Zmiany w nabywaniu nieruchomości rolnych

Co z przekształceniem?

W przypadku gdy do przeniesienia nieruchomości rolnej dochodzi na podstawie czynności prawnej innej niż sprzedaż, KOWR przysługuje prawo odkupu nieruchomości. Dotychczas katalog czynności, których dotyczyło to uprawnienie KOWR, obejmował podział, połączenie oraz przekształcenie spółek prawa handlowego.

Obecnie przekształcenie zniknęło z ww. wyliczenia, ale jednocześnie dodano, że prawo odkupu nieruchomości stosuje się w przypadku przekształcenia przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową.

Co to oznacza w praktyce? Nie ma tu pewności. Z lektury uzasadnienia nowelizacji wydaje się, że zmiana miała na calu wyłączenie przekształcenia spółki z katalogu czynności, które objęte są kontrolą KOWR. A to dlatego, że przekształcenie prowadzi jedynie do zmiany formy prawnej spółki, a zatem nie dochodzi do nabycia nieruchomości przez nowy podmiot (co ma miejsce np. w przypadku połączenia i przejęcia spółki posiadającej nieruchomość rolną przez inną spółkę). Są jednak komentatorzy, którzy wskazują, że skoro prawo odkupu stosuje się w przypadku przekształcenia przedsiębiorcy (a nie tylko jednoosobowej działalności gospodarczej, potocznie zwanej przedsiębiorcą), a nie zdefiniowano tego pojęcia, to spółki handlowe również wliczają się do przedsiębiorców i prawo odkupu w odniesieniu do spółek handlowych nie zostało zniesione.

Pozostaje przetestować nowe przepisy w praktyce albo czekać na jakiś oficjalny (choć niewiążący) komunikat w tej sprawie.

Umorzenie bez pierwokupu

Trzeba dostrzec pozytywne zmiany dla spółek. Prawo pierwokupu od teraz nie przysługuje KOWR, gdy zbycie akcji lub udziałów ma zajść w celu ich umorzenia. Chodzi o sytuację, gdy spółka nabywa własne akcje lub udziały w celu ich umorzenia (czy to z wynagrodzeniem, czy bez).

Koniec przywilejów fundacji rodzinnych

Zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny lub inny podmiot wskazany w ustawie. W przeciwnym wypadku zgodę na nabycie nieruchomości musi wydać KOWR. Przepisy w poprzednim brzmieniu umożliwiały jednak nabycie nieruchomości rolnej również fundacji rodzinnej od fundatora oraz beneficjentom fundacji rodzinnej, będących osobą bliską fundatora, od fundacji rodzinnej.  

Przywileje te zostały wprowadzone raptem 22 maja tego roku, ale nie ostały się długo w porządku prawnym - nowe przepisy je uchylają. W konsekwencji nabycie przez beneficjenta fundacji rodzinnej, który nie jest rolnikiem indywidualnym, nieruchomości rolnej (np. jako należne od fundacji świadczenie) od takiej fundacji:

• będzie mogło nastąpić dopiero po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości przez fundację,
• wymaga zgody KOWR,
• wywoła po stronie beneficjenta obowiązek prowadzenia na nabytej nieruchomości gospodarstwa rolnego przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

Nabycie nieruchomości rolnej przez fundację od fundatora podlega tym samym ograniczeniom.

W uzasadnieniu tej zmiany czytamy, że według Ustawodawcy wprowadzone niedawno uprzywilejowanie fundacji rodzinnych w stosunku do innych osób prawnych w zakresie obrotu nieruchomościami rolnymi jest nieuzasadnione. Trudno się z tym zgodzić. Fundacja rodzinna, ze swej istoty, miała ułatwić procesy sukcesji w rodzinie, pomiędzy osobami bliskimi. Dlatego naturalne wydawało się darowanie nieruchomości rolnej przez fundatora na rzecz fundacji, a następnie zapisanie w statucie, że taka nieruchomość trafi do beneficjenta fundacji (np. dziecka fundatora).

Nowa przesłanka – cena nieruchomości

Nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym i niewymieniony w ustawie jest możliwe po uzyskaniu zgody KOWR. Nowym warunkiem, który musi spełnić zbywca, żeby uzyskać taką zgodę jest kryterium ceny – cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie może być niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży opublikowanym w dedykowanym do tego celu portalu KOWR.

Jednocześnie, jednym ze sposobów udowodnienia, że zbywca nie miał możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu ma być wykazanie, że z okoliczności wynika, że składający odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej utracił zainteresowanie jej nabyciem.

Spod obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia oraz zakazu zbycia lub oddania w posiadanie innym podmiotom nabytej nieruchomości rolnej przez ten sam okres, nowe przepisy wyłączają zbywanie lub oddawanie w posiadanie parkowi narodowemu na cele związane z ochroną przyrody, spółdzielni produkcji rolnej jako wkład gruntowy oraz w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego.

Ułatwienia dla rodzin

Do zawartej w ustawie definicji „osób bliskich” dodani zostają rodzice małżonka, ojczym i macocha. Dzięki temu możliwe będzie nabycie nieruchomości rolnej przez osoby posiadające taką relację ze zbywcą nawet, gdy nie są one rolnikami indywidualnymi.

Ponadto, wymóg prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia oraz zakaz zbycia lub oddania nabytej nieruchomości w posiadanie innym podmiotom przez ten sam okres, nie będzie miał zastosowania w kilku nowych sytuacjach:

• wobec nieruchomości nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej;

• w stosunku do nieruchomości nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa – jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi;

• wobec nieruchomości nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej;

• ograniczenia te nie będą się stosować również wobec nieruchomości nabytych przez zasiedzenie oraz nieruchomości, co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne.

Nabycie nieruchomości rolnej przez zasiedzenie zostaje też wyłączone spod prawa odkupu KOWR.

Zgoda KOWR ograniczona czasowo

Wprowadzono także ograniczony okres obowiązywania decyzji KOWR zawierających zgodę na nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot inny niż rolnik indywidualny oraz na zbycie nieruchomości rolnej lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia jej własności. Decyzje takie będą ważne przez rok od dnia, w którym stały się ostateczne.

Sankcje

Naruszenie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w zakresie uprawnień KOWR może skutkować nieważnością umowy lub danej czynności prawnej. Dlatego istotne jest bardzo dokładne zbadanie sytuacji prawnej nieruchomości i potwierdzenie jaką jej część zajmują użytki rolne, poprawne zidentyfikowanie podmiotów biorących udział w transakcji (np. czy nabywca jest rolnikiem indywidualnym), rodzaju transakcji aby potwierdzić czy zastosowanie znajdzie prawo pierwokupu czy odkupu oraz innych, szczegółowych przesłanek ustawowych.

Podsumowanie

Wprowadzane zmiany nieco zmniejszają ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi dla osób fizycznych, ale nie wprowadzają rewolucyjnych zmian. Ustawodawca nie zdecydował się na przykład, na postulowane przez inwestorów, wyłączenie spod ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomości położonych w granicach administracyjnych miast.

Jednocześnie nowe przepisy zdecydowanie rozszerzają uprawnienia KOWR wobec akcji i udziałów w spółkach, co będzie miało faktyczny wpływ na praktyki transakcyjne. Wprowadzenie tych regulacji spowoduje konieczność sprawdzania przed transakcją na udziałach lub akcjach nie tylko czy spółka, w której prawa przenosimy, ma nieruchomość rolną, ale też czy taką nieruchomość mają jej spółki zależne. Na wykonanie prawa pierwokupu KOWR będzie miał dwa miesiące od otrzymania zawiadomienia o planowanej transakcji, co wydłuży proces transakcyjny. Ponadto rozszerzenie uprawnień KOWR daje mu uprawnienia do zapoznania się z dokumentami spółek dominujących.

Wprowadzone zmiany również negatywnie wpływają na zaufanie uczestników obrotu do pewności prawa. Dopiero co wprowadzone ułatwienia w nabywaniu nieruchomości rolnych przez fundacje rodzinne zostały zmienione po 4 miesiącach ich obowiązywania. A wiele fundacji jest obecnie w trakcie procesu rejestracji i mogły zostać powołane między innymi w celu ułatwienia sukcesji w odniesieniu do rodzinnych nieruchomości rolnych.