ORU, posição que vinha sendo defendida pela AT.

Assim, a clarificação introduzida pela Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, será especialmente relevante para promotores imobiliários, empresas de construção, investidores, entidades públicas ou privadas e demais operadores que tenham realizado, contratado ou suportado custos com empreitadas de reabilitação urbana em imóveis ou espaços públicos localizados em ARU, que possam ter tido, ou possam vir a ter, enquadramento na verba 2.23 da lista I anexa ao Código do IVA, na redação em vigor até 6 de outubro de 2023.

Em termos práticos, poderá justificar-se uma revisão casuística dos projetos em que tenha sido aplicada a taxa normal do IVA, ou em que tenham surgido divergências interpretativas, liquidações adicionais ou contencioso administrativo, judicial ou arbitral, com fundamento na inexistência de uma ORU. Por outro lado, deverão igualmente ser considerados os projetos atuais e/ou futuros que possam ainda beneficiar do enquadramento previsto na redação anterior da verba 2.23, com base nesta norma interpretativa.

Como pode a EY ajudar ?

A EY, dada a sua vasta experiência em matéria fiscal no setor imobiliário e, em particular, na aplicação das taxas reduzidas de IVA a empreitadas de construção e reabilitação, está disponível para prestar todos os esclarecimentos que se mostrem adequados à análise do impacto da Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, designadamente, na análise e apoio quanto a procedimentos inspetivos, liquidações adicionais e/ou processos judiciais/arbitrais que tenham ocorrido no passado ou que ainda possam estar em curso, bem como à identificação de outras eventuais oportunidades associadas a operações passadas e futuras.