Inwestorzy czekają na stabilizację sytuacji

Bliżej konsumenta, domu i natury

Ubiegłoroczne trendy powinny utrzymać się też w 2022 roku. Eksperci EY spodziewają się dalszego wzmożonego zainteresowania sektorem magazynów ze względu na rozwój e-commerce i sprzedaży wielokanałowej. Magazyny pozostaną w dalszym ciągu motorem wzrostu całego rynku nieruchomości komercyjnych. Również rynek biurowy powinien cieszyć się zainteresowaniem inwestorów w 2022 roku. Polska wciąż jawi się jako atrakcyjne miejsce do lokowania kapitału w tym sektorze, nawet jeśli apetyt na nowe powierzchnie biurowe zmniejsza upowszechnienie pracy zdalnej, coraz częściej traktowanej jako norma a wojna w Ukrainie zwiększa ryzyko geopolityczne. Z badania EY Work Reimagined Employer Survey wynika, że 84% pracodawców ankietowanych przez EY rozumie, że pracownicy potrzebują elastycznej pracy.

Wolumeny transakcyjne w handlu powinny utrzymywać się na podobnym poziomie jak w ubiegłym roku, choć struktura powierzchni handlowych będzie ewoluowała na korzyść sklepów położonych blisko domu.

– Sektor nieruchomościowy, w tym deweloperzy, właściciele budynków biurowych, centra handlowe i hotele ruszają na pomoc uchodźcom. Zmieniają funkcje obiektów, przystosowując je tymczasowo na potrzeby mieszkaniowe dla osób uciekających przed wojną. To najlepiej pokazuje jak rynek nieruchomości w coraz większym stopniu uwzględnia czynniki środowiskowe, społeczne i zarządcze (ESG). Ich upowszechnienie będzie głównym trendem w sektorze nieruchomości na najbliższe lata – to dlatego, że nabywcy coraz chętniej inwestują w powierzchnie oferujące najwyższej światowej klasy standardy ESG – mówi Łukasz Jarzynka, Partner EY Polska, Lider Zespołu Audytu Grupy Rynku Nieruchomości.

Zdrowszy sektor hoteli

Optymizmem powiało też w sektorze hotelowym. W ubiegłym roku baza hotelowa zwiększyła się o 161 hoteli i na koniec roku było w Polsce 2,521 obiektów. Zatrzymało się w nich 15,4 mln turystów, 43% więcej niż w najtrudniejszym, 2020 roku, gdy pandemia uderzyła w sektor z całą siłą. Co prawda zagraniczni i biznesowi turyści nie wrócili w pełni do Polski, a branża targowo-konferencyjna wciąż nie odżyła w pełni po pandemii; ten spadek jest częściowo rekompensowany wzrostem zainteresowania krajowych turystów, co z kolei przekłada się na zmianę struktury obłożenia hoteli – szczyt przypadał do tej pory w tygodniu, teraz przesuwa się on na weekend. Powstaje też coraz więcej małych hoteli, blisko natury. Zwiększa się popularność spa i ośrodków oferujących odnowę biologiczną. 

Instytucjonalny najem mieszkań w cenie

Sektor mieszkaniowy, największy w Europie Środkowo-Wschodniej, oparł się kryzysowi i jak magnes przyciąga kolejne grupy inwestorów. Obok nabywców indywidualnych, coraz częściej pojawiają się fundusze inwestycyjne zainteresowane mieszkaniami, szczególnie w miastach takich jak Warszawa, Wrocław czy Kraków. Efektem jest rekordowy wzrost cen za m.kw. na rynku pierwotnym i wtórnym, w transakcjach sprzedaży i najmu. 

–  Obawiam się, że w tym roku rynek nie zanotuje rekordów sprzedaży mieszkań, tak jak miało to miejsce w ubiegłym roku między innymi z uwagi na wzrost stóp procentowych i tym samym spadek zdolności kredytowej nabywców. Rosną również koszty budowy i spada dostępność materiałów, co w konsekwencji może skutkować obniżoną w stosunku do prognoz podażą. Stale rośnie natomiast zainteresowanie mieszkaniami na wynajem – w tym najem instytucjonalny. Może to spowodować przeprofilowanie firm deweloperskich – mówi Anna Palczewska, Manager EY Law, Zespół Prawny Grupy Rynku Nieruchomości.

Gruntowna przebudowa systemu prawno-podatkowego

Ostatnie dwa lata to okres szeregu zmian w otoczeniu prawno-podatkowym w Polsce, które dotknęły również rynek nieruchomości. Jedną z kluczowych  zmian dla sektora jest ubiegłoroczna nowelizacja kodeksu postępowania administracyjnego w obszarze przepisów dotyczących postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej.  Wprowadzona również w ubiegłym roku zmiana w prawie zamówień publicznych zwiększa transparentność przetargów na kontrakty budowlane. Kolejną zmianą, która wejdzie w życie w lipcu 2022 roku, będzie tzw. ustawa deweloperska. Wprowadzi ona Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który będzie stanowić dodatkowe zabezpieczenie dla nabywców lokali kupowanych od deweloperów i prawdopodobnie wpłynie również na wzrost cen. Nadzieją na rozwój rynku nieruchomości może być wprowadzenie po latach prac ustawy o REIT-ach (z ang. Real Estate Investment Trust), które dają możliwość ulokowania środków w nieruchomości podmiotom z mniejszym kapitałem poprzez wykup akcji funduszu, notowanego na giełdzie. 

Zmienia się też otoczenie podatkowe w sektorze nieruchomości. Większość nowych regulacji ma na celu uszczelnienie systemu podatkowego.

– Szereg zmian podatkowych wprowadzonych na mocy Polskiego Ładu i wdrożenia międzynarodowych regulacji będzie miało kluczowy wpływ na obowiązki podmiotów działających na rynku nieruchomości w Polsce oraz realizowane przez nie zwroty z inwestycji. W szczególności w przypadku realizowania nowych projektów, a także restrukturyzacji tych istniejących, warto zawczasu zweryfikować ich ujęcie podatkowe, gdyż w większości przypadków zastosowanie będą miały nowe zasady – mówi Tomasz Ożdziński, Associate Partner EY Polska, Lider Zespołu Podatkowego Grupy Rynku Nieruchomości.