Klauzule waloryzacyjne w umowach najmu

Rosnący wskaźnik inflacji może znaleźć odbicie we wzroście stawek czynszu najmu. Jakich przypadków to dotyczy oraz czy można się uchronić przed podwyżką?

Standard umowny

Standardowym postanowieniem w umowach najmu komercyjnego są klauzule waloryzacyjne, których celem jest dostosowanie podstawowych stawek czynszu wynegocjowanych przez strony do zmieniających się realiów rynkowych. Waloryzacja umowna obejmuje zwykle nie tylko stawki czynszu, ale również inne opłaty przewidziane w umowie i uiszczane przez najemcę cyklicznie. Skutkiem dokonanej waloryzacji jest często konieczność dostarczenia wynajmującemu nowych gwarancji bankowych w celu zabezpieczenia płatności zwiększonej stawki czynszu.

Umowy przewidują zazwyczaj coroczną, automatyczną waloryzację dokonywaną w oparciu o wskaźnik HICP (Harmonized Index of Consumer Prices) publikowany przez EUROSTAT lub tzw. wskaźnik inflacji (tj. wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych) podawany przez Główny Urząd Statystyczny. W przypadku stawek czynszu wyrażonych w złotówkach w praktyce stosowany jest wskaźnik inflacji GUSu. Jest on publikowany przez GUS co miesiąc (wskazuje na wzrost inflacji w stosunku do tego samego miesiąca roku poprzedzającego), a dodatkowo w styczniu każdego roku GUS podaje tzw. średnioroczny wskaźnik inflacji za rok poprzedni.

Wzrost stawek czynszu

Konsekwencją rosnących wskaźników inflacji, zgodnie z danymi publikowanymi przez GUS, będzie wzrost stawek czynszu płaconych przez najemców w złotówkach, w wyniku ich waloryzacji. Można spodziewać się, że najwięcej podwyżek nastąpi w związku z podaniem przez GUS średniorocznego wskaźnika inflacji, co nastąpiło 14 stycznia 2022 roku. Zgodnie z komunikatem GUS z tej daty, w stosunku do 2020 r. w 2021 r. inflacja wyniosła 5,1%.

Czy można szukać ochrony przed podwyżką?

Jeśli mechanizm indeksacji czynszu jest standardowy, co jak wskazano na wstępie oznacza zazwyczaj, że umowa przewiduje automatyczną, coroczną indeksację czynszu o wzrost wskaźnika inflacji, to najemcy trudno będzie się uchronić przed konsekwencjami wzrostu inflacji. O ile umowa nie zawiera dodatkowych postanowień ograniczających wzrost stawki czynszu, to w większości przypadków będzie to w praktyce niemożliwe.

Punkt w negocjacjach

Przy negocjowaniu postanowień umowy najmu warto zwrócić również uwagę na treść klauzuli waloryzacyjnej. W zależności od pozycji negocjacyjnej najemcy, możliwe jest wprowadzenie ograniczeń wzrostu stawki czynszu. Mogą one polegać przykładowo na ustaleniu górnej granicy podwyżki w danym okresie (tzw. cap  jest najczęstszym przypadkiem modyfikacji standardowego brzmienia klauzuli waloryzacyjnej), zmniejszeniu częstotliwości waloryzacji (np. wskazaniu, że będzie ona dokonywana rzadziej niż co roku) lub odsunięciu waloryzacji w czasie (np. ustaleniu, że waloryzacja będzie dokonywana od wskazanego roku trwania okresu najmu).